房企8月海外發債暴漲176%，“三道紅線”念融資緊箍咒
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“房地產不像其他行業，需求不會消失，只是延後了”，在疫情最為嚴重的2、3月份，這是不少地產分析人士對後市的預判。從實際成交看，該預判不無道理。
在往年的樓市中，8月屬於傳統淡季，但2020年的8月並不如此。據中指院初步估算，今年前8月月均成交面積雖同比仍降6%左右，約2760萬平方米，但降幅在持續收窄。單8月份，短期需求釋放仍較積極，重點城市成交延續同比回升趨勢，同比增幅在兩成左右。
來自克而瑞的數據顯示，1-8月TOP100房企累計業績增速自7月首次回正後繼續增長至6.2%，8月單月銷售操盤金額為9761.7億元，同比進一步提升至30.7%，7月份增速為25.7%。
一位華南房企銷售高管9月2日向時代財經表示，8月整體市場感覺比之前要火熱。其舉例稱，公司旗下一個項目8月單月成交金額達到7億元，是項目開盤以來最好的單月成績。
8月淡季不淡
儘管上半年絕大部分房企的目標完成率都不到四成，但在8月召開的業績會上，它們均不約而同地表示疫情對全年銷售影響不會太大，有信心完成全年目標。而信心來自於下半年銷售恢復較快增長。
克而瑞數據顯示，TOP100房企單月銷售業績自4月份開始同比轉正，此後增幅逐漸擴大，其中7月份銷售操盤金額同比增長25.7%，8月份增速進一步提升至30.7%。8月單月，TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。
以最新公佈業績的碧桂園、時代中國、中國奧園為例，該等公司8月份銷售金額同比分別增長30.1%、40.96%、41%，前8月銷售金額同比分別增長2.91%、22.07%、5%，均超過了去年同期。
上述華南高管稱，該公司在廣州市場的三個項目，一季度總成交只有五億元，但後續恢復迅速，截至8月份累計銷售額已經超過80億元，“8月份銷售金額雖然對比六七月份不是大幅增長，但都保持了穩定增長。”
廣東中原地產項目部總經理黃韜也認為，今年8月傳統淡季確實不淡，主要原因是疫情打亂了開發商的銷售節奏。以往上半年樓市既有小陽春，也有五一黃金週，開發商往往會集中推貨，到了6、7、8月，又是高考、又是暑假，加上台風多發，購房者熱情有所減弱，樓市開始轉淡。但今年不同，受疫情影響，小陽春、五一黃金週都沒有了，大部分購房需求都被迫延後到了七八月份。
黃韜強調，在銷售節奏整體後移的大背景下，開發商也不再強調小陽春、五一黃金週或者接下來的金九銀十了，都在抓緊出貨，能賣就賣，在建的工程也抓緊施工，儘快入市銷售。
據黃韜預計，接下來房企銷售會進一步提升，但整體仍保持平穩，漲幅不會太大，相信有機會追平或者略超去年的銷售水平。
中指企業研究研究主管黃靖亦表示，就三季度整體而言，7-8月市場規模繼續回升，進入九月，房企推盤將明顯放量，且去年金九成色不足導致去年基數並不突出，9月市場成交規模仍有望保持較高水平，綜合而言，三季度市場銷量將居高位，整體大概率保持同比增長態勢。
不僅銷售開始超過去年，房企整體拿地規模也比去年有增長。中指院數據顯示，1-8月，TOP100企業拿地總額21162億元，同比增長7.2%，房企拿地強度同比增強，50家代表房企拿地銷售比均值為40.7%，較上年同期上升0.9個百分點。
8月境外發債井噴
今年以來，無論是境內還是境外，房企發債利率都較此前有明顯下降，在償債高峯到來及降低成本的雙重需求下，房企融資規模較去年有所增加。
中指院數據顯示，今年1-8月，房地產行業信用債發行總規模4472億元，同比增長14.5%，信用債平均利率為4.45%，同比下降0.90個百分點。8月單月，房地產行業信用債發行規模690億元，同比增長7.6%。
1-8月，海外債發行規模雖然同比下降18.6%至3324億元，但8月單月海外債出現井噴發行規模451億元，同比大幅增長175%。前八月，海外債平均利率為8.00%，同比下降0.83個百分點。
為穩定房地產行業，略有鬆綁的融資渠道即將進一步收緊。8月初開始，中央就不斷釋放收緊融資的信號。8月6日，央行發佈的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》提出，下一階段穩健的貨幣政策更加靈活適度、精準導向，實施好房地產金融審慎管理制度。
8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，下一階段市場整體金融監管大概率將有所收緊。
8月20日，住建部與中國人民銀行召開重點房地產企業座談會，參會的12家房企被要求在9月底提交最新的資產負債表。最新消息顯示，監管層為房企劃定了“三道紅線”，包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍，2021年1月1日其執行。
針對央行的融資新規，儘管絕大房企在8月召開的業績會上都回應稱，對自身公司影響不大。但同時不難發現，這些房企都表達出了降負債的意願。
碧桂園首席財務官伍碧君就強調，碧桂園正在進一步降低資產負債率；合景泰富主席孔健岷直言，降低負債率是最想做的事情；旭輝主席林中、恆大夏海鈞、新力首席財務官許進業均表示，公司從去年就開始降槓桿……
黃靖預計，未來房企融資環境整體偏緊，但不同房企融資難度呈現差異。目前財務狀況未觸及三道紅線的房企，受到限制較少，未來融資相對容易；三道紅線都亮紅燈的房企，則會受到較多限制，未來融資會相對困難。