房地產這個“資金永動機”要降檔了 | 敏言慎觀

  文/朱敏

  立冬時節，波瀾不驚。

  這一陣子財經界能引發熱議的，算是兩位曾攜手玩足球的大佬金途不順了，某大回A徹底無望，螞蟻金服的地表最強IPO茫茫無期。

  前首富和現首富的兩檔子事兒看起來並無關聯，其實背後都對應着一個邏輯——壓制信用擴張，也就是壓制廣義貨幣M2和社會融資規模的無止境增長。

  現代貨幣的核心就是信用，信用擴張遠比直接印鈔來得快捷隱蔽，因而對應的風險也更深藏不露，其造就的風險斷崖卻更深不可測。

  監管部門決意出手壓制，就意味着，資金永動機要降檔了，熄火不可能，但狂飆加速更不可能。對於資金為核的房地產業，業者都知道它意味着什麼。三條紅線只是開胃菜，大餐還在後面。

  蓄水池？不，是永動機

  坊間永遠飄浮這這樣一種説法，央行放水再放水，是俠肝義膽的房地產行業忍辱負重，築下抵禦貨幣洪水的大壩，才阻止了各種漫天狂炒，沒讓大蒜、豬肉價格漲上天。事實果真如此？

  當然不是，就在2020年，央行發行的基礎貨幣不但沒有增加，反而是減少了。我們都知道，中國的基礎貨幣是有錨的，錨分兩個，一個是外匯佔款，另一個則是對其他存款性公司債權（基本可以解釋為對商業銀行的債權，也就是SLF+MLF+TMLF+PSL這林林總總的粉兒），而從年初到8月份，外匯佔款規模減少632億元，粉兒的餘額規模也下降了4029億元，基礎貨幣規模降低26005億元，央行總資產規模減少6078億元。這也就能從一個角度解釋人民幣持續升值了，而在此後的9月和10月份，外儲還在持續下降，也意味着外匯佔款規模同步下降。

  那麼，所謂放水放出來的貨幣在哪兒？首先當然是廣義貨幣M2,其次看更為廣義的社會融資規模總量，在基礎貨幣收縮的前提下,8月份M2餘額達到了213.68萬億元，同比增長10.4%，9月份，廣義貨幣(M2)餘額216.41萬億元,同比增長10.9%，在8月份，M2對應基礎貨幣的貨幣乘數已經達到7.168，歷史記錄還在不斷被刷新。

  再看社融總量，9月份更達到了驚人的280.07萬億元，同比增長13.5%。

  每一塊錢的基礎貨幣，派生出了超過八塊錢的貨幣信用，這才是所謂“放水”的本因，而今年開啓狂飆印鈔模式的美國，其截至9月1日的M2餘額也不過18.6481萬億美元，按照6.6左右的匯率計算，摺合123萬億人民幣左右。

  貨幣乘數，是導致M2巨量增長的本因，而造就高貨幣乘數的，是一降再降的存款準備金率和隨之飆升的貨幣槓桿，而推動這一槓杆增長的主要動力，就是房地產業，房地產不僅不是資金蓄水池，還是不停向池中注水的永動機。

  永動機如何運轉？

  既然給房地產扣上了永動機這頂帽子，那我們就必須給出一個交待，不能讓帽子來得不明不白。

  道理不難解釋，從需求端和供給端兩方看，都很清晰。

  先從相對簡單的需求端説起，如果是全款買房，資金是從買方賬户轉到了賣方賬户，信用貨幣不變；而貸款買房則不同，買房人只提供了一部分貨幣，另外一部分則是信用的預支，這部分信用就成為了商業銀行的債權，也就意味着商業銀行的資產就此增長了，直到你還清貸款，這部分信用資產才會消失。

  而供給端也並不複雜，世界上極少有全部用自有資金買地，設計，開發，銷售的開發企業，或多或少都會利用信貸融資，也就是利用槓桿，而中國之所以能雲集宇宙最大開發商，就是因為能將這種槓桿應用到極致。

  融資，從拿地開始，冠絕全球的市場給了中國開發商相對優質的信用，金融機構也樂於獲取這種因具備增值前景而具備償還能力的信貸資產，房企一旦土地到手，又可以再度抵押獲取更多信貸，而隨着工程進度和房價上漲，抵押物的信貸規模亦可隨之增長，而這些抵押物抵押後形成的資產包，又可以在信託或是私募市場中再度抵押融資，從而將槓桿層層放大。再者，房企的融資對象當然不止金融機構，產業鏈上上下下的供應商，同時也在擔當融資者的角色，而其之間的融資方式不一而足，由此衍生的信貸擴張也是形形色色。加之由於政策導向，各種商業、產業地產甚至投資產業的各種優惠政策，也會造就各種信用的擴張，導致各種看似“賠本賺吆喝”的情形連綿不絕。

  由此，開發大循環一旦啓動，便如滔滔江水連綿不絕，鐵索連舟般形成了一個不斷產生信用，不斷增發M2和社融的永動機。事實也證明，在中國此前不存在所謂的房冷股熱現象，一旦永動機降速，其他資本市場也會降温。

  然而，如今，永動機降速已然是大勢所趨，勢在必行了，因為——

  房住不炒

  月初兩項的《十四五規劃建議》中，一句“促進住房消費健康發展”讓不少房地產法中介為之雞血沸騰，因為他們只截取了“促進住房發展”，殊不知，這句話的核心在於消費。

  消費，把住房當成消費品，意味着什麼？

  還是要大力消除住房的投資屬性，針對住房領域的去槓桿，消費端還要加強，要和供給端的三條紅線交相輝映，雙鉗並卡。

  從某大到螞蟻，決策端給出的信號很明確了，有着次貸風險的高槓杆無限度的信用擴張，無論是扛着民生旗號還是披着科技外衣，都不再收歡迎，收縮陣營，聚焦盈利，或許才是房企們2021年的正確姿勢，靠借新還舊度過的2020年，也註定會成為房地產業一個新的分水嶺。