邱曉華：房地產高速時代已經結束
陽光保險集團首席經濟學家邱曉華在2020博鰲房地產論壇的行程很緊，主題演講前的間隙，他騰出了半個多小時與我們對話。
經濟學家就像貓頭鷹，永遠一隻眼看經濟走勢，一隻眼注視“黑天鵝”。
邱曉華提到較多的“黑天鵝”，是眾所周知的新冠疫情，給中國及全球造成了巨大傷害。
他在不同場合都對中國在應對疫情過程中的舉措給予高度肯定，如果疫情是一場對國家的考試，那中國就是表現優秀的“考生”。這背後是國家系統的力量支撐，無論是經濟物質基礎還是基層組織體系，中國的特殊優勢都得以放大。
據國家統計局數據顯示，上半年國內生產總值456614億元，按可比價格計算，同比下降1.6%。中國正在走向緩慢而穩健的復甦進程。如果沒有其它外部因素干擾，邱曉華認為按照這樣的節奏，我國經濟下半年就有可能重回正軌。
“春天雖然遲了，但總會來。”他給我們提供了自己的預測：第三季經濟增長會回到4-5%的增長區間，第四季可能就回到5-6%的常態增長區間。
但上述預測畢竟基於樂觀經濟環境的模型，邱曉華一直關注着新的“黑天鵝”——以中美關係為代表的複雜多變的國際形勢，形容外部環境“似乎烏雲滾滾”。
唯有思想上警覺、行動上準備，才能掌握主動。
他給出的建議是：把有限的時間放在做好自己的事情上來。具體舉措包括三大方面下力氣，堅定不移地對外開放，深化市場改革，做好長治久安工作；同時保護好三股力量，企業家的力量，行政組織的力量以及消費者的力量。
我們也討論了第四次工業革命和新基建的話題，這是中國未來刺激內需、打造“雙循環”的重要內容之一。邱曉華認為，要擺正新舊動能之間的關係，並要有總體的前瞻性考量。
對於房地產在未來所扮演的角色，他形容房地產的重要性“不可忽視”，呼籲外界不要將房地產與新經濟對立化。
但他也認為，房地產高速發展的時代已經結束，現在應當更多追求在有限速下的高質量發展。
“中國房地產增長期還沒有結束，但確實要靠提升質量、優化結構、嫁接新技術，插上高質量發展的翅膀。”邱曉華接着説：“我覺得它的前途還是有的。”
以下為觀點地產新媒體對陽光保險集團首席經濟學家邱曉華先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：今年以來，疫情和外部環境對於中國經濟來説是一次雙重考驗，您如何看待我國目前的表現？
邱曉華：疫情擾動了整個世界，打亂了人們的生活節奏，停擺了經濟的運行，也嚴重傷害了不少人的生命。
回顧這一場與疫情做鬥爭的不尋常實踐，中國是表現比較好的考生，甚至是優秀的考生。我們最早把疫情控制住了，也最早實現了經濟由負轉正。
從這個角度來説，我們在這場大考中，國家和民族交出了一份合格的乃至是優秀的答卷。但是疫情還沒有過去，疫情還在海外蔓延和擴散，在國內也還時有發生，因此對疫情的影響還不能過分低估，還要繼續保持警覺。
春天雖然遲了，但總會來。在疫情之後，中國正在走向緩慢而穩健的復甦進程當中。Q2增長了3.2%是一個信號，揭示了之後中國經濟恢復的新篇章。如果沒有特別意外的新“黑天鵝”，按照這樣的節奏，中國經濟下半年還可以繼續保持穩健的復甦態勢，我認為Q3會回到4-5%的增長區間，Q4可能就回到5-6%的常態增長區間。
中國是全球大的經濟體中唯一一個能夠保持正增長的國家，從這個角度來説，我們還是很幸運的。之所以這麼幸運，我想一方面是因為我們確實有自己獨特的國情優勢，在黨的堅強領導下，全國上下方方面面一起行動，快速應對疫情，所以很快地把疫情控制住了。
第二，中央政府一聲令下，各級地方政府立即行動，以大局為重，一方有困難，八方來支援。
第三是來自於國家獨特的健全的基層組織體系，村委會、居委會，以及默默無聞的志願者，他們在這場疫情中表現出的犧牲精神、責任精神，至今都令人難以忘懷。這三點在其他國家是很難看到的，但是在我們國家充分地表現出優勢。
當然，我們還有比較好的經濟發展的物資基礎，40年的改革開放給我們奠定了比較好的物質基礎。疫情發生之後，我們能夠及時地啓動各種生產線，來保證醫療物資的供給，來解決醫療資源在一些地方不足的問題。我想這些是我們交出合格答卷很重要的原因，面對特殊的疫情有這些優勢。
不過，在發展經濟的過程中，我覺得不能把這個優勢過度地、無邊界地傳遞。因為經濟工作畢竟還有經濟工作的規律，我們在看到戰勝疫情取得重大階段性成果過程中，轉到恢復經濟的路上，還是要儘可能按照市場經濟規律來辦事。
按照中央的深化改革開放、改善營商環境、發揮市場配置資源的作用，我覺得這是很正確的，經濟工作還是要按照經濟的辦法，不能簡單套用對付疫情的辦法。
我覺得內部環境今年以來是持續的向友好的方向改進，可以看到企業家們獲得了越來越多的尊重，市場的營商環境變得越來越向好，政府的宏觀政策也變得越來越有利於經濟社會的發展。從這個角度來説，國內宏觀環境是有利於中國繼續保持一個好的發展態勢。
但不幸的是外部環境還有“黑天鵝”，這個“黑天鵝”現在還沒有飄過來，但是已經看到了雛形，也就是外部環境似乎在變得更嚴峻、變得更不友好。
面對這些壓力，我們當然需要高度的警覺。高度的警覺是一個方面，做好應對的準備是更重要的方面。只有思想上警覺、行動上準備，我覺得才能夠更主動，立於不敗之地，要能夠把被動變為主動。
這個世界的格局也在變，疫情後可以看到這種格局還在加快變化。一方面是基本的消費品、醫療物質，大家越來越追求就近或者是本國解決，不要把距離拉得太長。
另一方面，也不能因此就打亂全球生產分工的秩序，想回到各自為政的分割體系當中是不對的。很不幸，今天這種分割傾向也在抬頭。回過頭看，中國是全球化的受益者之一，如果全球化被中斷、被破壞，我們會增加一些困擾。
第三點，我們要看到地緣政治格局也在變化，你當先、我追趕，我當先、你追趕，這種變化格局始終在路上。今天把眼光都注意到中美兩國之間，我想它們的關係是影響到全球、影響到兩個國家很重要的關係，合則兩立、鬥則皆敗，希望兩個國家能夠儘快解決目前面臨的困難。
當然，我們也知道這個困難解決起來不是那麼容易。所以，如果外部有黑天鵝事件，那就是中美之間的關係，很可能是疫情之外影響我們國家發展的必須關注的重大因素。
目前來看，中美之間從兩年前開始的貿易戰，逐漸的發展到了科技、金融的摩擦和衝突，儘管還沒有完全全方位的爆發，但是已經看到了摩擦衝突在加深。
即便如此，對於中國而言，不管是東西南北怎麼變化，不管是西風還是東風，不管是暴雨還是平靜的天氣，我們把自己的事情做好，這是重中之重。我想，應當把有限的時間放在做好自己的事情上來，怎麼做好？
第一，要堅定不移地對外開放，讓中國成為世界可信賴的、可依賴的，代表推動世界發展和進步的力量，而不是讓人誤解和誤判中國。因此，我們在世界事務當中儘可能求大同存小異，展示出與大家為伍，與大家共同發展的寬闊胸徑。
其次，深化改革，要切實把市場存在不足的制度性因素解決好。第三，中國是一個大國，應當把社會的長治久安放在不可忽視的重要前提上來對接。
這三個方面還要下大力氣做，在這個前提下，要儘可能把三股力量保護好。
首先，把企業家的力量保護和發揮好，中國進入到高質量發展的新階段，要靠創新驅動、要靠有效投資來支撐。我覺得企業家無疑是創新和投資的主體，我們應當儘可能讓企業家健康成長，能夠做成事、能夠做好事。
其次，讓各級行政組織有效運轉，中國特色是有市場的力量和行政的力量，今天怎麼進一步提高行政運轉的效力，行政工作人員怎麼更有擔當、更負責，是我們需要去解決的問題。
第三，要儘可能保護和發揮好消費者的力量。中國是14億人口的大國，中國在世界舞台上的優勢就是大國市場，但是這個市場遠遠沒有釋放出力量，所以要儘可能解決消費者購買能力不足、消費者喜愛和想買的商品和服務還不夠、消費者進入市場之後還會遇到不愉快的欺詐、壟斷的問題。
社保還要健全，要讓消費者放心消費。如果我們的消費者真正能夠成為市場一支重要的力量，他的潛能釋放出來、作用發揮好，何愁外部環境干擾？我們覺得還是要對國家有信心，也有能力把自己的事情做好。
觀點地產新媒體：您提到要在我們最重要的是做好自己的事情，關於提出的新基建、新經濟、第四次工業革命，中國經濟如何從中破局？
邱曉華：環顧當今世界，第四次工業革命已經大步向我們走來，智能化、數據化，以生物科技為代表的這一次新的科技革命帶來的產業革命已經大步向我們走來了。中國在這場革命當中不是落伍者，在一定意義上和世界是站在同一起跑線。
中央提出新基建是相對舊基建（即鐵路、公路、機場、港口、傳統能源、傳統制造業建設等基礎設施），新基建是適應新一輪產業革命，比如説5G、數據中心、物聯網建設等等這些方面，包括生物醫藥的研究相關配套設施建設等等。
但不管怎麼説，在處理新基建、老舊基建關係上還是要擺正態度，中國畢竟剛剛邁入高質量發展的階段，老基建的作用還是不可忽視，關鍵是要提高老基建的效率，要提高它的有效性，不要浪費每一分錢。
新基建剛剛走在路上，應該説它的潛力還很大，它的範圍還很廣。隨着技術不斷的進步，新基建領域還在不斷的拓展，但是要有總體的前瞻性的考量，哪些是關鍵、哪些是不可或缺，要優先做好。要把新基建建在中國自主立場上，這樣就能在這一場新革命期間具有主動作為。
觀點地產新媒體：您認為房地產在第四次工業革命中能扮演什麼角色？
邱曉華：房地產還是可以用三句話説：第一，房地產的重要性不可忽視，畢竟是影響產業鏈條最廣的產業，解決就業最多的領域，也是對人們生活質量改善、對經濟推動最直接的領域。
雖然進入到高質量發展階段，但是我們依然要重視，發揮房地產對中國經濟發展的作用。只是我們需要注意提高房地產的質量，要優化房地產的結構。因此，一定意義上，傳統產業也可以插上新經濟的翅膀，而且在建材方面，更環保、更智能，在家裝方面更智能、更先進，不就是和新經濟不矛盾了嗎。所以，房地產和新經濟不是對立的。
房地產是跟人口的規模，跟人們既有居住條件的改善還是相聯繫的。現在中國人口進入了平緩的階段，還有很多地方進入到人口的低增長、負增長階段，從這個角度來説，受人口因素推動的房地產動力已經減弱了，更多轉到了提升和優化的階段。
因此，一馬當先、快速前行的時代結束了，房地產進入到了相對穩健、相對平穩的發展階段。我們要儘可能地保持穩健，保持平穩的成長和健康的成長，這是第二句話。不要再追求高速度了，因為高速度的年代已經結束了，現在應當更多追求在有限速度下的高質量發展。
其次，要看到這個國家、這個世界都在變，我們國家的變，地區之間在變，意味着房地產在不同的地域肯定會分化，所以要看到分化的趨勢。在需要的地方、有市場的地方、有人氣的地方，還是要儘可能的把潛力發揮出來，在逐漸弱化的地方、不具備靠房地產推動，成為負拖累的地方，我們當然就要謹慎。
中國房地產增長期還沒有結束，但確實要靠提升質量、優化結構、嫁接新技術，插上高質量發展的翅膀，我覺得它的前途還是有的。
觀點地產新媒體：關於房住不炒和因城施策等長期政策，您是如何看待的？
邱曉華：房住不炒只是不能把房子作為炒作對象，並不是不能買賣的對象。畢竟它也是商品，還是應當在有序的市場下，在公平競爭的環境下自由買賣，這還是要堅守的原則，絕對不能夠誤解房住不炒就是房子不能買賣，這是要扭轉的偏見。
今年以來房地產市場出現了變化，一方面是因為宏觀政策相對寬鬆，流動性相對比較充足，因此流動性流向更優質的資產，包括黃金和優質的房地產，這是很正常的，將來也會一樣，如果説有好的地段的項目還是會得到市場的青睞。
經濟在不斷髮展，人們的收入在不斷增加，人們的慾望也在不斷提升，從這個角度來説，也不要因為房住不炒作，房地產市場就不會好了。市場還會存在的，只是要變成健康、有序、公平競爭的市場。
至於“三穩”，主要是為了控制房價，其中最核心的因素就是地價要穩。穩地價、穩房價、穩預期，核心是穩地價，地價能夠穩定，房價大頭就穩定了。
因城施策一方面是靈活性，另一方面，原則性也要堅持，不能夠出現惡意炒作，不能出現地價無邊的變化狀態。因城施策是要把責任下移，讓地方承擔房地產市場保持平穩健康發展的責任，同樣，也是給市場帶來了更大的活力，這是不矛盾的。
觀點地產新媒體：您提到“三穩”的核心是穩地價，最近看到一二線城市的土地市場都十分火熱，您覺得這是什麼原因？
邱曉華：我想這是兩個因素在擾動，一方面是特別特殊的地段，確實是相對稀少、稀缺，一定程度上根據市場規律，就出現了貴的情況，這是正常的。
另一方面，政策性因素滯後，土地供應不到位，也造成這種因素。但不管哪種因素，我覺得土地是國有的，也是集體所有的，既然是國有和集體所有，對於穩地價，政府完全是有主動性，也完全能把這個工作做好的。