金融流動性加強促發展，房企融資窗口期悄然而至

（一）疫情衝擊下，國內加大金融支持力度，保持流動性

1、M1,M2剪刀差減小，社融規模增速上升

今年以來，全球經濟仍處在下行局面，突如其來的新冠病毒更是催化了全球經濟的下行速度。疫情衝擊下，全球貨幣流動性加強，國內貨幣環境顯寬鬆跡象，4月17日中央政治局會議也提倡運用降準、降息、再貸款的手段保持流動性充裕。5月22日，兩會政府工作報告提出“穩健的貨幣政策要更加靈活適度”。從數據上看，M1,M2的剪刀差來看，剪刀差呈減小趨勢，企業資金活力呈向好趨勢；從社融資規模的同比增速看，4月、5月同比增速分別為12%、12.5%，增速明顯大於3月增速10.7%。

圖3：M1、M2、社融資規模月度同比增速

數據來源：國家統計局、中國人民銀行、諸葛找房整理

2、房地產行業資金面改善，部分資金來源基本達到去年同期

在貨幣寬鬆下，房地產行業資金面明顯改善，根據國家統計局數據顯示，2020年1-5月，全國房地產行業累計增速收窄至-6.1%，其中，國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款累計金額基本達到去年同期，隨着下半年積壓需求的進一步釋放，個人按揭貸款和預付定金將會進一步好轉，房地產行業的資金同比降速進一步收窄，不排除轉正的可能性。

圖4：全國房地產開發企業到位資金及各資金來源累計同比增速

數據來源：國家統計局、諸葛找房整理

（二）房企融資窗口期來臨，融資成本走低，信託融資仍受限

1、融資寬鬆期來臨，融資成本下降

2020年3月起，國內疫情好轉，復工復產進一步推進，在金融流動性加強下，房企境內的融資環境也逐漸改善。從房企境內融資的成本來看，融資成本改善明顯，多數境內債的融資利率低於前次發行的利率。疊加4月份，海外疫情爆發，海外融資基本停滯，房企紛紛將目光轉向境內債，境內債的發行規模上升，房企融資迎來窗口期。

表3：2020年房企境內債券融資利率情況

數據來源：諸葛找房整理

2、有人歡喜有人憂，信託融資仍受限

雖然上半年房企境內債融資環境改善，但信託的發行規模仍受阻。根據中國信託協會數據顯示，2020年一季度，房地產信託餘額為25788億元，環比下降4.6%，跌幅擴大1.8個百分點。5月8日，銀保監會出台《信託公司資金信託管理暫行辦法(徵求意見稿)》，提出“全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信託公司淨資產30%；全部集合資金信託投資於非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信託合計實收信託的50%”。該政策對信託發行量進一步約束，預計2020下半年房地產信託增長難言樂觀。

圖5：房地產信託餘額季度走勢

數據來源：諸葛找房整理

三、預測下半年政策延續温和窗口期，資金足助推需求釋放

1、“房住不炒”是核心，政策仍在供應端發力

展望2020年下半年，在全國市場平穩，開發經營指標能夠自行修復下，房地產業政策的關鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地產市場平穩發展”。下半年，各地仍繼續深化落實“因城施策”，在市場逐步恢復下，預計政策仍在供應端大幅發力，需求端的“強刺激”政策難以落地，人才購房補貼及落户放鬆仍是長效改革機制。此外，上半年市場升温過快的城市不排除出台調控收緊的政策。

2、下半年資金足，房企融資“悲喜交加”

6月18日，易綱行長在陸家嘴論壇上表示，下半年貨幣政策還將保持流動性合理充裕，預計帶動全年人民幣貸款新增近20萬億元，社會融資規模增量將超30萬億元。預計下半年資金流動性充裕，助推市場需求釋放，房企資金進一步改善。房企融資雖迎來利好期，但並不是普遍向好，下半年房地產信託融資難言樂觀。