降息落空房地產開發投資正增長樓市調控風向緣何轉變？

2020-07-24由完顏翠琴發佈於財經

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2020年下半年，中國經濟正在發生一些重大變化。這一年在新冠疫情的影響下，市場經歷諸多起伏，隨着疫情防控常態化，衝擊將越來越小，各項政策也從“救市模式”逐漸向常態化轉變。

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中國經濟率先復甦

二季度GDP增速轉正

二季度中國GDP出現V型反彈，同比增長3.2%，較一季度的-6.8%明顯改善；上半年國內生產總值456614億元，同比下降1.6%。全球範圍內一枝獨秀，相對於海外國家遭受疫情蔓延下的經濟停滯，中國率先從疫情陰霾中走出。

根據世界銀行最新預測，2020年全球GDP增長預期為-5.2%，其中主要發達經濟體（美國、歐元區、日本）均為顯著負增長，而中國在二季度已經率先實現正增長，是極少數疫情之下還能實現正增長的國家。而隨着GDP增長速度的恢復，國家擴張性的財政和貨幣刺激政策會逐步調整，救市力度有所緩和。

上半年房地產開發投資漲1.9%

年內首次轉正

隨着新冠肺炎疫情逐步平復，房地產市場也持續回温。國家統計局最新公佈的數據顯示，今年上半年全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%，為年內首次轉正，1—5月份為下降0.3%。其中，住宅投資46350億元，增長2.6%，增速比1—5月份提高2.6個百分點。

伴隨着市場好轉，房企的拿地意願也在不斷加強。按照國家統計局披露的數據，1—6月份，房地產開發企業土地購置面積7965萬平方米，同比下降0.9%，降幅比1—5月份收窄7.2個百分點；土地成交價款4036億元，增長5.9%，增速回落1.2個百分點。

如果説2020年上半年受到疫情影響，房地產調控以紓困、支持政策為主，下半年隨着國內疫情基本受控，房地產各項數據企穩，部分市場過熱城市則開始了調控收緊。

利率連續3個月持平

下半年依然有下降空間

7月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年7月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上個月持平。央行連續3個月未調整LPR利率，貨幣政策釋放偏“穩健”信號。

在之前的公開市場逆回購利率、MLF利率未下調的背景下，LPR不變已有預期。同時，在金融系統讓利實體經濟1.5萬億元，通脹水平温和可控的背景下，下半年降準、降息仍有空間。

綜合來看，自2019年8月份央行改革完善LPR形成機制以來，利率已多次調降，1年期LPR下調4次，從4.25%降至3.85%，下降了40個基點。而5年期以上LPR下調3次，從4.85%降至4.65%，下降了20個基點。7月份LPR利率雖未下調，但至少保持低息水平，下半年全國房貸利率政策以寬鬆為導向，但一些房價炒作過多的城市，或面臨收緊、上調的可能。我國經濟從“危機模式”步入“復甦模式”，利率政策具有定力，仍以有效服務實體經濟為導向。

這從近日銀保監會等主管部門的表述也可見一斑：

7月11日，中國銀保監會在官網“監管動態”上發佈《中國銀保監會新聞發言人答記者問》。銀保監會新聞發言人表示，部分市場亂象有所反彈。一些高風險影子銀行死灰復燃，有的以新形式新面目企圖捲土重來。企業、住户等部門槓桿率上升。部分資金違規流入房市股市，推高資產泡沫。

多地樓市政策收緊

深圳迎來重磅調控

日前，包括杭州、東莞、寧波在內的三個熱點城市先後迎來樓市調控政策收緊。7月15日上午，深圳市住建局《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》出台，更是向市場投來重磅炸彈。這一次，深圳樓市不再是一線城市中獨樹一幟的存在，而是採取了向北京、上海靠攏的調控政策。

調控內容主要涉及升級限購，深圳户籍家庭連續繳滿3年個税或社保才有購房資格，這在全國尚屬首次；升級限貸，調升非普通住房首付比例；增加一二手房交易税，提高豪宅交易税費，新增750萬門檻，並將增值税免徵年限由2年調整至5年。這將增加房屋買賣的交易成本，降低市場的購房槓桿，信貸收緊明顯，打中了深圳樓市投機的七寸。

深圳新政給正在蠢蠢欲動的地方樓市當頭一棒，可謂是對“房住不炒”的再度重申，標誌着“穩樓市”的紅線所在。從當下的市場基礎看，樓市上漲的主要原因來自資金面的寬鬆，炒作氛圍濃郁，政策收緊主要針對限購、限貸、限價、預售制度等。基於經濟復甦的需要，實體經濟還會繼續降息，樓市在間接受益的情況下，也將接受來自調控收緊的制約。