旅讀財報︱拆分文旅逆行上市，奧園布了個什麼局？

2020年奧園上半年財報暴露出，盈利增長與高負債並存。

上半年，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“奧園“）實現營業額282.4億元，同比增長19%；實現毛利潤82.8億元，同比增長18%；核心淨利潤28.3億元，同比增長14%；股東應占核心淨利潤24.5億元，同比增長21%。

伴隨利潤增長的是負債走高和短期高負債的壓力。截至2020年6月底，奧園長短期債務比為1.17，短期有息債務為475億元，相較期初增長13.5%；現金短債比為1.46，相較期初下降10.6%。分析認為，現金短債比呈下降趨勢，短期資金週轉壓力持續提升。

從長短期債務比為1.17，相較期初下降9.2%中可以看出，奧園一年內到期的債務佔比仍在上升。

近幾年，奧園進行多元化佈局，在“地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”八大產業板塊均有涉獵。但從其財報顯示的產品貢獻度上，銷售物業273.4億元，佔營收的96.8%，如此看來，多元化下其它板塊對於奧園的作用是放長線釣大魚還是高負債下的權宜之計？

拿奧園今年擬上市的文旅板塊為例，奧園旗下子公司中國文旅集團於4月17日向港交所遞交了招股説明書，其主要業務板塊為銷售度假物業和文化旅遊業務，意在打造“產業+文旅”的綜合旅遊地產模式。

時間回到2018年中期，時任奧園文旅集團總裁的程耀曾公開表示，2018年年底奧園文旅這個板塊將達到上市規模，力爭於2019年實現分拆上市。但直到今年4月17日，中國文旅集團才向港交所遞交了招股書。經過多次股權變動後，奧園成為它的單一最大股東，奧園拆分文旅上市的計劃才提上了日程。

新冠肺炎疫情的影響下，全球範圍內的文旅產業都受到了嚴重創傷，或景區關閉，或限流。那麼中國文旅集團為何急於此時匆匆上市，這會是文旅企業上市的好時機嗎？

公開資料顯示，中國文旅集團多半營收來自於賣房，文化旅遊業務收入在2019年才剛剛過億元。

從財務指標上看，中國文旅淨利潤率連續三年大幅下滑，資產負債率一直處於高位。2018年、2019年資產負債率分別為632%、272.2%。

招股書顯示，2017-2019年，中國文旅集團未償還的銀行及其他借款分別為1.53億元、1.02億元和5.78億元，其中的5.78億元借款為信託融資，實際利率為9.5%。2019年債務總量增加近4.8億元，同期，中國文旅集團已連續3年錄得淨流動負債，金額分別為1.13億元、1.77億元及0.20億元。

從長短債上看，中國文旅上述借款都需要在兩年內償還。截至2019年年末，中國文旅集團一年內需要償還的借款約為5.35億元，佔比92.54%，1年至2年內需要償還4310萬元。截至2020年2月底，借款額增加到約6.28億元，其中，1年內需要償還6.23億元，現金短債比為0.91，佔到總借款的99%。

中國文旅集團還在招股書中表示：今年1月28日，恩平市政府部門發佈通知，所有公眾集會及大型團體活動應立即停止，直至另行通知，並視疫情的發展而定。為遵循通知，集團的大部分業務已於2月時暫停營運。一直到了2月底及3月集團度假物業發展項目的建築工程及愛必儂泉林度假村才恢復運作。而愛必儂泉林度假村及眾覽國旅的暫停營運，將導致2020年一季度的文化旅遊業務收益較2019年同期減少。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認為，負債較高、現金短債比不到1，所以流動性壓力、項目開發和運營需要消耗的投資都比較大，加上疫情對文旅地產的銷售與運營的影響，讓企業現金流更加承壓，所以企業上市融資願望迫切，這是中國文旅上市的主要動因。

在疫情期間拆分上市，中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為可能是考慮到審核通過可能比較容易，審批各方面也會比較快速；其次在於目前對文旅項目監管相對更寬鬆，有利於市值的提升。

目前，對於奧園來説，文旅可能只是其千億大盤上的一個小嘍囉。

據透露，下半年中國奧園準備了銷售高達1700億元的貨值面向市場，供應非常充足。就像業績會上，中國奧園集團董事會主席郭梓文在致辭中表示的那樣，2020年是非同尋常的一年，在這個大背景下，奧園積極主動應對市場變化，不斷提升管理能力與效率，合同銷售及經營業績穩健增長，綜合實力持續增強。從合同銷售額來看，1-7月份奧園已經完成604億元，完成全年目標接近一半。“對於未來幾個月，我們會進一步加大銷售力度，我們完全有信心完成已經定下來的增長12%的目標。”

看來，對於房企，還是要囤地賣房，詩和遠方只作為業餘愛好就可以了。

【來源：中國房地產報】

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