三季度辦公樓市場維穩需求與以價換量並行

  樂居財經 嚴明會 10月19日，仲量聯行結合三季度辦公樓市場動態和海量數據，發佈最新版“中國40城辦公樓市場指數”。

  報告指出，就全國辦公樓市場而言，雖然市場需求尚未出現大規模企穩反彈，但得益於“穩增長”政策落地和實物工作量形成，市場偏弱情緒受到小幅提振。

  多數市場企穩向好，部分城市邊際改善受阻

  在第三季度，全國頭部城市辦公樓市場企穩向好，基本盤持續穩健以應對市場不利因素擾動；其它城市幾乎均受制於疫情影響及經濟“非典型復甦”期內波動。

中國40城辦公樓市場指數

  數據來源：仲量聯行，2022年第三季度。部分非一線城市的數據為半年度更新，圖中長沙、廈門、蘇州、貴陽、寧波、無錫六個城市指數基於2022年第二季度數據。

  指數解讀方式：以2022年第一季度數據為基準數，可進行橫向的城市間比較和縱向時間軸比較。

  橫向而言，儘管我們已從全國200餘座城市中選取了政治經濟綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠後。

  縱向而言，隨着各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數值會在二季度基礎上錄得增長，體現市場表現提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴大，將導致其指數較二季度的基數下滑。

  排名前10的城市中，城市位次與上季度一致，頭部城市穩定的辦公樓市場格局延續。除北京與重慶的指數環比回調0.1%之外，其他城市均保持正向增長。 北京市三季度的租賃市場在上一季度經歷小幅回彈後迴歸平穩，重慶市場則是受疫情與極高温影響後需求走弱，租賃動能不足以為新增供應去化提供有力支撐。上海、深圳、廣州、杭州、武漢均錄得0.2%-0.5%的增幅，證明市場基本盤持續穩健以應對不利因素擾動。

  排名11-20的城市中，排名變化較小，落在範圍區間內的城市均企穩向好。南寧排名回漲一位至13位，市場成熟度較高供需均衡，基石需求在核心商務區的聚集保障了整體指數表現。福州、青島第三季度指數變化錄得正增長，鄭州小幅回撤0.2%，其它城市不變，印證了市場內生需求在經濟回暖週期內出現邊際改善趨勢。

  排名21-40的城市中，受制於疫情影響及經濟“非典型復甦”期內波動，部分城市辦公樓市場邊際改善受拖累。其中烏魯木齊、蘭州等城市季度內指數變化小幅走弱，另有十個城市環比持平，市場活躍度未見明顯提升。但濟南、大連、佛山、合肥、石家莊、長春六個城市的指數仍錄得正向變化，城市整體商業氛圍與資源調配方面較優，需求潛力釋放。

  疫情帶來短期負面影響擴散，但長期復甦趨勢不改

  第三季度，商業地產策略也隨辦公樓市場情緒積極調整，維穩需求與以價換量並行，以應對經濟“非典型復甦”期內的外部波動。

  租金方面，全國20個重點城市中約四分之三的平均租金錄得負增長，但環比降幅有所縮窄。負增長城市中4個租金降幅落在1%-2%的區間，其餘11個城市處在1%以內的正常波動範圍。各城市租金跌幅小於上季度，但仍然高於一季度。市場止跌企穩趨勢在一些頭部城市有所顯現，隨着政策刺激與經濟增長動能的不斷滲透，四季度市場情緒有望得到改善。

  空置率方面，北上廣深四個一線城市第三季度空置率小幅拉高，主要受廣州和深圳的新增供應影響，但整體去化速度維持在健康區間，四個城市空置率分別錄得：9.7%、17.4%、17.6%和21.7%；二線城市中，杭州的空置率在第三季度降低2.3個百分點，是20個非一線重點城市中的最低水平。

  仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示：“在我國加快推進經濟結構戰略性調整的大週期內，產業優化帶來的內生動力帶動頭部城市的辦公樓市場需求理性回暖，非一線城市仍在緩慢過渡。第三季度末，全國疫情再次出現反彈，形勢嚴峻複雜， 租金走勢預計短期承壓，但整體不會出現大幅復跌。”

  長三角、長江中游平穩回暖，大灣區、成渝短暫承壓

  在京津冀城市羣中，北京辦公樓租賃市場經歷小幅回彈後迴歸理性，租金小幅下跌，以大型企業為代表的租户租賃決策更為審慎。天津本地企業應對經濟不利因素的韌性較高，但外來企業的新設需求受疫情影響有所減弱，市場復甦進程尚未出現躍遷。

  在長三角城市羣中，上海度過疫情衝擊，第三季度市場整體淨吸納量上升至10.4萬平方米，傳統行業以及戰略性新興產業帶動租賃需求逐步復甦，金融服務和專業服務公司仍是租賃需求主要推動力。杭州市場同步回暖，空置率環比下降2.3個百分點；南京市場持續承壓，大規模企業降本增效訴求導致商務擴張需求緩慢。

  在大灣區城市羣中，廣州甲級辦公樓市場租金目前處於較低的水平，下探空間已被壓縮不少。少數項目由於未能顯著提升自身去化速度，業主繼續採取調整租金的策略。在深圳，租賃市場預期低迷，業主招商及維穩壓力增大，部分面臨退租的項目租金降幅開始加大。

  在成渝城市羣中，極端高温天氣與疫情復發的雙重不利因素使得辦公樓需求復甦受衝擊。成都市場空置攀升、需求放緩導致全市租金持續下行；重慶疫情短期復發再次阻礙線下實體活動，市場錄得多宗地產、科技互聯網及新興金融等領域企業的縮租、退租案例。季內吸納量接近正負零，不足1,000平方米。

  在長江中游城市羣中，武漢連續三季度錄得新增供應，項目品質競爭壓力導致租金環比下降2.0%，週期內跌幅遞減，此外搬遷需求進一步刺激市場活躍度，空置去化壓力有所減弱。南昌第三季度租金上升1.1%，漲幅超過上季度，整體零售及商業活力促進辦公樓市場需求呈現出回暖態勢。

文章來源:樂居財經