樂居財經訊 李禮 9月30日，東北證券發佈房地產行業 2020 半年報綜述。
報告摘要：
疫情拖累營收增速，2021 年起利潤率有望築底回升。樣本房企 2020H毛利率、歸母淨利率分別為 24.34%與 7.10%，較去年同期分別-4.03pct和-1.87pct。考慮到 2016、2017 年地價上行較快，同時重點城市限價導致項目利潤端承壓，這部分項目目前正處於結算期，因此近兩年房企報表利潤率下滑在預期之內，但從當期拿地均價/當期銷售均價和 T 年拿地均價/T+1 年銷售均價來看，2018 年起逐漸呈現下降趨勢，拿地項目結算毛利率呈現改善趨勢，因此我們認為當前房企利潤率水平基本築底，預計 2021 年起房企結算利潤率水平或將逐步迎來改善。但同時我們也認為，由於限價的長期存在和地價的持續提升，房企結算利潤率水平未來也不會迎來大幅改善，毛利率中樞長期或將穩定在 25%上下，淨利率或將長期穩定在 8%-10%區間。
待結轉資源依舊充沛，行業去槓桿持續進行。板塊預收賬款增速自 2017年以來持續回落，體現了行業整體銷售增速的持續下滑。但預收賬款/營業收入覆蓋倍數仍然較高，可結算資源仍然充沛，行業業績增長確定性仍較強。板塊淨負債率由去年同期 103.64%下降至 91.38%，下行 12.26個百分點，在行業去槓桿背景下近年來房企負債水平持續下行，未來在“三道紅線”壓力下（考慮監測指標計算的細節問題正文第七部分作了多種可能性情形下的 TOP30 房企分檔判斷供參考）預計板塊有息負債規模增速將進一步回落，利好資產負債結構更優的房企鞏固其發展優勢。銷售微降推盤後移，拿地提升竣工延後。樣本房企上半年銷售金額同比微降 4.8%，其中多數房企在疫情得到控制的二季度增速實現較大程度反彈，受疫情影響房企今年推盤節奏普遍後移，在下半年加大推盤和較強的市場需求支撐下我們認為多數房企全年銷售目標完成可期。若用拿地金額/銷售金額刻畫拿地力度，2020 年 H1 樣本房企合計為 41.0%，同比上升 6.7pct。樣本房企總體拿地力度提升繫上半年融資環境較為寬鬆、地方政府在財政壓力下土地出讓較為積極且供給土地質量較為優質所致。
個股方面推薦業績確定性強、資源卓越的一線房企：萬科 A、金地集團、保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江集團、中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和旭輝控股集團；持續看好龍頭物管公司：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商積餘。
風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行