恆大復牌，要翻越“四重山”

本文來自微信公眾號：地產K線（ID：dichankx），作者：魏薇，頭圖來自：視覺中國

作為昔日的房企巨頭，恆大化債之路的每一步都備受關注。自3月21日恆大系三家公司停牌至今，已經過去了3個月，而距離最初定下的重組方案公佈時間也越來越近。

6月20日晚間，中國恆大（03333.HK）、恆大物業（06666.HK）、恆大汽車（00708.HK）分別發佈復牌指引公告。

同時，恆大披露正在積極推進重組工作，預計將於7月底之前公佈初步重組方案。

今年1月26日，恆大執行董事肖恩在投資者電話會議上表示，恆大爭取在未來六個月內提出初步重組方案。

此前，外界對恆大能否如期公佈重組方案存疑，此次的再聲明如同拋出了一顆“定心丸”。

一、復牌的四個條件

根據復牌指引，恆大需公佈上市規則規定的所有未公佈的財務業績，並解決任何審計保留意見的事項；公佈對恆大物業134億元的質押擔保被相關銀行強制的調查結果；證明公司遵守上市規則第13.24條的規定；向市場通報所有重要信息使公司股東和其他投資者可評價公司的情況。

（恆大最新公告）

其中所指的港交所上市規則第13.24條，即發行人須有足夠的業務運作（不論由其直接或間接進行），或擁有相當價值的有形資產及/或無形資產（就無形資產而言，發行人須向本交易所證明其潛在價值），其證券才得以繼續上市。

根據港交所要求，公司證券獲准恢復買賣之前，必須解決導致其暫停買賣之事項並全面遵守上市規則以令聯交所滿意。若三家公司不能滿足港交所的復牌要求，18個月後將被除牌。

停牌的原因正是恆大物業在審核2021年度財報的過程中，發現有約134億元存款為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行。恆大認為，這是一件重大事件且恆大物業是重要子公司，將成立獨立調查委員會跟進該事項對公司的影響。

如今，三個月時間已過，恆大稱，恆大物業的質押擔保獨立調查正在積極進行中，現階段尚未能確定預期完成獨立調查的時間。審計工作正在有序進行，由於受疫情及恆大物業質押擔保獨立調查的影響，尚未能確定2021年度業績的發佈時間。

二、牛散進場“抄底”

近半年來，推進債務重組的同時，恆大頻頻將旗下資產擺上貨架，接盤方常見山東、江蘇、浙江、廣州等地方國資，卻鮮有民營房企敢於接手。

最近恆大的一宗股權變現中，接盤方罕見的出現了一位自然人，他的背景並不簡單。

6月20日晚間，嘉凱城（000918.SZ）公告稱，廣州凱隆擬通過協議轉讓的方式將其持有的2.11%嘉凱城股份轉讓給曹升，轉讓價為2.043元/股，總對價7789.82萬元。轉讓價格為協議簽署日嘉凱城前一交易日收盤價的90%。

據披露，本次協議轉讓為配合中信證券要求，用於歸還廣州凱隆在中信證券的質押債務本金、利息、違約金。據悉，廣州凱隆曾於2019年3月29日起以嘉凱城股份為標的與中信證券開展股票質押式回購交易。

交易完成後，廣州凱隆的持股比例將由7.58%降至5.46%，曹升持股比例變為2.11%。企查查顯示，廣州凱隆為廣州市超豐置業有限公司全資子公司，超豐置業為安基（BVI）有限公司全資子公司，隸屬於恆大集團。

2022年1月27日至今，廣州凱隆累計被動減持嘉凱城1.28億股，佔嘉凱城總股本的7.1%，減持總金額共計3.03億元。截至目前，廣州凱隆持有嘉凱城無限售流通股1.37億股，佔總股本的7.58%，全部處於質押狀態。

此次接盤的曹升，似乎深諳投資之道，他曾於2021年先後兩次打折接盤上市公司大股東所持股份，接盤後股價均有上漲。

2021年6月29日，曹升以6421.56萬元接手金信諾控股股東、實際控制人黃昌華所持有的1154.96萬股股份，佔股份總數的2%，轉讓價格5.56元/股，為協議簽署前一日收盤價的70.11%。隨後，金信諾的股價一度上漲至12.45元。

同年3月4日，以6632.44萬元接手旗天科技控股股東、實際控制人費錚翔所持有的2003.76萬股股份，佔總股本的3.03%，轉讓價格3.31元/股，為該轉讓協議簽署日前一交易日標的股份收盤價格的80%。此後，旗天科技的股價一度上漲至12.79元。

三、資產處置進行中

據不完全統計，恆大境外直接債務約227億美元，項目融資、私募融資等債務約33億美元，合計約260億美元。按最新匯率計算，摺合人民幣超1730億元。

在今年2月的復工大會上，許家印稱“公司不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”但在龐大的債務面前，恆大不得不變賣資產以填補資金窟窿。對恆大來説，將項目握在手中，或也無力繼續開發，從而影響“保交樓”的重任。

近期，恆大陸續與多家信託公司簽署協議，將部分項目剝離給信託公司，信託公司將接管項目公司的運營管理，向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設及保交樓，恆大有行使回購股權的權利。

5月26日，恆大以13.5億元的價格轉讓寧波的城市之光廣場項目，買方為浙江省浙建房地產集團有限公司及浙江省建工集團有限責任公司，兩家企業的背後均為浙江省國資委。部分對價將用於直接抵償中國恆大就其於寧波市其他項目欠付受讓方及其子公司2.19億元的未付工程款，恆大預期將從出售事項中錄得收益約1.75億元。

早前3月，膠州市國有平台旗下青島鑫瑞傑產業投資發展有限公司接盤膠州恆大文旅城項目；浙江省國資委下屬浙建房地產集團有限公司、建工集團有限責任公司接盤恆大集團在建的杭州水晶城文化旅遊商業綜合體項目。

恆大債務重組進程有待明朗，這種情況下，有國資進，也有國資退。6月7日，中國鐵建掛牌轉讓恆大置業49%股權，轉讓底價26.6億元。轉讓完成後，中國鐵建將不再持有恆大置業的股權。

本文來自微信公眾號：地產K線（ID：dichankx），作者：魏薇