郭梓文的危險信號

  粵系商人郭梓文的奧園銷售額過千億，是在2019年。但奧園出現不同，是在2017年。

  除了“做空報告”裏寫的：隱藏負債，拔高利潤。2017年還是奧園大筆分紅年：之前每股不過分幾港仙，2017年後，每股分紅漲到幾十港仙。

  於是，大筆分紅變成了郭梓文到底有沒有造假，以及造假到底是好是壞的的擋箭牌。

  得到了蠅頭小利的小散們在雪球上説：

  做大上市公司的利潤，派息給股東，這不是圈錢，這是派錢。

  不知道是分得了蠅頭小利的小散們沒有注意到，還是刻意忽略。郭梓文一直持有奧園超過50%的權益，這些年奧園約分發40億元現金，郭梓文分到了約20億元。

  所以，當奧園通過沒有現金流的公允價值，難以為繼的其它收益等多種途徑增加賬面利潤時，真金白銀還以這些利潤為噱頭，加速流出——這可能是做大利潤的動力之一。

  小額分散到小散手裏，大部分流入郭梓文的口袋。

  也許你會發現，2017年前後，很多房企的老闆思路發生了變化。

  2017年的“胡潤套現企業家排行榜”，地產業變成了套現金額最多的行業，上市公司在很多地產老總眼裏的角色，從他們的“親兒子”，向“分到自己手裏才是自己的，不過是一個提款機”的角色轉變。

  真金白銀持續流出的最終結果是什麼？你看看福晟、泰禾，甚至剛剛解決掉戰投危機的恆大，大概就知道未來一些房企會經歷什麼了。

  像萬科、龍湖這樣的企業，可能真的在考慮十年、百年以後的事，致力於變身百年企業。而有的企業，可能更在乎還能兑現一些利益的今晚和明天。對他們來説：

  100年有點久，何況我也活不了那麼多年，我爭的是“朝夕”。

  1.

  去年年底，金邦控股的董事長方海波專門拜訪了廣州奧園總部，奧園熱情接待。雙方美其名曰“互相增進情誼”。

  做空報告裏提到的“數百億資金通過信託、基金偽裝成明股實債”，其中也有方海波麾下基金的一份功勞。

  可以想象，“情誼增進”後，他們的這種合作很可能變本加厲。

  和奧園合作的基金、信託只需要利潤，對銷售額、營業額沒有需求。它們和房企有一套完整的合作方式。

  出資期，雙方共同出資；收穫期，基金、信託拿走約定好的利率，把股權賣給房企退出，房企招攬全部銷售額和營收。

  不過，基金、信託永遠不會放棄利潤，銷售額、營收能注水，利潤難以注水，長此以往，一個普遍的現象是：

  利潤增速會逐漸慢於營收增速。

  這種情況在2020年的奧園已經開始出現。

  今年上半年，奧園的營收額是282.43億元，比去年同期增長了19.77%，全面收益只從去年同期的27.94億元增加0.49億元至28.43億元，增長幅度只不過1.75%。

  19.77%和1.75%間的巨大差距，對觀測奧園的小散來説，是一個很值得警惕的信號。

  今年上半年，奧園回覆“少數股東收益率”太低時説：收益率高的項目還沒有結轉。一位雪球網友質疑，早在2016年，少數股東權益收益率就非常低，樓盤開發週期是2-3年，涉及到它們的高收益項目，為什麼一直不結轉？

  今年上半年，營收增幅19.77%，全面收益增幅只有1.75%，這兩個數據的寓意是：

  在未來，即便通過注水，通過人為調整，奧園獲取高利潤也將變得比以前艱難。

  可能嚐到了從上市公司套取大額分紅的甜頭，最近這兩年，奧園正在A股、H股積極尋求多個平台上市，不但分拆出了奧園健康，還斥資11.59億元，收購A股上市平台京漢股份謀求借殼上市。

  2019年底，奧園的總負債高達2528.84億元，比2018年多出了近1000億元。再算上明股實債，真實負債更高。

  因而，奧園現在所面對的情況是：銷售增幅不但要跑贏真實負債，而且還要跑贏大額現金分紅與現金收購的總和。

  對於奧園，一個更謹慎的安全邊際公式是：

  銷售現金回籠＞（負債增速+大額分紅+現金併購）。

  這道公式比其它房企“銷售增速大於負債增速”艱難得多。因此，假如銷售增速放緩，奧園的明股實債、虛增利潤帶來的風險更致命。

  而危機正在發生。今年年初，奧園最先對外表示銷售目標是：1416億元。一兩個月之後，又把銷售目標下調到1322億元，減少了不到100億元。

  還債、分紅和併購三大資金支出中，當奧園的資金難以為繼時，最先砍掉的，自然是併購資金。因此，現在的奧園延遲支付收購京漢款項，也就不難理解。

  而隨着奧園銷售收窄，它的分紅率也從之前的40%以上降到35%以下——分紅也有點舉步維艱。

  到了下一步，假如銷售增幅無法覆蓋負債償還速度，又將發生什麼？可以想象。

  2.

  和陽光城、新力等房企，聘請明星經理人來全面掌控企業不同，奧園的實際控制權，始終掌握在創始人郭梓文手中。

  權力階梯幫上，排在郭梓文之下的，是他的親兄弟副主席兼行政總裁郭梓寧。和奧園更接近是一個家族企業。

  奧園1996年在廣州創立，2007年赴香港上市。創立時間、對接資本的時間都不晚，可之前在郭梓文、郭梓寧的領導下，走了不少彎路。

  北京著名的爛尾樓長安8號，曾經有一段時間落在了郭梓文、郭梓寧手中，可最終，奧園沒有實力像佳兆業那樣救人救己，反而深陷了好幾年。

  香港上市之前，奧園也曾經希望借殼誠成文化登陸A股，最終也因為巨大的債務問題而無奈離去。

  一次次的失敗，折損了奧園很多年的時間。現在的郭梓文、郭梓寧終於找到了一套屬於自己的上市公司玩法。

  通過分紅獲取大量資金後，近兩年郭梓文還做了另一件事：出資增持奧園股份、奧園健康等多家上市平台的股份。

  2017年底，奧園的股價徘徊在3港元/每股上下，近3年奧園業績走高、大額分紅、以及控制人增持，令奧園的股價上漲到9港元/每股，大約翻了2倍。

  上市不久的奧園健康，股價也從之前的4港元每股上漲到了8港元/每股左右。

  隨着不斷增持，現在郭梓文、郭梓寧合計持有奧園、奧園健康的股份大約在55%，而隨着兩個上市公司市值翻倍，郭梓文家族又增長了上百億身價。

  一個閉環因而形成：通過做大做好業績，一方面獲取大額分紅；下一步用分紅增持公司股票，靚麗業績加主動增持拉高股價，進而獲取所持股票價值翻倍的財富增值——稱得上一魚多吃。

  不過，奧園系的全面翻漲，都是以最核心、最重要的地產上市公司奧園的健康發展為前提的。

  現在遭遇分紅率下降，支付對價延遲的奧園，假如銷售增速再放緩，難以支持鉅額負債時，奧園將何去何從？

  今年，面對泰禾、福晟正在經歷的危機，以及已經安全落地的恆大。一個人説：

  大而不倒是一種能力。你可以選擇把上市公司當作提款機，但一定要把它做大。

  而現在的奧園，終其所有，連泰禾的體量都比不足。（來源:地產財經師）