拆解美的置業130％的“隱形負債”
對於資本市場新貴，“逆勢增長”“對抗週期”一度成為媒體對美的置業2019年業績總結的關鍵詞。
在2019年進入房企“千億俱樂部”後，美的置業又提交了2020上半年的高分成績單：截止今年上半年，美的置業收入為209.37億元人民幣（單位下同），同比上升47.5%；核心淨利潤增加24.7%至23.57億元。
業績增長的同時，美的置業也能很好控制其有息負債規模增速，及有效降低淨負債率。根據該公司過去三年的年報數據，美的置業的淨負債率分別為118.9%、97.4%、89.0% ，2020年上半年該項數據為86.8%，降槓桿成效顯著。此外，美的置業的發債利率及加權平均融資成本均降至歷史新低。
美的置業也曾在接受記者採訪時對負債率進行了進一步的解讀，表示，“房企的負債總額中包含了大量的應收賬款，談負債總額是沒有意義的”，對房企而言，扣除預收賬款後的資產負債率則是更為真實的指標。美的置業負債水平三年連續下降，2019年扣除應收賬款後的資產負債率僅為53.5%，處於行業中位數和健康水平。
在融資環境及政策趨緊的背景下，降槓桿無疑成了房地產行業的大趨勢。因此，把數據做得“漂亮”無疑是一種“政策正確”，但在表面的負債率數字背後，越來越多的房企開始通過“隱形債務”來環節資金壓力，美的置業就是其中之一。
所謂的隱形債務，主要由無息資金構成，在財報科目中更多歸類於“貿易及其他應付款”一欄。該款項並不計入房企的有息負債，因此能成為優化負債率的有效手段。與股權、債權等外部融資所形成的債務相比，應付款的特點在於既可以減少資金成本、提高企業ROE水平，同時有助於調整的債務結構。
但是，“隱形債務”的增加可能會但也可能會導致償債能力虛高的現象，而房企對該款項的償還也會影響到企業的流動性，同樣考驗房企的償債能力和項目的週轉能力。中訪網通過分析美的置業“貿易及其他應付款”發現，作為上市沒多久的房企，在躋身“千億俱樂部”的同時還能有效改善淨負債率指標，其“隱形債務”呈現明顯上升趨勢。
從美的置業最新的年報數據可以看出，其2019年無息債務共計718.2億元，較2018年的435億元大幅增長了約65%。同時，美的置業2019年的有息負債（債券、銀行借款及租賃）合計為549億元，同比增長近11%，低於無息負債的增長。經計算發現，2019年美的置業的無息債務比高達130.8%，遠高於2018年的87.9%。
值得注意的是，在“貿易及其他應付款”中，美的置業的貿易應付款項為324.8億元，應付往來款則為177.5億元。通過計算與有息負債的比值可以得出，2019年美的置業的貿易應付比及合作代付比分別高達59.2%及50.5%，前者可以反應貿易應付債務壓力，後者則反映合作槓桿帶來的債務風險。
對此，克而瑞地產研究分析稱，新上市房企的無息債務中，應付合營聯營等關聯方及其他往來資金比例基本佔據主導，所形成的債務壓力呈上升趨勢。合作待付比超過50%以上的新上市公司還處於規模快速上升階段，藉助合作開發是實現規模擴張的重要途徑，由於合作項目的不斷增加，產生的應付債務壓力也較大。
據悉，應付往來款也是房企籌資的重要體現，主要包括應付合營聯營及關聯方公司款項、應付少數股東權益款等，這類應付款一般都是合作方投資，也是房企藉助無息槓桿擴張的有效渠道。不過，需要注意的是，合作開發是“明股實債”的重要實現形式，需要警惕藉助合作開發之名、實則“明股實債”融資的現象。
從美的置業相對適中的淨負債率及較高的“隱形債務”來看，其或可歸類於克而瑞地產樣本中的“隱性激進型”，即其經營性融資依賴性大，藉助無息槓桿優化財務指標。據悉，這類房企表面來看財務策略低調穩健，實則通過較大負荷的無息債務促進經營發展。
從前段時間美的置業同時踩到監管部門“兩道紅線”（剔除預收賬款資產負債率為70%、淨負債率為100%、貨幣短債比為1）不難看出，繼續增加槓桿並非上策，但想繼續保持增長勢頭又需要資金支持，於是，“隱形債務”或成為美的置業現階段最優的加槓桿的手段。