開發商補貼房貸、代還月供，花式促銷背後是否存風險？

“你買房！我還貸！”“0壓力安家，交房前幫你還月供”……近期，安徽、山東等地的多個新盤打出此類房貸補貼的廣告，促銷出貨，吸引客户。

對此，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師表示，上述開發商的優惠能否落實對購房人來説才是最大的風險。購房人要認真、謹慎地簽訂合同，防範風險發生。如果開發商承諾的貸款補貼給不到位，應該承擔一定的違約責任。

今年“十一”假期，安徽省肥東縣徽創金悦江南郡項目推出“你買房！我還貸！”活動，即購買指定房源，可享受每月最高5000元房貸補貼，補貼款在貸款審批放款後發放，補貼最長36個月。

“十一”假期，徽創金悦江南郡推出“你買房！我還貸！”活動。圖/項目公眾號截圖

據徽創金悦江南郡項目的銷售人員介紹，該項目首付款比例是25%，在10月1日至10月7日，購房人正常交首付款，開發商針對不同房源的房貸，有數額不一的補貼金額。比如，總價130萬元左右的房子，直接給十幾萬元的房貸補貼。“只有購買項目指定房源，才可以參加補貼房貸活動。而且只有在銀行放款後，項目才會進行房貸補貼。”

無獨有偶，山東省曹縣金緯國賓府項目也在近日以“0壓力安家，交房前幫你還月供”的宣傳口號推銷房子。

新京報記者以購房人身份與金緯國賓府銷售處取得聯繫，一名銷售人員表示，金緯國賓府項目首付比例是30%，單價從4800元-5200元/平方米不等，户型有132、145平方米三居室等，項目大約在14個月以後交付。此次活動大意是開發商替業主提前還月供。“假設購房人買下一套總價100萬元的商品房，用100萬元減去一個活動優惠2萬元，再減去14個月需要還貸3.36萬元，得出實際的總價約94.64萬元，然後用94.64萬元除以房子面積得出單價，以這個單價簽訂購房合同。”

對於上述樓盤的促銷方式，中國法學會消費者權益保護法研究會副秘書長陳音江表示，現在買套商品房要支付一筆不小的費用，因此絕大多數購房人都會選擇按揭貸款的方式購房。辦理按揭貸款後，每個月都要還月供，這給很多購房人帶來不小的壓力。當下，一些樓盤確實存在銷售難的問題，於是這些樓盤的開發商抓住購房人擔心還款難的心理，想出來如此頗具吸引力的促銷手段。

的確，這種“房貸補貼”“代還月供”的促銷方式產生與市場去化有關。一位業內人士分析，目前，全國樓市處於調整期，各地市場分化更為凸顯。尤其是部分三四線城市出現“供大於需”的現象，庫存去化難度加大，進一步導致房企銷售回款的壓力增大。基於此，一些房企想方設法促銷，就是為了去化庫存、減輕回款壓力。

據中指研究院統計數據，今年1-9月，受到全國房地產市場下行、政策效果顯現不明顯及部分地區疫情反覆等因素影響，三四線代表城市新建商品住宅月均成交20萬平方米，同比下降38.6%。截至9月底，按近6個月月均銷售面積計算，三四線代表城市出清週期22.1個月，短期市場庫存去化壓力較大。

克而瑞方面分析認為，房企“自救”動作頻現，普遍加大了折扣營銷，最多降至6-8折。在房企國慶大促銷疊加政策利好的背景之下，多個城市的新盤來訪量均有不同程度的回升，但客户轉化率不一，不同城市分化持續加劇。

在上述業內人士看來，“你買房！我還貸!”只是一個噱頭而已。多年以前，房地產市場上就出現過此類促銷方式。雖然房企的促銷方式多種多樣，但最終都是“羊毛出在羊身上”。

“從上述樓盤的營銷方式可以看出，參與此種‘購房補貼房貸活動’的房源一般都是指定房源，是否有實際意義上的優惠，還有待進一步考察。購房人要多從自身角度考慮是否買房等問題，不要被一些不切合實際的噱頭所誤導。此外，購房人越是遇到吸引眼球的宣傳越要提高警惕，要從多方面瞭解自己所購商品房項目是否五證齊全、是否存在爛尾的風險等。”陳音江如是説。

王佳紅表示，無論開發商替業主提前還月供，還是補貼房貸，其本質上都是開發商降價銷售的體現，而購房人購買此類商品房主要也是基於對優惠的誘惑，所以開發商的優惠能否落實對購房人來説才是最大的風險。

王佳紅提醒購房人，無論開發商如何計算優惠，優惠後的最終價格要在合同裏寫清楚。不管以後發生何種情況，購房人都是按照合同約定的價格、時間和方式付款。此外，開發商提供的“房貸補貼”，因為需要等購房人的貸款審批放貸後才能予以發放，這就要求購房人對於自己是否能獲得貸款審批要有充分的認識。如果購房人的貸款通過審批，而開發商承諾的貸款補貼給不到位，應該承擔一定的違約責任。

新京報記者 張建 

編輯 武新 校對 柳寶慶