解局 | 美元債償還後的德信財務底色
觀點網這是近期少見的好消息了。
4月21日，德信中國發布公告稱，於2022年4月20日，已向受託人存入所有必要資金，以於2022年4月22日按未償還本金額2億美元11.875%優先票據，連同累計至到期日(即2022年4月23日)的應計利息，悉數償還2022年票據。
2021下半年以來，在較強的調控壓力下，部分企業面對離岸債務紛紛採取展期甚至“躺平”態度，市場信心大幅下降，不少房地產高收益債及投資級債券均呈現較大跌幅。
此次德信積極兑現償債承諾，無疑給了市場極大信心，畢竟在這筆美元債過後，德信面臨的公開債務壓力較小，離岸債券僅有2022年12月到期約3.5億美元債。
但另一方面，調控所帶來的影響亦不容小覷，近期穆迪、標普近期接連下調德信評級，主要歸因於更換核數師引發的市場對其透明度和信息披露擔憂，以及合約銷售下降削弱的流動性。
如期償還美元債
德信是如今少有能夠按時償還美元債的民營房企。
4月21日，德信中國發布公告稱，於2022年4月20日，已向受託人存入所有必要資金，以於2022年4月22日按未償還本金額2億美元11.875%優先票據，連同累計至到期日(即2022年4月23日)的應計利息，悉數償還2022年票據。
德信認為，到期贖回2022年票據將不會對財務狀況產生任何重大不利影響。完成贖回後，2022年票據將被註銷並自聯交所除牌。
伴隨着越來越多民營房企債務“暴雷”，即便德信從今年3月開始就已經多次回購票據，但是否能夠按時償還始終存在不確定性。
觀點新媒體瞭解到，在償還該筆離岸債務後，德信的公開債務僅剩下合計3.5億美元優先票據，利率9.95%，將於今年12月3日到期。
3月末，德信中國披露未經審計的2021年業績情況。數據顯示，該企業於期內實現營業收入231.09億元，同比增長約45.6%；毛利潤約為50.11億元，同比增長約22.0%；核心利潤約為34.99億元，同比增長16.1%；但歸母淨利則由上年11.93億元下滑至9.41億元。
融資成本方面，德信由2020年約4.81億元降至2021年2.59億元，同比減少約46.2%。該減少乃主要由於計息債務增加而增加的融資成本被因在建項目增加而大幅增加的資本化利息而抵銷；以及銀行存款的融資收入由2020年6950萬元增加至1.34億元。
數據顯示，截至2021年末，德信持有現金及現金等價物及受限制現金合共約175.63億元，當中計入現金及現金等價物及受限制現金結餘的項目包括，建造預售物業的擔保存款58.27億元及銀行借款及銀行承兑票據的擔保存款約14.22億元。
截至2021年末，德信自銀行及其他金融機構的借款總額為約308.97億元，相較於上年末增加約20.3%。自銀行及其他金融機構的借款中，約157.41億元須於一年內償還，及約151.33億元於一年後償還，非受限現金及現金等價物並不能覆蓋一年內有息負債。
截至期末，德信中國於銀行及其他金融機構授信額度總額為約350.27億元，未動用銀行及其他金融機構授信額度為約25.31億元。
評級下調隱憂
不過，4月以來標普和穆迪兩家評級機構下調德信中國的評級，亦呈現出對其經營狀況的些許隱憂。
4月4日，標普將德信長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，並將該公司擔保以美元計價的票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”；4月20日，穆迪將德信家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，評級展望仍為“負面”。
究其原因，兩家評級機構的憂慮主要在推遲發佈經審計財務業績與未來銷售情況。
穆迪分析師Alfred Hui表示：“下調評級反映了我們對德信中國薄弱的公司治理以及其在香港交易所上市規則要求的時間內公佈其經審計財務報表的能力存在擔憂，此前其更換了審計師，並且沒有按照上市規則要求公告一項應披露的交易。”
觀點新媒體瞭解到，2022年4月19日，德信中國宣佈普華永道辭去其於該公司的審計師職務，並委任開元信德會計師事務所有限公司為其新審計師，自2022年4月14日起生效。
因審計原因，德信中國於2022年3月31日公佈了未經審計的2021年財務業績，並計劃在2022年4月30日公佈經審計2021年財務狀況。
“負面展望反映出德信中國的再融資風險增加，流動性惡化，這是因為德信中國的銷售額下降，其獲得資金的渠道可能受到損害。”穆迪分析師補充。
德信中國合同銷售額下降也將削弱流動性，數據顯示，今年一季度德信合同總銷售額93.5億元，同比下滑51%，合約銷售面積約89.4萬平米。
而德信在2021年的合約銷售錄得一定幅度增長，全年實現合約銷售額約為739.8億元，同比增長約16.4%；總銷售面積約為349.2萬平方米，同比增長約12.1%；平均售價約為每平方米人民幣21185.6元，同比增長約3.8%。
但一季度合約銷售大幅下滑是行業共性，觀點指數發佈的“2022年1-3月房地產企業銷售表現”研究報告中顯示，3月前100房企實現權益總銷售金額3877億元，環比增加25.5%，但由於去年同期高基數，同比減少57%。
1-3月，前100房企累計實現權益總銷售金額11313億元，同比減少48.6%，降幅較1-2月擴大5.8個百分點。
近期，關於下階段房地產走勢情況，國民經濟綜合統計司司長付凌暉提及，儘管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨着多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。
不過，若從土儲區域上分析，由於德信重倉長三角的緣故，銷售更具韌性。
從銷售區域分佈看，2021年杭州、寧波以及温州分別貢獻72.5億元、47.34億元及 46.12億元的銷售收入。
在新增投資上，上年德信仍舊以江浙滬為主，並加快了其他區域佈局。
2021年，德信中國合計取得32幅地塊，新增總建築面積約581萬平方米，其中67%新增土儲面積位於一二線城市，主要為杭州、温州、湖州、寧波、南京、武漢、成都、廣州、台州及鄭州等城市，平均土地成本約為每平方米5551元。
截至2021年12月31日，德信中國在27個城市共運營163個項目，報告期末總土儲約為1913萬平方米，其中138個項目位於長三角地區、餘下25個分別位於珠三角、成瑜雙城經濟圈及長江中游經濟帶等地區。
解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。