年報點評45丨禹洲集團：未來利潤與規模的可持續增長值得關注

2020年禹洲集團全年累計實現簽約銷售金額1049.7億元，實現簽約銷售面積626.5萬平方米，分別同比上升39.7%與26%；銷售均價16756元/平方米，較2019年的15110元/平方米略有上升。雖然一季度銷售受疫情影響一度暫停，但禹洲年內助推一二線核心城市銷售、加速存貨去化，超額5%完成2020年1000億的業績目標。

從銷售結構來看，長三角地區作為禹洲合約銷售貢獻的主要區域，合約銷售總額達646.4億元，佔比61.6%。其中，蘇州單年銷售業績超100億元，業績貢獻度較高。在上海、南京市場持續深耕，無錫、常州、寧波等城市也首次貢獻合約銷售，進一步強化長三角二線城市深耕的發展佈局。

此外，海西區域憑藉發源地優勢，2020年實現合約銷售196.7億元，佔比18.74%。環渤海區域、華中地區、粵港澳大灣區及西南區域的業績貢獻分別為11.2%、3.4%、2.7%與2.4%。整體來看，長三角與海西區域仍是發展重點。

2020年，禹洲新獲取土地18塊幅，全部位於上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市，總建築面積約284.7萬平方米。整體來看，新增土儲與更新土儲主要分佈於長三角地區，佔比達44.5%。二線城市作為主要深耕地區，新增土儲佔比66%。

此外，在大灣區與西南區域持續獲取土地資源，在深圳、珠海、惠州三個城市更新項目建築面積約89.6萬平方米。大灣區作為重點發展地區，為集團多元化擴儲提供新途徑。未來，禹洲持續關注一二線城市，在“新進一城，深耕一城”的佈局戰略下，招拍掛、收併購、產城合作並進加碼投資。

截至2020年末，禹洲集團在六大區域38個城市合計佈局177個項目，總土地儲備可供銷售建築面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%，平均樓面成本約6876元/平方米。其中長三角區域作為重點發展區域，總可售面積佔比達40%，環渤海區域、海西經濟區分別佔比21%與15%。整體來看，六大區域佔比相對均衡，總土儲可以滿足未來3年的發展需求。

禹洲集團2020年實現營業收入104.12億元，其中物業銷售收入97.4億元，分別同比下降55.2%與56.7%。從結轉利潤和盈利水平來看，2020年禹洲集團實現毛利潤4.8億元，較2019年的60.9億元同比下降92.1%；實現毛利率4.6%；淨利率2.2%。

一方面，唐山、武漢等區域中若干土地成本較低的項目，受疫情影響延遲交付，預計影響收入貢獻約60億元。另一方面，在合肥、蘇州等城市的部分項目虧損，顯著拉低了整體的毛利率水平。但更主要的原因是，2020年禹洲的若干合營聯營項目作非並表處理，預計影響收入貢獻約60億元；其中部分項目結算利潤率較高，但因非並表處理未能反映在公司層面。

截至2020年末，禹洲持有貨幣資金344.7億元，同比下降2.9%。現金短債比為較2019年的2.33下降至1.83，長短期債務比較去年同比下降10%至2.38。賬面資金雖略有下降，仍保持相對充足狀態，債務結構相對穩健。淨負債率較2019年上升15.6個百分點至85.8%，處於綠色檔位，剔除預收賬款後的資產負債率77.92%。

此外，2020年禹洲集團平均借貸成本7.19%，同比上升7個基點。集團把握國際債券市場的絕佳契機，在境外多次成功發行長年期美元優先票據，實現近10倍的超額認購，在中資房地產商的新發行中佔據高位；同時倡導綠色融資，積極順應可持續發展趨勢，推出綠色融資框架，首次發行綠色美元債券，為融資開闢新渠道。

禹洲集團倡導綠色建築。截至2020年末，旗下共有135個項目約1800萬平方米物業達到綠色建築標準，其中綠建二星及以上級別的國內或國際級別認定超過500萬平方米物業；“美國LEED CS金級認證”包括上海禹洲廣場、廈門禹洲廣場等。2020年8月禹洲集團BBB的ESG評級位於境內房企第一；在恆生可持續發展企業指數系列的ESG評級中獲得A級，領先同業。禹洲以“綠色”可持續發展助力集團的千億時代。

禹洲物管及商業分拆待上市。截至2020年末，集團在管項目總建築面積超過1750萬平方米，總合約面積超過2600萬平方米，其中長三角地區與海西經濟區佔比分別超過50%與30%。集團物業管理業務規模不斷擴大，未來聚焦於持續提升集團的外拓能力，積極發揮品牌優勢，實現高質量的可持續發展。