金融街：千億有息債壓頂 | 透視國企地產②

  樂居財經 黃冬豔 發自廣州

  2020年黑天鵝突如其來，房企大多面臨流動性壓力。金融街控股尤其如此，截至4月末，它的有息負債總額已經接近千億。

  為了償還債務，金融街近日向深交所申請發行一筆小公募債券，金額高達181億，已在5月27日獲得了受理。

  前不久，金融街發佈的公告顯示，其累計新增有息負債超過了淨資產20%。僅今年前4個月，就新增了114.74億的有息負債，佔2019年末淨資產的29.43%。截止4月末，其有息負債餘額已經達到 984.25 億。

  近幾年，金融街才開始在全國邁開擴張步伐，誰料又遭遇新冠疫情。受疫情影響，該公司一季度的營收和利潤也都出現了大幅下降，回款減少，經營活動的現金流，乃至現金和現金等價物的淨增加額都變成了負數。

  今年以來頻頻發債的動作，千億有息負債壓頂之下，金融街展現出了對資金的渴求程度。

  短期負債增96倍

  2020年一季度，金融街僅實現了 25.4 億元的銷售額，同比下滑 65%，其中商務地產項目銷售簽約4.7億元 住宅地產項目銷售簽約20.7億元。

  由於售樓處關閉、項目停工、商業運營項目也都因此關閉或減少營業時間，金融街同期的收入和利潤都大幅下降，營業收入同比減少42.37%至22.45億、歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比更是減少了79.44%，僅為1.06億。

  收入將近腰斬，雖然要歸咎於疫情對行業和市場的整體影響，但對債務問題本就日漸緊張的金融街而言，影響便是疊加的了。

  2019年末，金融街的淨資產為389.81億元，有息負債餘額為869.51億元，但截止2020年4月末，有息負債的數字就增加了近115億元，至984.25億元，已佔其2019年末淨資產的29.43%。

  增加的負債中，除了33.93億的其他負債，主要就是非金融企業債務融資工具(SCP)和 CMBS，金額82億。

  樂居財經瞭解到， 2020年1-4月金融街先後發行了三期共計73億元的超短期融資券，利率均在3%以下，另外還以其北京金融街中心項目為底層資產發行了一筆規模高達80億但利率卻低至2.8%的CMBS。

  因有國企背景，金融街融資利率往往比行業平均水平偏低，但由於其有息負債規模過高，需要支付的利息並不少。

  2019年，金融街全年的利息費用高達20.17億元，而2020年一季度，在營收和利潤都大幅縮水的情況下，其利息費用支出依然高達5.03億，幾乎佔了同期22.45億營業收入的四分之一。

  根據今年一季度財報披露的數字，截止2020年3月末，金融街的短期借款就一下子從2019年末的5000萬增加到了48.5億，另外還有一年內到期的130.83億非流動負債，僅此兩項規模就已經接近180億。

  而與同期的資金規模相比，金融街的流動性問題就顯得尤為突出了。

  樂居財經從金融街一季度報告中獲悉，截止今年3月末，其擁有的貨幣資金僅87.18億，同期經營活動現金流淨額為-45.93億，投資活動現金流淨額-0.12億，籌資活動現金流金額22.96億，現金及現金等價物淨增加額則為-23.09億，期末現金及現金等價物餘額僅86.05億。

  第二季度金融街及其子公司仍在持續發債融資，除了集團層面向深交所申請發行181億的小公募債券，樂居財經還從企查查上獲悉，僅5月初金融街就一下子為旗下天津、北京、深圳、惠州4家子公司共計約19.13億的貸款提供了擔保。

  市值縮水，不足200億

  起家於北京金融街項目的金融街，也曾在商業地產領域“打出一片天”，2014年才開始從北京邁步上海、廣州，但卻因為接連獲取項目的成本過高，而項目開發週期較長，使得資金承壓。

  而後的2017年，金融街決定加大力度向全國擴張地產開發業務規模，陸續落子武漢、成都、蘇州、佛山等城市，卻因為調控的加碼陷入困境，導致擴張過快但週轉卻過於緩慢。

  2018年金融街的存貨，從2017年的578.96億一舉增加到了776.38億，2019年末增加到800.41億，及至2020年一季度末，這一數字已經變成了813.9億。

  幾年前，安邦保險入主引發股爭動盪後遺症、週轉慢、區域佈局踏錯步，種種因素綜合之下，導致了金融街的規模滯後和流動性困境，債務也一升再升。2019年中，為了還債的金融街還將上海金融街海倫中心兩棟樓出售，套現了10.54億。

  今年以來因為業績表現不夠理想，加之流動性問題日漸突出，金融街的股價也是一路在波動中呈下降態勢，從1月份最高的8.27元／股降至近期最低的6.37元／股，市值也不斷縮水至200億以下，甚至不足其投資性房地產項目估值的一半。

  據機構估值報告，截至2020年3月份，金融街在北京、上海、天津等城市共有14個寫字樓、購物中心等投資性房地產項目，總建築面積約為87.23萬平方米，於2019年末的市場估值約為423.83億元。

  同期內，包括上述14個項目在內，金融街用於出租的物業資產共有約95.84萬平方米，另外還有約19.98萬平方米的酒店、體育中心等經營物業資產。

  2019年，以上這些持有性的商業運營資產，共計為金融街帶來了26.9億的營業收入，同比增長6%，實現息税前利潤 14.5 億元，同比增長14%。

  整體而言，金融街商業項目的營收在增長，但從出租率看， 截止2019年末金融街出租率在90%以上的項目只有一半，且基本是北京運營相對成熟的項目，上海和天津的寫字樓項目，目前出租率仍在80%以下，天津的兩個項目更是不足70%。

  金融街公告顯示，截止2019年末其投資性房地產賬面餘額396.86億，其中完工的投資性房地產的賬面餘額315.91億，在建投資性房地產的賬面餘額80.95 億。 

  換言之，即便商業項目毛利率高達91.34%，但礙於開發週期較長，部分項目仍需要投入大量的資金。

  趁着目前內房股物業分拆的熱潮，金融街也在今年1月份正式宣佈，要將其物業管理業務分拆赴港上市，並遞交了上市申請。

  截至2019年9月30日，金融街物業為內地共137個物業項目提供物業管理及相關服務，涉及在管建築面積合共約1900萬平方米，同年內前9個月的收入則為6.91億。從收入和在管面積等情況來看，金融街物業的規模也尚在行業的中下水平。

文章來源:樂居財經