瑞安新天地歷經數年波折後闖關IPO 今年上半年收益13.77億元

財聯社（上海，記者 王海春）訊，歷經數年波折、反覆後，瑞安新天地有限公司（以下簡稱“瑞安新天地”）終於向香港聯交所遞交了招股書。

瑞安房地產（00272.HK）日前發佈公告，公司擬分拆商業投資物業、物業管理及資產管理業務並獨立上市，分拆後的實體將以瑞安新天地名義獨立運營。

事實上，瑞安房地產拆分商業業務及展開獨立上市的計劃早已有之，但此前一直未有實質性進展。

2013年，瑞安房地產對外宣佈公司開始與中國新天地分開營運，分為兩家獨立的公司，並在當時提出未來將實現中國新天地獨立上市的設想。但2016年初，瑞安房地產主席羅康瑞在業績會上表示，公司有意願出售商業資產，同時宣佈將暫停中國新天地上市安排。不過，去年市場再度傳出中國新天地或更名後重啓上市計劃的消息。

對於新天地上市進展，羅康瑞不久前在瑞安房地產2021年中期業績會上表示，“十年前，我們就研究過新天地獨立上市的問題，但當時市場條件和物業並未完全成熟。我們還在做這方面的研究，目前能説的就只有這些。”

瑞安新天地招股書顯示，至2021年6月30日，公司權益總額312.03億元；按獨立第三方機構萊坊國際的估值，瑞安新天地的物業總值約531.35億元；至今年6月30日，瑞安新天地物業總建築面積為200.52萬平方米，其中52.7%位於上海。

據瞭解，瑞安新天地的物業組合大部分為瑞安房地產位於上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區的商業空間，這其中包括虹橋天地、上海創智天地、南京國際金融中心等。

瑞安新天地披露的數據顯示，2018年-2020年以及至今年6月30日止，瑞安新天地淨資產負債比率分別為21.9%、22.3%、21.6%和19.8%。至2021年6月30日止，公司淨利潤率為34.4%。

與住宅類開發商從銷售中獲得收益的業務模式不同，瑞安新天地是對商業項目進行持有、經營的企業，其收益主要來自商業、辦公項目的經營、管理以及資產增值。從物業類型來看，瑞安新天地物業總建築面積（不包含停車場及其他空間）中，64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業。

瑞安新天地方面介紹，公司物業投資業務下的零售物業租約週期，一般為12-36個月，辦公物業的租約週期為12-60個月，公司與租户還設定了有租金上調或修訂相關條文；此外，租户通常還須繳付三個月租金作為保證金。

對於瑞安新天地經營的商業物業來説，除了收取固定的租金，其收益還與商户的營業狀況相關聯。“我們的零售租户按月繳付租金及其他費用。我們大部分零售商鋪租約均載有一項租金條款，規定按租户每月收入的一定百分比，計算營業額提成部分。”瑞安新天地方面表示。

在過往記錄期內，瑞安新天地的收益經歷了一番起伏。招股書顯示，受新落成物業及資產提升計劃物業產生額外收入推動，該公司 2019年收益25.8億元，較2018年23.93億元增加7.8%，然而受疫情影響，其2020年收益為23.58億元，較2019年減少8.6%。不過至2021年6月30日止，瑞安新天地的收益13.77億元，較2020年同期的11.12億元，增加23.8%。

接近瑞安房地產的人士表示，分拆並形成兩家獨立上市公司後，瑞安房地產與瑞安新天地將各自獨立經營。瑞安房地產業務重點為規劃、開發大型綜合物業及物業銷售；瑞安新天地將主要從事商業地產投資、持有，物業及商業資產管理業務。

對於目前拆分上市的原因，分析人士認為，瑞安新天地獨立上市將提供一個可以實現和評估其商業物業及配套業務估值的獨立平台，從而釋放瑞安新天地商業物業組合的價值。此外，獨立上市也有助於瑞安房地產和瑞安新天地分別作為獨立企業，經營自己未來的發展。