土地出讓收入7月起改由税務徵收，房地產業再迎變局

今年7月起，我國將開始在河北等地展開試點，把自然資源部門負責徵收的土地出讓收入劃轉給税務部門，明年將全面實施徵管劃轉。記者6月6日獲悉，隨着財政部等四部門這一重磅新規出台，土地出讓收入將進一步透明化，也引導地方政府在土地出讓環節更趨謹慎。

改由税務徵收並非收入劃轉中央

時至今日，土地使用權出讓收入仍是地方政府最重要的一項收入來源。

隨着這次財政部等四部門發佈通知，宣佈將國有土地使用權出讓收入等四項政府非税收入劃轉税務部門徵收，很快坊間傳言四起。

不少行業人士分析，這或許意味着土地使用權出讓收入將從“地方收入”變為“國家收入”，延續多年的土地出讓金制度將走向終結。其理由是税務部門由中央垂直管理，由税務部門負責徵收的土地使用權出讓收入，很快就會“全部上繳中央”，由中央“統一管理”，再跟根據地方不同需求“轉移支付”給不同地方。

對於這一觀點，中國財政科學研究院國資中心主任文宗瑜認為，假如土地使用權出讓收入劃歸中央，至少需要經過全國人大的決定，因此這次發佈的通知，只是單純改變了土地使用權出讓收入的徵收部門。

中國税務學會副會長張連起也不贊同“土地出讓金制度終結”的説法。在張連起看來，土地出讓金歸税務部門徵收只是徵收制度變化，不會改變分成比例，不會改變資金使用格局，更與央地財政關係、房產税等税制改革並無直接聯繫。

根據新通知，國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非税收入的的徵收範圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。

實際上，在此之前，國家重大水利工程建設基金、水土保持補償費等政府非税收入已相繼劃轉至税務部門，社保費也全部由税務部門徵收。

土地出讓收入增速有望放緩

既然土地使用權出讓收入暫時不會劃歸中央，那麼這次改變徵收部門意義何在？

“近年來，一些地方財政的土地出讓收入經常性維持在6%以上的高增速，有時還會高於一些地方的財政收入增幅或經濟增速。”文宗瑜告訴記者：“從現階段來看，國內土地使用權出讓收入的水平，已經來到了一個階段性的波峯區間。”換言之，對於這項仍處於高增長區間的收入，加大對其徵收、使用的管理力度，無疑是必然方向。

文宗瑜分析，土地使用權出讓收入的高增長，與國內房地產行業息息相關。他表示，隨着我國已經確定“房住不炒”的理念，房地產開發熱度會相對回落，未來土地使用權出讓收入的增速也有望逐漸放緩。

事實上，非税收入劃轉税務部門徵收也是現代化税費管理的常見舉措。税務部門通過打造統一的税費徵管平台，在各部門中已經擁有了最為高效、完善的徵管能力。今後，土地出讓收入的徵收會更規範、更高效。

另一方面，由於税務部門實行垂直管理，這將更好地幫助中央政府全面掌握地方土地出讓收入情況。伴隨着這項收入進一步透明化，將引導地方政府在土地出讓環節更加謹慎合理，乃至助推地方政府降低對“土地財政”的依賴。

未來開發商拿地會更謹慎

更規範的徵收下，對房地產開發企業有影響麼？長遠看，答案是肯定的。

某開發企業的負責人告訴記者，税務部門的徵繳能力遠勝於自然資源部門。由於税務部門可通過其金税三期系統掌握企業的財務數據乃至資金情況，對於部分想在土地出讓金繳納方面發揮“財技”的開發企業而言，更規範的徵收後，其運作的空間就會變小。尤其是疊加現今“三道紅線”的管控，冒進拿地再騰挪資金的做法就行不通了。

“監管部門在提出‘三道紅線’的同時，還有兩個監控指標，即拿地銷售比和企業經營現金流，這兩個指標税務部門是能監控到的。”該負責人坦言，未來開發企業得進一步提高資金籌措能力，進入土地市場也得更加精打細算。

與此同時，對於地方政府而言，土地出讓金劃轉税務部門徵收，也將會對地方政府行為產生引導，不過度倚重賣地。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就觀察到，近年來中央持續進行土地出讓收入的分配改革。比如，2020年中辦國辦就發文明確，調整土地出讓收益城鄉分配格局，穩步提高土地出讓收入用於農業農村比例，集中支持鄉村振興重點任務。

“土地出讓收入仍舊是地方的重要收入來源，但納入税收徵管後，有助於推動政府向公共服務型轉變。”他分析。

來源：北京日報客户端 | 記者 趙鵬 趙瑩瑩

圖片來源：新華社

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