房屋租賃合同篇（十一）
以案説法：二十年租期屆滿後，再續租二十年的約定是否有效?（附最高院民一庭解答）
——房屋租賃合同約定20年租賃期滿後，雙方續簽租賃協議20年，該約定為意圖規避《民法典》第七百零五條對於租賃合同最長期間限制而無效。
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案情簡介：青島夫宏房地產開發有限公司於2008年6月15日更名為青島瑞宏房地產開發有限公司，2012年7月19日更名為青島佳購房地產開發有限公司。2002年9月27日，原告南關村委（甲方）與青島夫宏房地產開發有限公司（乙方）簽訂《土地租賃協議》一份，約定：“租賃時間：自2002年10月1日起至2022年9月30日止，20年租賃期滿後，地上附屬物使用權歸乙方所有。甲乙雙方續簽租賃協議20年，條款內容不變。40年後乙方在該場地的所有投資全部歸甲方”。
一審法院認為：當事人依法享有自願訂立合同的權利，但不得違反法律、行政法規的強制性規定，否則合同無效。《中華人民共和國合同法（現已失效）》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效，租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。本案中，原、被告在簽訂的土地租賃協議書、補充協議書均約定20年租賃期滿後，雙方續簽租賃協議20年，二份協議名為約定租賃期限20年後續租20年，實為約定租賃期限40年，屬於意圖規避合同法對於租賃合同最長租賃期間的限制，上述約定因違反法律強制性規定而無效。20年租賃期滿後，雙方可在自願的基礎上，另行協商續簽租賃合同。合同部分無效，不影響其他部分的效力，其他部分仍然有效。
二審法院認為：本案中，雙方當事人在《土地租賃協議書》中明確約定：“20年租賃期滿後，地上附屬物使用權歸乙方所有。甲乙雙方續簽租賃協議20年，條款內容不變，40年後乙方在該場地的所有投資全部歸甲方。”雙方在《補充協議書》中亦明確約定：“……二十年租賃期滿後，甲乙雙方續租二十年，自二0二三年七月一日起至二0四三年六月三十日止，合同條款內容不變。合同期內地上所有附屬物使用權歸乙方。”上述兩份協議均有雙方當事人之蓋章及法定代表人蓋章或簽字。據以上內容可知，雙方已就“合同租賃期滿後續租二十年，合同內容不變”達成一致，並非如上訴人所述待合同期屆滿之後才能確定是否續簽租賃協議。一審法院認為上述兩份協議名為約定租賃期限20年後續租20年，實為約定租賃期限40年，屬於意圖規避合同法對於租賃合同最長租賃期間的限制，因此該項約定因違反法律強制性規定而無效，本院予以確認。
實務要點：房屋租賃合同約定20年租賃期滿後，雙方續簽租賃協議20年，該約定為意圖規避《民法典》第七百零五條對於租賃合同最長期間限制而無效。
案例索引：山東省青島市中級人民法院（2018）魯02民終9057號，青島佳購房地產開發有限公司、平度市李園街道南關村村民委員會土地租賃合同糾紛二審民事判決書
【最高人民法院民事審判信箱】，解答人:最高人民法院民一庭
當事人約定租賃合同租賃期限20年，到期後自動續租20年，該自動續期約定是否有效？
答:租賃期間即租賃合同的存續期間。合同法第二百一十四條規規定，租賃期限不得超過二十年。超合過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。即法律有特別規定之外，定期租賃合同的最長期間不得超過20年。
對於實踐中當事人簽訂租賃合同約定租賃期限20年，到期後自動續租20年，對於“到期後自動續租20年”的約定應認定無效。其理由是：首先，租賃合同中出租人向承租人所移轉者，僅為債權性質的使用收益權，在租賃關係消滅時，承租人應向出租人返還租質物，如允許租賃合同存續期限過長，一般的租賃物均會損耗殆盡，勢將影響租賃物的返還，與租賃交易的初衷相悖。其次，租賃合同當事人的權利和義務有賴於當事人之間的約定,但當事人的預見能力終究有限，而合同嚴守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租賃合同的最長存續期間，有助於租賃合同的當事人適時調整交易的條件。再次，當事人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同繼續存續的，可於定期租賃合同期限屆滿之前或之時，續訂租賃合同，但新的定期租賃仍需受20年的最長期限限制。如果當事人在訂立租賃合同時，在合同中約定到期後自動續期二十年，這樣的約定為意圖規避合同法對於租賃合同最長租賃期間限制而無效。
來源：載《民事審判指導與參考》第70輯
附：相關法律規定
《中華人民共和國民法典》第一百五十六條：“【民事法律行為部分無效】民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
第七百零五條：“【租賃期限的最高限制】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。 ”