來源： 觀點地產新媒體
觀點指數 年初以來，物業服務在資本市場依舊火熱，企業業務邊界不斷拓寬、大宗整合事件不斷。從業務佈局，到規模、營收，再到資本市場表現，物業服務企業間的差距愈發明顯。
整體來看，物業服務行業業績喜人，理應享受資本市場的熱烈呼應，但自三月份眾多物企相繼發佈業績後，對應的股價反映了資本市場對物業服務板塊的熱度有所下降。
隨着上市公司數量增多，個股熱度有所分散，市場愈發看重單個企業的運營模式等表現，部分企業逐漸被“邊緣化”，資本市場用腳投票的盛況恐再難現。
板塊市值再破新高，企業分化盡顯
2020年被譽為物業服務行業的“價值元年”，在疫情肆虐全球經濟的背景下，行業的資本價值被進一步挖掘。距離2014年彩生活的資本市場首秀已過六年之久，行業IPO事件亦隨着資本市場的火熱而迎來井噴期。
數據來源：公開資料、觀點指數整理
截至2021年3月31日，成功登陸資本市場的物業服務企業數量飆升至45家，上市企業數量的快速增加，預示着行業的競爭愈加激烈。
從資本市場表現來看，截至2021年3月31日，已有3家物業服務企業市值成功突破千億，分別是碧桂園服務、恆大物業以及雅生活服務，其中碧桂園服務更是達到了2000億港元的高市值。
數據來源：Wind、觀點指數整理
可以看到，頭部物業服務企業市值一騎絕塵，更加劇了行業的市值分化程度，目前港股市場上市值最高的碧桂園服務總市值達到2358億港元，而尾部的燁星集團市值僅為碧桂園服務的千分之一。
數據來源：Wind、觀點指數整理
估值方面亦是如此。截至2021年3月31日，港股市場上41家物業服務企業平均市盈率為31.8，在平均線之上的物業為15家，其中華潤萬象生活以及融創服務的市盈率均超過100，而鑫苑服務、彩生活、中奧到家等市盈率則不足10。
一般來説，資本市場更為看重的是物業服務企業的未來發展潛力。融創服務、碧桂園服務、恆大物業等本身就具有在管面積規模優勢，未來營收有可預期保障，因而資本市場予其PE均高出行業平均值。
數據來源：Wind、觀點指數整理
此外，以合約/在管比例測算儲備面積，合約在管比處於高位的企業，PE水平亦相對較高， 2020年典型物業服務企業的平均合約面積達到1.76億平方米，合約在管比達到1.68倍，其中合約在管比排名前三的公司為碧桂園服務、綠城服務和正榮服務。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
需要注意的是，關聯公司的面積輸送亦是資本市場重要的考量點，按照房地產開發週期估算，關聯開發商銷售面積規模將成為物企業績增長的一大助力，擁有強勁關聯開發商背景的物企更受到資本市場看好。
同比增速17%，行業營收規模再加速
結合企業規模，3月多家H股物業服務企業發佈了2020年度報告，觀點指數整理了多家企業數據發現，企業間的分化程度加深。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
2020年，上市物業服務企業在管面積規模持續增長，為日後業績增長提供強勁助力。從年報數據可以看到，目前在管面積規模最大的上市物業企業是保利物業、碧桂園服務以及雅生活服務。
值得注意的是，2020年在管面積增長最快的雅生活服務，年內完成並表中民物業，在管面積從2019年的1.76億平方米飆升至3.75億平方米，增幅達到112.3%。不難看出，收併購仍是當前物業服務企業快速提升企業規模與市場影響力的重要手段之一。
一般而言，在管面積規模作為物業服務企業的業績築底，與營收規模直接掛鈎。截至2021年3月31日，觀點指數整理42家發佈財報的物業服務企業數據發現，2019年上市企業的營收平均增速為42.21%，而2020年這一項指標放緩至18.99%。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
試析原因，或許與2020年疫情大幅影響了各類社會活動，物業服務企業的收併購進程拉長，此外也和物企減少了市場化拓展動作有關。
從時間線來看，2020年初，物業服務收併購案例明顯減少，且大部分均集中在2020年下半年及2021年初，如恆大物業併購亞太酒店集團、合景悠活併購雪松物業等大宗併購，均發生在2020年末，預計該部分業績將會在2021年逐漸釋放，屆時行業營收增速或會明顯提高。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
以披露2020年年營收與利潤數據的42家物業公司為例，總營收規模達到1322.8億元人民幣，較2019年的946.5億元增幅39.76%。
上市物業服務企業營收平均值為31.5億元，達到行業平均值之上的企業有15家，其中達到百億的企業共有4家，為碧桂園服務、恆大物業、雅生活服務以及綠城服務。
從營收增長率來看，世茂服務、雅生活服務、融創服務、時代鄰里等均位居前列，而淨利潤增速上恆大物業、時代鄰里、華潤萬象生活等表現強勁。
整體而言，行業仍處於較快發展階段，物管板塊市場分化明顯，未來將是業務賽道、增值服務拓展、市場拓展和母公司支撐力度等全方位的綜合對壘。
數據來源：企業年報、觀點指數整理
值得注意的是，儘管營收規模一定程度上可以反映企業在資本市場上的熱度，但是從市盈率的角度綜合來看，資本市場明顯給予非住宅物業更高的認可。
如商管賽道上較為出眾的華潤萬象生活，在管面積為1.19平方米，總營收67.79億元，位於行業中上游，而資本市場給予的市盈率為上市企業中最高，看中其在商管賽道上的增長潛力。
另一方面，購物中心物管業務由於與租金及零售額強相關，整體收入空間彈性大，有更多機會對沖由於物業年限帶來的設施維護成本上升等不利影響。因此，華潤萬象生活及寶龍商業等更受市場青睞，獲得了相對同規模物業服務企業更高的估值水平。
綜上，物業服務行業的輕資產、無週期性，金融屬性低且與居民消費屬性強相關，使得物業板塊成為2020年資本市場上最大的黑馬。儘管頭部物業服務企業明顯領先，但營收及利潤規模並非市值大小的絕對成因，非住業務程度高的物業服務企業則呈現相反趨勢，這也印證了“大”並非未來物業服務企業發展的唯一路徑。
另一方面，近年利好政策相繼出台，城市化率不斷提高，城市服務、增值服務等市場空間嶄露頭角，行業未來仍有巨大增量空間。