解局丨試水新交所REITs 新城控股以9個商業物業設立信託

觀點地產網 7月30日，新城控股集團股份有限公司公告宣佈，其正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位於長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產在新加坡設立信託基金，再申請向相關投資者發行信託份額以實現於新加坡證券交易所主板上市。

後續，新城控股於新加坡設立的間接控股子公司信誠資產管理有限公司，將作為本次擬設立信託基金的管理人，預計於2021年8月1日或之前，向新交所遞交上市申請表格，以申請批准該信託基金於新交所主板上市。

開放的“新交所”

自2002年推出首隻REITs以來，新加坡交易所已發展成為亞洲最大的跨界房託和地產信託平台，是亞洲具國際化的多元資產交易所。 

1999年，《Property Fund Guidlines》頒佈，標誌着新加坡REITs市場誕生。

2001年，被傳統模式高達87%的有息負債率捆綁沉重前行的凱德下定決心，利用新加坡新推出的REITs税收優惠政策減輕資金壓力。次年7月，新加坡的第一支REITs——凱德商用新加坡信託（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。

更少的資金換來更高效的發展。通過發行REITs將基金部分股權交由機構投資者持有，以換來更多的資金進行週轉，待項目穩定運營後再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環。

有了資金上的優勢，便消除了企業最大的後顧之憂。凱德從此開始了規模擴張之路，而新加坡REITs在經過二十多年的發展之後，也發展成為全球最為國際化的REITs市場。

據公開資料顯示，截至2020年底，新交所主板上市REITs和不動產商業信託BT合計43只，總市值超過千億新元，佔所有新加坡上市交易股票總市值的12%，平均派息率約6.4%。

超過75%的新加坡REITs(包括不動產商業信託BT）擁有新加坡以外的資產，來源地包括亞太、南亞、歐洲和美國，並且外國資產的進場呈上升的趨勢，成為REITs跨境發行的首選。中資發行人中，已先後有包括北京華聯、運通網城、中山大信和砂之船4只REITs和BT登陸新加坡REITs市場。

打通 “投融管退” 盤活存量資產

與凱德相似的是，新城控股亦是國內最早嘗試REITs的房企之一。

2016年6月，新城控股旗下“東證資管-青浦吾悦廣場資產支持專項計劃”獲得深交所無異議函，成功發行國內首單商業綜合體REITs產品，成為國內推行資產證券化以來，商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。

但與凱德不同的是，新城控股此番降低企業負債率的訴求並不迫切。

據公開資料顯示，今年3月，新城控股公佈其2020年年度報告，報告顯示，2020年新城控股實現營業收入1,454.75億元，同比增長69.46%，截至報告期末，公司總資產達5,377.53億元，同比增長16.37%。

報告期內，2020年新城控股商業運營總收入增長至57.21億元，其中吾悦廣場商業運營總收入增長至56.70億元，同比上漲超過30%。

營業額的增長是新城控股的底氣和信心。也如公告中所説，對於新城控股而言，設立信託基金並上市，是對公司商業地產開發全流程打通的一次探索嘗試。

據觀點地產新媒體瞭解，新城控股長期堅持“住宅 商業”雙輪驅動戰略，此前已經多次嘗試吾悦廣場經營性物業貸、CMBS 資產證券化產品等，如今更是在打通商業地產“投、融、管、退”鏈條、研究持有型物業退出平台方面，邁出有力一步。

新城控股方面也強調，本次擬設立的信託基金的底層資產僅包括公司持有的9個商業物業，規模相對較小，且於發行完成後公司預計仍將間接持有該信託基金51%-55%的信託份額，預計對公司財務狀況和經營成果不構成重大影響。

業內人士稱，新交所REITs的信託份額大多在30%-50%，新城控股如此大的認購比，一方面擁有對項目的絕對控制權，同時也留給市場足夠的空間。

國內市場起步晚，仍有較大空間

新加坡REITs的專業投行中聯盛地的負責人向觀點地產新媒體表示，最近一兩年的確越來越多的中資企業將眼光投向了新加坡REITs市場。

結合國內商業地產逐步轉入存量市場，更加關注物業精細化運營的背景下，新加坡REITs市場作為最為國際化的REITs市場，得益於其優越的資本市場環境、豐富多元化的投資者資源及規範的法制體系。

這或許可以給正在發展中的中國REITs市場發展帶來參考和借鑑。

近年來， REITs在國內的熱度持續增長，獲得各界關注並快速發展。2021年伊始，有關公募REITs業務的配套細則、結算配套規則等文件接連發布，國內公募REITs向前跨出了巨大的一步。

6月21日，國內首批基礎設施公募REITs正式上市，首批項目底層資產涵蓋收費公路、污水處理、產業園和倉儲物流四大主流基礎設施類型，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域。

根據北大光華學院發佈的《中國基礎設施REITs創新發展研究》，中國存量基礎設施存量規模超過100萬億，若僅將1%進行證券化，即可支撐一個萬億規模的基礎設施REITs市場。

一方面是廣闊的發展前景和空間，一方面是正在加快的制度建設，在增量轉向存量的市場下，要想最大化盤活行業資產，未來還有一段路要走，也還孕育着更多可能。