世聯行首份年報：錯判兩條跑道，將發揚國資背景
來源： 澎湃新聞
3月31日凌晨，珠海國資委控股的房地產綜合服務提供商深圳世聯行集團股份有限公司（世聯行，002285.SZ）發佈2020年度業績。該公司營業收入67.23億元，同比增長1.10%，歸屬於上市公司股東的淨利潤為1.1億元，同比增長35.33%。
截至2020年年底，世聯行貨幣資金22.595億元， 短期借款17.21億元，與2019年期末數據相比變化不大。資產負債率連續三年下降至51.67%。
在共同落款署名的《致股東信》中，世聯行董事長鬍嘉、聯席董事長陳勁松表示，報表看上去雖然平淡，但核心業務和成長軌跡已經發生了結構性的轉變。
新房交易重新增長
2020年，毫無疑問是世聯行轉折的一年。去年上半年，世聯行歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損7453萬元，同比下降218.82%。此後引入珠海國資委並交出控股權。下半年，世聯行退出新房銷售平台，轉讓深圳市世聯小額貸款有限公司，剝離中資產模式長租公寓業務。
世聯行表示，2021年是其全面發展“大交易 大資管”的元年，在“卸掉包袱”（即將重資產逐步剝離）、“輕裝上陣”（即清理以往的投資項目）的基礎上，公司必須“聚焦能力”，即重新回到輕資產專業服務的能力上；“發揮優勢”，即發揚國資背景，市場化運營；擁抱科技力量，抓住服務業深化的機遇。
世聯行業務分為交易服務、交易後服務、資產運營服務和資產管理服務四大板塊。交易服務板塊包括代理銷售業務、互聯網 業務、顧問策劃服務；交易後服務板塊包括金融服務業務和裝修服務業務；資產運營服務板塊包括公寓管理、工商資產運營等業務；資產管理服務板塊包括物業管理服務和資產投資服務。
世聯行所説的結構性轉變，是指新房代理交易重新增長。報告期內，世聯行交易服務營業收入47.79億元，同比增長11.43%。前五大客户中，上海更贏信息技術有限公司為關聯公司，此外有恆大地產集團有限公司、保利房地產（集團）股份有限公司、萬科企業股份有限公司以及深圳華僑城房地產有限公司。對五大客户的銷售額合計14.14億元，佔總銷售額的21.04%。年報顯示，報告期內恆大地產、萬科兩大客户代理銷售業務收入同比分別增長33.17%和28.51%。
報告期末，世聯行代理銷售業務已覆蓋全國200多個城市，實現代理銷售業務收入29.95億元，同比增長4.92%，已結算代理銷售額3842.92億元，同比增長7.68%。
互聯網 業務收入15.84億元，同比增長30.91%。世聯行將收入增長歸功於主動推進數字化智慧案場，增加線上流量提升客户運營能力，同時積極鋪排擴大互聯網 業務。
互聯網 業務主要是順應開發商全渠道營銷需求，整合線上、線下全渠道營銷資源，包括中介門店、經紀人以及公司案場、營銷人員等，打造行業獨有的開發商、渠道、公司三方管理平台。
世聯行將裝修業務調整成為“大資管”提供配套裝修服務，報告期內實現營業收入1.17億元，收到的業務暫收款同比減少2.24億元，同比減少56.03%；金融業務貸款餘額為20.03億元，實現營業收入2.45億元，同比減少48.56%。
“過於對長租公寓市場過於樂觀”
資產運營服務板塊,世聯行公寓業務實現營業收入5.46億元，在線運營公寓約3.6萬間(含委託)。公寓運營模式包括 “持有-運營”（重資產模式）、“租賃-運營”（中資產模式）以及“委託運營”（輕資產模式）三種。世聯行目前剩餘公寓項目以輕資產模式為主，少數幾個酒店短租運營項目和自有產權物業項目。
世聯行表示，為了未來的租賃市場，在中資產模式的長租公寓業務剝離的情況下，該公司會堅持“委託運營”模式。
工商物業（含世聯空間和小樣社區）運營依託“世聯空間”等品牌，運營項目數36個，運營面積47.19 萬平方米， 其中常熟小樣為國家級眾創空間，蘇州小樣（相城）被評為小微企業創新創業示範基地項目。
基礎物業管理服務實現營業收入6.3億元，同比增長6.48%，公司物業管理佈局達20個城市，在管全委託項目101個，在管合約面積557萬平方米，新簽約全委託項目20個，新簽約面積93萬平方米，累計服務G端客户數19個，累計服務B端客户數145個。
年報顯示，世聯行城市資管業務的開展將通過三個抓手，一是通過與大橫琴在橫琴新區的項目合作為起點建立運營能力，打造“橫琴模式”，然後異地複製擴張；二是承接大橫琴資源，同步開展城市資管業務，比如贛州和南康的項目；三是充分利用公司大交易業務積累的G端客户資源，積極拓展與地區政府或政府平台公司的合作，發展城市資管業務。
回顧過往，世聯行反省道，從2017年開始，當收入和利潤達到階段性的高點之後，世聯行開始密集部署增長的第二曲線，但在“兩條跑道”上失了機、錯了位：一是沒有在主戰場沿着行業變化的主方向，即在數字化上下功夫，而是在交易相關的延伸業務上投入過重；二是對長租公寓，包括紅璞公寓和世聯空間的市場過於樂觀，對重投入影響業績沒有引起足夠的重視。以至於，新擴張業務沒能點亮“照明燈”，主要代理業務也無法撐起“整片天”。
對於房地產市場之後的走向，世聯行認為，從長期來看——城鎮化率80%、人均居住面積40平方米/人、15億人總人口，2%的年折舊率來看，僅每年折舊部分所釋放的新建住宅需求就接近10億平方米/年，這意味着房地產在長期仍是十萬億級數的巨型產業。且作為關聯上下游數十個產業的房地產業，在很長一段時間都將是中國經濟的壓艙石。“三道紅線”與銀行房地產貸款集中度管理等長效機制的完善，對於行業而言更是一個讓行業褪去浮躁、健康平穩發展的新起點。
截至3月31日，世聯行收於4.31元，漲幅3.36%。