榮萬家生活通過港交所聆訊：驚險過關，距招股書失效僅差2天

“在管面積5240萬平米，上半年毛利率大增8.3個百分點。”

本文為IPO早知道原創

作者｜蒼穹

據IPO早知道消息，榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家生活”）已於12月21日通過港交所聆訊，彼時距離招股書失效僅差2天，華泰國際擔任獨家保薦人。

迄今為止，年內共有16家物業公司在港上市，已經超過去年的12家。火熱之下，卻是物業股估值的迴歸，經過粗略統計，新上市物業股出現破發的亦有8家。相對而言，榮萬家生活又有哪些優勢和缺陷？

招股資料顯示，榮萬家生活是大型地產開發商榮盛發展旗下子公司，IPO前榮盛房地產發展持有榮萬家生活83.52%的股權。自2000年起，榮萬家生活一直訂約管理榮盛發展集團開發的物業，截至最後實際可行日期，榮盛發展集團於業績紀錄期所開發物業的99.7%由榮萬家生活管理。

榮萬家生活股權結構（來源：聆訊後資料）

目前榮萬家生活已是是紮根環渤海經濟圈、服務範圍涵蓋長三角地區及大灣區等重點區域的全國性戰略服務網絡的綜合性物業管理服務提供商。截至2020年6月30日，榮萬家生活共管理272個物業管理項目，總在管建築面積為5240萬平方米，覆蓋中國14個省、直轄市及自治區的30個城市。與此同期，榮萬家生活訂約管理380個物業管理項目，總合約建築面積為8060萬平方米。

根據中指院的資料，以截至2019年12月31日在管建築面積計，榮萬家生活在整體中國物業管理行業的市場份額為0.2%。

得以於中國經濟的高速發展、城鎮化的不斷推進以及人民生活水平的提高，過去幾年榮萬家生活取得不錯的財務業績。2017-2019年榮萬家生活的收入由7.32億元增至12.82億元，複合年增長率為32.3%；同期利潤從3830萬元增至1.13億元，同比增長71.8%。而在2020上半年，榮萬家生活實現收入7.65億元、實現利潤1.05億元，分別同比增加37.4%以及98.1%。

榮萬家生活利潤表（來源：聆訊後資料）

利潤增速跑贏收入增速，客觀表明榮萬家生活的盈利能力逐步增強。事實上，其的整體毛利率水平已由2017年的16%增至2018年的16.7%，並進一步增至2019年的18.2%。而在2020上半年，毛利率上行至28.6%，較上一年同期增加8.3個百分點。

榮萬家生活通過三條業務線提供多元化服務，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，在管物業類型包括住宅物業及非住宅物業，其中非住宅物業覆蓋購物中心、寫字樓及酒店式公寓、產業園、學校、工廠及公園多種業態。

當下物業管理服務仍是榮萬家生活的主要收入來源，年均貢獻率均在50%以上，但該業務條線的收入貢獻率總體呈現逐年下降的趨勢，表現為從2017年的62.7%下降至2019年的54.8%，不過2020H1略微反彈至58%。相對應的是，其他兩塊收入佔比整體上升，其中2019年非業主增值服務的收入貢獻率為33.7%，同期社區增值服務的收入貢獻率為11.5%，分別較兩年前增加6.6%及1.3%。

論及物管行業，關聯方依賴是無法規避的問題，榮萬家生活亦難逃此窠臼。招股書披露，其有98.6%的在管面積及95.4%的合約面積來自榮盛集團開發的物業，與此同時，其的物業管理收入的99.3%由榮盛集團開發的物業提供，外拓面積相對不足。基於此，榮萬家生活IPO募資的首要用途即為物色嚴格篩選的戰略投資及收購機會，以進一步擴充業務規模及地域覆蓋範圍並擴大服務組合。

榮萬家生活關聯方依賴（來源：聆訊後資料）

雖説榮萬家生活盈利能力不斷增強，但仍處在行業低位，2019年已上市物業企業平均毛利率約在30%。分拆來看，2020H1榮萬家生活物業管理服務板塊的毛利率已達32.5%，已有很大的進步，但其社區增值服務區區31.5%的毛利率仍屬偏低。

從收費情況來看，榮萬家生活的月均收費亦要低於行業平均。2017-2019年及2020H1其的住宅物業平均每平月收費為1.4元、1.5元、1.6元及1.7元，低於2019年行業平均收費的2.1元。

榮萬家生活收費情況（資料：聆訊後資料）

此外，物管行業整體上屬於輕資產，普遍資產負債率不高，相對而言，榮萬家生活的槓桿率還是偏高。截至2020年6月末，其的資產負債比率為65.8%。（後台回覆“榮萬家”獲取該公司最新招股書）