2只公募REITs今天遭“哄搶”！公眾認購超120億配售比不足3%，瘋狂資金打哪來？是否穩賺不賠？
財聯社（記者，韓理 沈述紅）訊，在首批公募REITs認購首日遭“哄搶”，並引發我國公募基金史上最低配售比例後，第二批公募RTIEs同樣遇到了投資者的猛烈認購。
11月29日，第二批兩隻公募REITs產品正式發售，一經發售迅速突破了認購上限，幾乎“秒光”。截至中午，建信中關村產業園REIT認購規模超30億，華夏越秀高速公募REIT認購規模約20億，均實現逾10倍超募。到了下午收盤，建信中關村產業園REIT網上認購規模已超過90億，配售比低於2.87%；華夏越秀高速公募REIT網上認購規模也超過了30億，配售比低於6.39%。
這麼多的資金來源於哪？有渠道人士告訴財聯社記者，來自機構的資金，或是此次公眾投資者認購“瘋狂”的主要原因。
兩隻公募REITs再遭“瘋搶”
經過戰略配售、網下發售，第二批公募基礎設施投資基金（REITs）今天起面向公眾投資者發售。財聯社記者從渠道獲悉，僅華夏越秀高速公募REIT和建信中關村產業園REIT面向公眾投資者發售的份額均已實現超募。
截至中午時分，建信中關村產業園REIT網上認購規模已超過30億元，華夏越秀高速公募REIT也約20億元。
下午這兩隻產品持續發力，截至下午收盤，建信中關村產業園REIT面向公眾投資者發售部分認購規模已超過90億，華夏越秀高速公募REIT認購規模也超過30億，合計規模超過120億元。
根據銷售渠道提供的信息，建信中關村產業園REIT面向公眾的發售份額為0.81億份，發行價格為3.2元，而該網上認購部分全天認購規模逾90億元，配售比例低於3%。
華夏越秀高速公募REIT面向公眾發售的份額為0.27億份，發行價格為7.1元，該基金全天公眾認購規模超30億元，配售比例約6%。
在基金髮行趨於冷卻的時候，兩隻公募REITs產品創下發行“小高峯”，這麼多資金又來源於哪裏呢？
有渠道人士告訴記者，來自保險、券商等機構資金為此次面向公眾投資者的認購助力不少。“因為額度有限，機構參與意願強，戰略投資者和網下投資者買入也是‘困難重重’，很多機構沒參與上，或沒有買夠，就來分食公眾投資者認購這塊的蛋糕了。”
事實上，這種情況在首批公募REITs發行的時就有顯露端倪。
網下認購火爆
公募REITs的發行由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。11月19日，華夏越秀高速REIT、建信中關村產業園REIT進行了網下投資者詢價，從詢價的情況來看，可謂是相當火爆。
建信基金11月23日發佈的《建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額髮售公告》顯示，剔除無效報價後，建信中關村產業園REIT有53家網下投資者，管理配售對象110個，報價區間為2.851元/份至3.350元/份，擬認購份額數量總和為106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。
同日，華夏基金髮布的基金髮售公告顯示，剔除無效報價後，華夏越秀高速REIT網下投資者有40家，管理配售對象95個，報價區間為6.512元/份至7.499元/份，擬認購數量總和為27.841億份，為初始網下發售份額數量的44.19倍。
而認購火爆的原因也是由多方面因素組成。在華南一位公募基金人士看來，一方面，首批9只公募REITs產品的整體較好的表現，增強了投資者的信心；另一方面，在這兩隻公募REITs網下詢價前夕，銀保監會下發了《關於保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，而保險機對參與REITs投資展現了濃厚的興趣。
“當然最為關鍵的一點還是項目本身的優質在其中的推動作用。”上述人士表示，首批公募REITs從發行階段就已經展現出分化，受關注的程度與項目本身息息相關。
第二批公募REITs的底層資產分別為湖北武漢的漢孝高速和北京市海淀區中關村軟件園的3棟物業。
根據建信中關村產業園REIT招募説明書中披露的可供分配金額測算，建信中關村產業園REIT項目價值為33.41億元（其中包括4.61億元固定資產貸款），2021年投資人淨現金流年化分派率為4.19%，2022年投資人淨現金流年化分派率為4.34%。
而從漢孝高速近幾年營收情況看，收費公路作為重要的基礎設施收益水平相對穩定。根據華夏越秀高速公募REIT公告中可供分配金額測算報告，項目2021年10-12月和2022年度期間的預測年化分派率分別為7.70%和7.87%，能為投資者提供相對穩健的現金流。
首批產品表現已現分化
從首批基礎設施公募REITs產品運行情況看，9只產品整體運行平穩。
在6月21日上市後，這9只公募REITs一上市就受到了市場的追捧，其中博時招商蛇口產業園REIT以14.72%的漲幅領漲，中航首鋼生物綠能REIT次之，全天漲幅達9.95%。從總成交額來看，全天9只公募REITs總成交額達到18.6億元。
在隨後的運行中，首批公募REITs一度遭遇破發。不過在近期公募REITs遭遇爆炒，以中航首鋼生物綠能REIT為例，在9月13日之後，連續7個交易日出現了上漲，多個交易日的漲幅超過3%，場內價格一度達到18.55元。不過在9月27日和28日的2個交易日裏分別大跌4.89%、5.40%。
富國首創水務REIT出現了同樣的情況，其場內價格也一度達到4.827元，而在9月27日和9月28日遭遇大跌，兩天跌幅分別為4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之後，9只公募REITs暫時得以平穩運行。
總體來看，截至11月29日，在運行近5個月多以來，除平安廣州廣河REIT出現折價外，其餘8只公募REITs的場內價格較首發上市價格均有所提升。
分紅方面，目前已有3只產品公告首次分紅。11月26日，博時招商蛇口產業園REIT公告稱，截至9月30日，其可供分配金額為人民幣2743.30萬元，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計算的應分配金額為2468.97萬元；該基金採取現金分紅方式，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。
11月12日，中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT，兩隻產品相繼披露分紅公告，均採取現金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、每10份基金份額分紅5.1514元。
穩賺不賠？已有底層資產虧損
在目前的宏觀環境下，公募REITs底層資產類別的成長性、現金流穩定性的優勢凸顯。儘管公募REITs火爆，但是其風險也不容小覷。
在百嘉基金副總經理王羣航看來，公募REITs存在兩類風險，一是基礎設施基金風險，包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險等；二是基礎設施項目相關風險，包括基礎設施項目管理風險、行業政策風險、市場風險等。
當一隻REITs出現價格暴漲的時候，其IRR會下降，此時買入的投資者在價格轉跌的時候會產生賬面浮虧，同時其持有期收益率也會較一級發行時有所降低。
一家大型公募人士告訴財聯社記者，公募REITs在發行時得到了配置資金的青睞，但絕不代表上市交易後依然會得到交易資金的認可。如部分封閉期較長的公募基金，在發行時得到了大量資金申購，甚至啓動確認比例配售，但上市交易後，由於封閉期較長，時間成本過高，依然可能折價交易。
因此，從公募REITs發行時得到認可，推導出上市後其二級市場價格會上漲，是沒有依據的，對於公募REITs二級市場的交易價格要理性看待。
此外，考慮到經營權類REITs獨特的產品形態，各機構對於其投資價值的看法在短期可能仍不統一，這可能也會帶來價格上的波動。最後，也應注意到目前已經公示的首批產品在外部配售比例和管理人方案上的差異，可能也會對各自的產品流動性和增長預期造成影響。
公募REITs並非穩賺不賠，也表現在底層資產的盈利情況上。從首批9單公募REITs在交易所陸續披露上市後的首份季報情況看，雖然有8個項目均實現了盈利，但在第三季度，華安張江光大REIT卻虧損570.8萬元，可供分配金額也僅為2218萬元。
由此，多家公募基金還建議投資者理性投資，不要盲目追高或殺跌，公募REITs因為分紅預期較為穩定，因此適合長期持有獲取分紅收益，並不適合作為交易品種。