換股神操作，陽光智博或借“萬物雲”這艘行業大船起飛。
智通財經APP瞭解到，8月6日，陽光城（000671）發佈《陽光城集團股份有限公司與萬物雲簽署意向合作框架協議的提示性公告》，宣佈旗下控股子公司陽光智博的全體股東，擬以其持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%的股份，上述交易完成後，該公司可以繼續以公允價格投資增持萬物雲，將持股比例提升至5%以上。
此次為換股交易，不涉及現金交易，交易後將保留陽光智博的品牌，同時與萬物雲可以共同設立新品牌，成為行業首例龍頭公司放開股權合作的案例。
實際上，本次換股操作為陽光城將陽光智博注入到萬物雲中，使得持股價值也轉移到萬物雲中。該公司稱將與萬物雲共同設立4家合資公司，用以分別承接陽光城及其相關方2021年後新增住宅物業、學校醫院物業、商寫物業與社商管理項目。
在今年6月份，陽光城曾推動陽光智博向港交所遞表，僅過兩個月時間陽光城為何有這麼大的轉變？此次換股對於陽光城來説價值在哪裏？
行業整合大勢所趨
首先從整個大環境來説，受益於行業爆發式增長，三年來物業管理板塊一直受資金追捧，2020年物業管理行業出現上市浪潮，期間上市數量近20家，2018-2020年的持續上漲推高了板塊估值泡沫。然而2021年開始有大資金退出，IPO個股不再受資金青睞，從今年7月份開始，短短一個多月板塊整體下跌幅度達30%。
在擠泡沫的過程中，即使龍頭股也不會倖免下跌。實際上，行業的成長邏輯並未發生改變，物業管理板塊仍保持着雙位數的規模增速，但投資邏輯發生變化，主要為上市標的泛濫，小物業公司正遭受資金拋棄，龍頭股基本面有支撐，資金分化嚴重，行業龍頭的估值仍有機會起來。
陽光智博屬於中小型物業公司，2020年收入規模為13.72億元，總在管建築面積約3020萬平方米，在港股物業管理公司中並沒有特別的優勢，在資金退出趨勢下，投資者不會給到很高的估值。
實際上，行業的發展都有一定的規律，物業管理行業已經過了爆發式增長的時期，行業進入了大魚吃小魚的遊戲，市場集中度進一步提升。不過，與以往大物業併購小物業邏輯不同，陽光智博選擇與萬物雲換股，則是換了另一個賽道。
在6日的投資會會議上，面對“本次陽光城與萬科進行交易，是否反映陽光城面臨一定資金壓力？”的問題，陽光城董秘徐慜婧對此予以了詳細解釋。
“如果公司真有現金壓力，那為什麼不進行現金買賣。”她認為，換股交易的本質，跟市場上之前發生的交易邏輯完全不一樣。正是因為不是着眼於當下，才選擇了萬物雲，願意去擁抱未來，這是一種選擇。
不同的是，藍光發展選擇退出或基於自身運營考慮，所以收了碧桂園的現金，而陽光城看好物業管理行業，選擇換股方式進行價值轉換。
從行業層面看，目前我國物業管理行業將呈現規模大、增速高的藍海市場，有機構預計到2030年末市場規模將高達2-3萬億元，較目前規模增長1-2倍，行業集中度將持續提升，龍頭吞併中小物業公司將成為常態。中指院數據披露，物業服務百強企業的在管物業總建築面積近五年複合年增長率為15.6%。
陽光城在下一盤“大棋” 陽光智博估值或超過150億
陽光城通過換股方式取得萬物雲的股權，對於自身來説主要有三大影響：一是堅持看好物業管理行業，換股龍頭釋放更大價值；二是通過和萬物雲“聯姻”，資源共享，不僅是陽光智博得到成長資源，陽光城其他業務板塊也會受益；三是萬物雲有上市需求，上市後資金追逐龍頭，通過投資入賬將產生投資收益。
智通財經APP瞭解到，萬物雲是萬科旗下的物業管理公司，去年10月31日，萬科物業宣佈改名“萬物雲”，並稱這不再是一家單純的物業公司，而要成為“科技服務公司”，但物業管理仍是主業。2020年，萬物雲收入182億元，在管面積達到5.66億平方米，收入位居行業榜首。
以陽光智博的體量放到萬物雲中就不值一提了，不過從估值上看，以碧桂園服務作為對照，以市值/收入對比看，萬物雲的估值應為1831億港元，陽光智博對應的份額市值為88億元，以2020年淨利潤看，PE為43倍。如果單獨上市，按照目前的投資氛圍，市場給予15-20倍的PE已經不錯了，價值明顯要低很多。
陽光城持有陽光智博71.68%股權，換股成萬物雲後持股3.44%，按照測算的估值，投資入賬價值63億港元，陽光城稱將以公允價值增持萬物雲至5%以上，可見對萬物雲發展前景充滿信心。而萬物雲“科技+物業管理”雙重成長空間，估值也應要比一般的物業管理公司要高，估值提升使得以“投資收益”增厚陽光城利潤。
此外，陽光城還將與萬物雲成立4家合資公司，分別為住宅物業合資公司、商寫物業合資公司、學校醫院合資公司及社區商業合資公司，稱可以承接陽光智博未來新增交付的項目，但受益更多的還是陽光城。按照規定陽光城佔有合資公司20%股權，陽光智博體量小，新增交付項目或僅為萬科雲手頭項目的零頭，合資公司可充分利用資源得到發展，而陽光城以聯營公司入賬增添不少利潤賬單。
陽光城是一家優秀的公司，近三年收入及股東淨利潤複合增長率分別為20.6%和31.5%，在地產行業不景氣的情況下，2021年保持雙位數的增速，上半年合約銷售金額1013.16億元，同比增長13%。陽光智博收入佔比陽光城僅為1.58%，不再並表後不影響業績，在監管指標上，該公司2020年實現三線四檔中由橙檔將至黃檔的目標，若換股成功，萬物雲以投資入賬增厚淨資產，降低負債水平，優化財務比例。
綜上看來，此次陽光城換股神操作，一方面是大環境使然，物業管理併購整合大勢所趨；另一方面實則是下了一盤“大棋”。通過換股萬物雲，陽光城提高了持股市值，增厚利潤，還通過投資入賬降低負債優化財務，擬成立的合資公司聯營入賬後期產生利潤也將增厚公司業績。