年報觀察 | 融信中國降負與拓儲
觀點網 3月31日晚間，融信中國2021年未經審核年度業績坐着末班車到來。
根據年報數據，融信中國期內收益約達332.84億元，較去年減少約31.09%；毛利約達36.28億元，較去年減少約31.70%；毛利率由2020年約11.00%，下降至2021年約10.90%。年內溢利約17.27億元，較去年減少約50.59%；公司擁有人應占溢利約達12.95億元，較去年減少約46.66%。
與此同時，其全年合約銷售額約達1555.20億元，較去年增加約0.22%；合約建築面積約為734萬平方米，平均售價約為每平方米21,198元。
此次延期，對融信中國來説就如同一次“蝴蝶效應”，公佈延期決定之後，穆迪、惠譽紛紛下調融信中國的信用評級。其中，穆迪將融信中國的公司家族評級（CFR）從“B3”下調至“Caa1”，將其高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，評級展望仍為“負面”；惠譽則將融信中國的長期外幣發行人違約評級（IDR）從“B-”下調至“CCC”，並將融信中國的未償美元高級票據的高級無抵押評級從“B-”下調至“CCC”，回收評級維持在“RR4”。
評級下調的主要原因也正是因為普華永道辭去融信中國的審計師職務以及推遲公佈其2021年度的財報。穆迪分析師Alfred Hui表示：“評級下調反映出，因其更換審計師並可能推遲公佈其2021年經審計的財務報告，從而增加了其流動性和再融資風險。”
惠譽也指出，未來，融信中國的流動性狀況和融資渠道面臨越來越大的不確定性。由於普華永道的辭職非常接近監管機構公佈全年審計結果的最後期限（2022年3月31日），融信中國在財務透明度和公司治理方面的弱點更明顯，這可能會降低市場對該公司及其為到期債務再融資能力的信心。
利潤跌宕
從報告來看，期內融信中國收益約達332.84億元，較去年減少約31.09%；毛利約達36.28億元，較去年減少約31.70%；毛利率由上年度約11.00%，下降至2021年度約10.90%。年內溢利約達17.27億元，較去年減少約50.59%；公司擁有人應占溢利約達12.95億元，較去年減少約46.66%。
對於收益減少約31.09%至332億元，融信中國解釋，收益主要組成部分為來自中國物業銷售、有關建設安置房而與中國地方政府訂立若干建設服務及租賃投資物業所得租金收入、酒店營運及其他。其中物業銷售減少31.93%，建設服務減少22.08%，租金收入酒店營運及其他減少了31.09%。其續指，收益減少是已交付物業的已確認建築面積由2020年的285萬平方米，減少約19.92%至截至2021年的228萬平方米。
對比2020年大手筆拿下多宗地塊，2021年的融信中國明顯更加謹慎，也明確表示“不拿虧本的地”，去年的杭州首批集中供地，融信拿下了7塊地，在集中供地形勢不斷變換的市場環境下，融信還是選擇先消化好現有的儲存。事實證明，融信中國2021年在長三角的銷售情況並不差，甚至有多個樓盤開盤即售罄，但是杭州地塊利潤薄，整體項目增量的乏力也導致了銷售增幅有限的結果。
專注於一二線城市的融信中國，去年依舊重倉在長三角的一線城市。和許多頭部房企思路一致，一二線城市雖然拿地難度高，但是帶來的高週轉快去化是現在房企們都在追求的，去年融信中國也在業績會上強調，一線城市仍舊是融信的第一選擇。
年內，融信中國新增土地項目42個，總計容建築面積為647.6萬平方米（經計及本公司擁有人於相關項目中的權益後為288.7萬平方米），地塊收購的平均成本約為每平方米人民幣11,259元（按計容面積計算）。權益金額約195億元，佔權益銷售27%，當中78%是杭州、上海等一、二線城市。
截至2021年12月31日，融信中國在全國共計佈局283個項目，總土儲約2870萬平方米。其中，長三角地區的土儲佔比達45%，一二線城市佔比達82%。
雖然利潤上全線下跌，不過融信中國還是完成了去年銷售目標的97%，一直“在路上”的融信，在2022年，又將審時度勢做出何種應對？
債務瘦身
對比2020年業務端的表現，2021年融信中國的負債率實現了不小的降幅。
截至2021年12月31日，融信中國有息借款餘額為568億元，淨負債比率進一步優化為66%，扣除預收賬款後的資產負債率為66%。這無疑成為了融信中國去年值得一提的亮點。
融信是打定決心要給公司“減負”。據統計，2021全年其累計回購1.24億美金債券，包括8月、11月及12月的到期債券都提前償還。於2021年12月31日，已發行境內公司債券總額約為85.97億元，佔集團借款總額約15.14%。2022年也先後償還了2月和3月到期的美元債，年內債務壓力進一步減輕。
於2021年12月31日，融信中國擁有現金及銀行結餘約220.55億元（2020年約為299.02億元），借款總額約567.78億元（2020年約為718.6億元）以及尚未償還借款（包括銀行借款及其他借款、境內公司債券、額外優先票據及資產支持證券）的加權平均實際利率約6.36%，2020年約為6.55%。
根據惠譽分析，融信中國擁有135億元人民幣資本市場債務將於2022年到期或可回售，包括2022年3月1日到期的3.94億美元高級票據和2022年10月到期的6.9億美元票據。同時融信於2022年2月20日宣佈，註銷6200萬美元2022年3月到期的高級票據。顯然，融信中國有足夠的流動性來解決2022年3月到期的美元票據，但再融資風險正在增加，因為其進入資本市場的渠道仍然有限。
不得不提的是，擴儲的減緩，未來或將進一步影響到2023甚至之後的資金流動性。用手頭現金償還債務可能會進一步影響到融信中國補充其土地儲備的能力，正如惠譽所提及的，如果融信繼續優先償還債務而不是補充土地，2022年土地儲備可用於開發年限將降至兩年左右，2023年將降至1.5年以下。
如何平衡守業與發展的難題，這對於如今的融信中國來説，無疑是魚與熊掌的得失抉擇。