GIC減持保利物業、與旭輝設70億投資平台裏的資本考量

  受到全球經濟影響，新加坡主權財富基金GIC長期投資回報率錄得自金融海嘯以來新低。面對十年來最糟糕的業績，GIC卻沒有停止過投資中國房地產的腳步。

  除了年初88億大手筆買下LG雙子座大廈，GIC又在8、9月前後宣佈與仁恆置地、旭輝等房企設立中國住宅項目投資平台，進一步佈局地產。

  早前GIC公佈了《2019/20政府投資組合管理報告》。報告顯示，截至2020年3月31日，GIC投資業績表現的指標——2020年年化實際收益率為2.7%，低於上一財年的3.4%，也是自2008年-2009年全球金融危機以來的最低水平（彼時的這一數據為2.6%）。

  事實上，據彭博社報道，今年上半年GIC共參與23項投資，總額194億元，同比減少29%。上述投資數據包括還未完成的交易，但不包括未披露投資金額的項目。

  GIC CEO Lim Chow Kiat表示，在新冠肺炎疫情陰霾下，經濟復甦的時間和形式極其不明朗，加上全球化放緩和政府刺激措施的影響都令經濟形勢增加更加複雜的因素。

  或許對於投資而言，當市場陷入低谷的時刻，信仰決定了其看待危機的視角。

  減持與加碼中國

  9月11日，旭輝集團官方微信發佈消息稱，旭輝集團與新加坡政府投資公司（GIC）簽訂投資協議，成立一個總規模為人民幣70億元的投資平台。

  據披露，該投資平台主要是用於合作開發位於長三角區域主要城市的住宅項目。在該投資平台中，旭輝集團與GIC將分別出資並相對應占有51%及49%的股權。

  此次與GIC的合作，旭輝方面回應觀點地產新媒體稱，本次合作仍在框架協議階段，並沒有太多細節可以透露。

  事實上，這已經不是旭輝首次與GIC開展合作，早在今年1月7日，旭輝領寓便與GIC合作設立了5.7億美元長租公寓投資平台。

  在中國房地產的投資，GIC的合作伙伴絕不僅僅只有旭輝。在一個月前，8月4日仁恆置地集團宣佈旗下全資子公司仁恆(中國)投資集團與GIC旗下聯屬公司達成投資協議，以成立一個共同投資於中國住宅發展項目的投資平台，總投資額達70億元。

  據觀點地產新媒體瞭解，該次合作中，仁恆置地及GIC將分別佔合作計劃下共同投資的每個項目公司及合資公司51%及49%的實際股權。此次合作投資計劃將為期7年，並在雙方同意的前提下，合作計劃將可額外延長2年。

  無論與旭輝還是仁恆置地的合作，都表現出看重中國住宅房地產的前景，而且合作模式如出一轍，更多的是擔當投資者的角色。

  而值得一提的是，其在資本市場上的投資在逐漸退出。GIC作為保利物業IPO的基石投資者，於8月27日，GIC Private Limited在場內以每股均價65.2213港元減持保利物業30.68萬股，涉資約2001萬港元。

  觀點地產新媒體獲悉，於減持後，GIC Private Limited最新持股數目為1378.98萬股，持股比例由9.19%下降至8.99%。

  有業內人士分析，機構股東減持保利物業股份，主要有兩個原因，一個是為了調整倉位，通過套現投資更好的標的，第二個則是出於對該公司股價的前景並不看好。

  該人士續稱，在疫情並不明朗的情況下，地產並不會是當下的首選投資標的。不過長期來看，隨着疫情結束，不排除會出現利好地產的政策，因此如果是長期價值投資，房地產可以考慮。

  GIC投資考量

  於2020年年初，GIC在國內投資已是動作頻頻，投資範圍涵蓋長租公寓、物流地產以及“舉牌”萬科。其中，GIC與旭輝領寓設立5.7億美元長租公寓投資平台，在未來4年內投資中國一線和二線城市優質位置的長租公寓項目；與ESR成立合資公司，擬在中國開展項目。

  而這次在受國際貿易動盪和疫情雙重影響下，GIC依然出手收購LG雙子座大廈。加上與旭輝、仁恆置地的合作，GIC顯然還要在中國房地產市場上再賭一把。

  如此頻繁活躍的交易只能説明一點，GIC對中國市場特別是地產市場總體持樂觀向好的態度。

  儘管GIC發警告稱，隨着新冠疫情在全球蔓延以及地緣政治風險，投資人回報率或繼續下降，市場波動將加大。

  與此同時，疫情也讓投資機構不得不重新審視自身投資所面臨的風險。據彭博消息，GIC CIO Jeffrey Jaensubhakij也表示，公司正在審視投資組合中脆弱部分（指房地產領域）所面臨的長期前景，並仔細分析上述不確定因素對辦公室、酒店、購物中心等造成影響的持續程度，“我們想知道哪些是永久性的損害，哪些是週期性的，在經濟衰退結束的時候，也可能造成永久性的損害”。

  GIC是全球最大的房地產投資者之一，該領域也是此次疫情中受衝擊較大的行業之一，截至2020年3月31日，該領域的投資佔其總投資組合比的7%。

  不過也有分析人士認為，在目前全球疫情影響下，中國對於疫情控制得很好，國內經濟發展穩定，中國市場無疑是投資的首選。

  無獨有偶，高力國際中國區董事總經理鄧懿君在2020博鰲房地產論壇“博鰲直播間”採訪環節中表示，很多外資對中國穩健資產依然非常青睞，如果再要選擇募資投錢的話，中國會是一個安全的地方。

  最近幾年除了房地產行業以外，GIC不斷擴大其在中國的投資計劃。

  GIC是阿里巴巴IPO之前的早期投資者之一、小米的支持者，並通過這兩項早期的長期投資獲得了豐厚的回報。隨後GIC增加了對中國媒體、科技和電信等行業的投資，如：大疆無人機、小米平衡車和中國電動汽車製造商NIO、美團點評和頭條等。目前該部分的股權投資已從09年的3%增長到目前的約20%。

  據一位長期旅居新加坡並關注新加坡資本投資的分析師指出，GIC與其他投資者不同，投資一般採用長期戰略，通過不斷注入除資金之外的價值，參與公司整個生命週期。

  也許這些看上去和地產直接投資有點距離，但事實上是非常緊密的關係。

  隨着信息科技為主導的經濟時代到來，傳統的房地產也正發生深刻變化。無論從行業細分和運作模式方面都和信息科技密切相關，比如智能樓宇、網絡平台等等都是傳統地產和實體經濟的有效整合，GIC非常關注這一方面的發展趨勢，曾先後舉辦多個活動，邀請相關企業展示房地產領域的新技術。

  另一方面，對於中國相關行業的擴大投資也可視為房地產投資的一個延伸。因為無論是科技研發製造業企業還是服務業企業都需要空間載體支撐，房地產投資就顯得非常重要。

  無論是一般的辦公樓、科技研發樓宇，還是數據中心、科技製造、物流倉儲甚至細分住宅板塊如長租公寓等都是企業需要的，何況現在的房地產業是空間和虛擬的有機整合，且需要對運營模式、行業運作有一定的瞭解才可以進行投資。

  GIC的投資就像下圍棋，每一步看上去關聯不大，但是步步為贏。

  勝負是由對局雙方所佔據的交叉點的多少所決定的，也就是由雙方活棋所佔據的地域大小來決定的，意味着誰看得更遠更廣，誰就更有可能獲勝。

（來源：觀點地產網）