恆隆地產：雞蛋放兩籃

來源： 風財訊

文|黃小妹 來源|風財訊

疫情對商業地產的影響，真實的呈現在恆隆地產半年報中。

年報顯示，截至2020年6月30日止六個月，恆隆地產總收入為港幣41.84億元，與去年同期持平。營業溢利下跌5%至港幣30.41億元，股東應占基本純利減少11%至19.89億港元。

令管理層欣喜的是，相比香港市場的業績負增長，恆隆上半年內地物業組合的租賃收入仍然增加9%，以此削緩整體利潤下滑幅度。

恆隆地產董事長陳啓宗曾表示，在香港、內地兩地都有業務，即分散投資組合，我們起碼不會陷於最壞情況：即是把所有雞蛋放在一個籃子裏，要是籃底一穿，所有雞蛋都會無一倖存。

現在看來，疫情關頭，恆隆地產將雞蛋放在兩個籃子裏的成效開始顯現。

雙“憂”

受疫情衝擊，2020年上半年整體盈利下滑為恆隆地產一“憂”。

年報顯示，恆隆地產今年上半年的營業利潤為30.41億港元，同比下跌5%；物業之公允價值淨額大幅減少46.42億港元（去年增加14.38億港元），其中，已計入物業之公允價值變動來自營業的虧損達18.68億港元（去年實現溢利43.42億港元）。

恆隆地產股東應占基本純利則減少11%至19.89億港元。在計入幣45.26億港元的股東應占物業之淨重估虧損後，恆隆地產股東應占淨虧損達25.37億港元，去年同期則實現純利35.16億港元。

行政總裁盧韋柏坦言疫情對恆隆地產的衝擊，“過去2、3月的時候是非常嚴峻的，六個月裏有兩個月沒有開門做生意，基本上已經預定失去了33%的業績。但還好4月份之後市場恢復得不錯。”

恆隆地產上半年整體盈利下滑，除了物業租賃業務受疫情衝擊外，上半年物業銷售收入未入賬亦對盈利有所影響。

恆隆地產表示，前六個月內，公司出售了位於香港浪澄灣的最後一個複式住宅單位。有關出售將於今年稍後時間完成入賬，因此，2020年上半年並無就該交易錄得任何收入或利潤。

具體來看，香港市場物業租賃收入的負增長為恆隆地產二“憂”。

上半年，恆隆地產香港物業租賃組合收入下跌5%至19.07億港元，營業溢利下降10%至15.65億港元。

其中，商鋪租金減少5%至11.33億港元；辦公物業租金減少3%至6.35億港元；住宅及服務式寓所租金收入減少14%至1.39億港元，租出率降僅達58%。

恆隆地產表示，因遊客及相關零售消費大幅減少，銅鑼灣商鋪組合受到最大沖擊，來自該組合的收入較去年同期下降13%至2.81億港元，租出率下跌7個百分點至92%。旺角商鋪組合亦因旅遊行業相關業務拖累而受到嚴重影響，期內，旺角雅蘭中心及家樂坊的收入減少9%。於報告日，兩處物業均維持全數租出。

對於7月香港零售額的情況，行政總裁盧韋柏在業績會上表明，7月15日之後，對於疫情政府有不同的措施，使人流大幅減低。覺得7月第二個星期之後的情況不是很樂觀，但是希望疫情能夠控制住，市場得到更好的反彈。

欣慰內地市場表現

相比香港市場業績的下滑帶來的憂慮，恆隆地產內地市場的表現讓管理層感到欣慰。

盧韋柏表示，“內地有奢侈品品牌比較豐富的商場，我們從4月開始看到一個非常強勁的V型反彈。”

體現在報表數據上，恆隆上半年內地物業組合的租賃收入仍然增加9%，達到20.62億元。零售額也有6%的正增長。

恆隆地產表示，該增幅部分來自於2019年第三季度開業的新租賃物業，包括昆明恆隆廣場、無錫恆隆廣場第二座辦公樓及座落於瀋陽市府恆隆廣場的瀋陽康萊德酒店。

不過，報告顯示，若撇除上述新物業帶來的收入，儘管受到新冠疫情的影響，租賃收入仍較去年同期上升3%。這部分的收入則主要來源於恆隆地產最主要城市上海物業的收入。

報告期內，上海恆隆廣場，上海港匯恆隆廣場期內分別錄得收入8.61億元、4.53億元，增幅為4%和15%。零售額方面，表現就更好，上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場及無錫恆隆廣場的零售額錄得7%至17%的增長，租賃收入的相應增長為6%至15%。

而去年開業的昆明新項目昆明恆隆廣場，正在迎接一系列新的奢侈品品牌進駐，商場部分期內錄得7400萬元租賃收入。

同時，今年上半年，恆隆地產在內地的9個物業中，僅4個物業的收入錄得同比下降。報告期內，瀋陽皇城恆隆廣場收入同比下滑11%；濟南恆隆廣場收入同比下滑6%；天津恆隆廣場收入同比下滑14%；大連恆隆廣場收入同比下滑9%。

整體看，恆隆地產上半年內地市場表現並沒有受疫情影響，反而出演了一波獨立行情。

盧韋柏直言，四五六月的回升是令人鼓舞的，過去幾年一直進行的消費迴流，在最近幾個月有了明顯的體現。2016、2017年中國居民的奢侈品消費，僅有約28%是發生在內地，其餘都是在海外消費。“但到今天，其實大部分內地的客户都不能旅遊，反而所有的消費，尤其是奢侈品的消費可以説100%在內地，這是一個非常大的改變。”

盧韋柏稱，旅遊會慢慢地恢復，內地奢侈品的消費習慣會繼續形成。在未來六個月，疫情是猜不到的，但是我們看現在的勢頭，下半年強力的反彈應該會繼續延續。

陳啓宗繼續補充，所有的國際奢侈品品牌都意識到中國是最大的市場，過去幾年它們對中國內地市場非常積極，開店鋪很踴躍。“比如去年、今年和明年，這三年之內可能有70個大牌子在我們六七個商場裏簽約，這不只是上海。”

業內人士亦比較看好恆隆地產的未來，隨着未來幾年奢侈品進入穩增長階段，恆隆地產現有的組合有現在有未來，而且武漢、無錫、昆明和瀋陽還是幾十萬平米的公寓可以賣。“但疫情對恆隆地產今年的影響是正面還是負面很難説，現在大家都出不了國，奢侈品生意很好。”

恆隆地產因疫情，使得香港業績有所受損，但內地業績受奢侈品消費反彈而推高，可以説恆隆地產因禍得福，但其香港、內地分散投資的組合或許才是其得福的關鍵。

（作者：黃小妹，常駐深圳，深耕華南地產，交流、爆料歡迎加微信HZT740372179）