13年升值57.2億元 SK大廈易主險資

來源： 經濟觀察報

6月8日，疫情後國內最大一單大宗交易宣告完成。和諧健康保險收購北京SK大廈，成交額90.6億元。

13年前，SK大廈還叫凱德大廈，2005年由原開發商華熙以在建工程形式、18.37億元的價格轉讓給凱德，這也是凱德在北京獲得的首個寫字樓物業。2008年，凱德以33.4億元將該樓整體出售給SK集團。

交易

SK大廈是北京CBD核心區的地標寫字樓，北面國貿，東臨銀泰中心，項目2006年竣工，由兩棟35層的辦公樓組成，總建築面積10.76萬平方米。

SK大廈為甲級辦公樓，目前除了作為SK集團和其關聯公司的自用辦公地，還有部分對外出租，包括KB國民銀行和中國國際金融的北京建國門外大街證券營業部等。

戴德梁行為本次交易的買方顧問，其中國區資本市場部副董事總經理劉兵告訴經濟觀察網，其內部有近百個租約。

SK大廈所在的CBD區域平均租金在10元/天/平方米左右，平均空置率約15%。劉兵介紹，SK大廈的租金比這個市場價格略高一些。

對SK大廈交易額創新高的原因，劉兵解釋，其超過10萬平方米的體量是關鍵。“寫字樓的一般體量在2萬-3萬平米，10萬平方米的單體寫字樓是很大的，而且在這麼好的位置上，總價到這個階段也不離譜”。

據和諧健康保險股份有限公司官網信息，其於2006年經原中國保險監督管理委員會批准開業，是全國性、專業性健康保險公司之一，2020年3月19日經中國銀行保險監督管理委員會批覆同意和諧健康股份轉讓給福佳集團有限公司等。

一位瞭解該收購的人士告訴經濟觀察網，該公司處於擴張期，收購完成後會對大廈做一些設計改造，目前定位自用加投資，並非增值型的城市更新。

6月9日，曾任SK集團大中華區總裁的孫子強在朋友圈轉發《戴德梁行資本市場部助力險資收購北京CBD SK大廈》一文時表示，“沒你們折騰這筆交易早就完成了”。SK集團官網顯示，目前其中國總裁為吳作義。

作為本次交易的買方顧問，劉兵表示，尊重賣方顧問，畢竟大家代表不同的交易方，立場有別。

經濟觀察網記者嘗試聯繫孫子強採訪，截至發稿未能成功，目前，孫子強已刪除此條朋友圈。

劉兵表示，實際上，大宗交易市場成熟的體現之一就是交易時間，“我們現在做一個交易，要半年到一年的時間，成熟市場一兩個月就做完了，在英國做交易可能買賣雙方都不用見面，就像咱們買二手房一樣，各個環節都有專業機構”，他補充，這是因為中國的房地產大宗交易市場還只有20年曆史，要走倫敦等成熟市場幾十年的路。

大宗交易瞄準北京

SK大廈成交額新高的背後是北京大宗交易市場的熱度。

戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示：“北京市場長期以來受投資人所重點關注，大宗成交連續三年突破500億”，其資本市場部團隊上半年在北京已經促成了百億成交。

劉兵告訴經濟觀察網，北京大宗交易的火熱已經有幾年了。“為什麼北京這兩年的熱度越來越高，是因為上海的供應量太大了，同時租賃的情況又沒有北京好，大家都覺得北京市場在這幾年更安全，都來看北京，但是北京可以交易的項目並不多，大家都覺得市場好但是找不到項目，乾着急”。

外資瞄準北京的佔比也越來越高。

2020年，外資投資北京寫字樓的大宗交易比例持續上升，全年大宗成交總額達到470億元，顯著低於2019年800億元的峯值，但仍高於2018年的投資總額。

2020年9月，高力國際2020投資者問卷調查結果顯示，36%的被調查投資者選擇北京，作為最具吸引力的投資地點，該比例同比增長12%。高力國際表示，北京的甲級寫字樓市場，從2022年起新增供應將減少，加上需求持續回暖，供應量開始去化，2021年是收購或出售的機會窗口。

仲量聯行認為，2020年外資大宗成交佔到全年總成交額約35%，這在多年來由內資主導的北京投資市場中極為少見，且顯著高於2019年的30%和2018年的22%，外資投資者在京活躍度持續逐年提高。