50家房企超三成淨負債率過百，過渡期積極降負債
來源： 新京報網
在“三道紅線”傳出後，房企的債務問題引人關注。如果以“三道紅線”為標準，按照財報週期中最新的2020年中報，據億翰智庫數據顯示，選取的50家樣本上市房企中，有5家企業處於“綠色檔”，27家企業踩中一條紅線，10家中踩兩紅線，7家全染紅。
“三道紅線”高壓下，融資監管收緊，房企償債壓力有多大？下半年如何降低高負債？
超30%房企淨負債率過百
按照媒體報道，“三道紅線”即剔除預收款後的負債率不超過70%，淨負債率不超過100%，現金短債比不低於1。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
“三道紅線”中，第一個是“剔除預收款後的資產負債率大於70%”，從2020年半年報數據來看，50家上市房企中，多數房企槓桿使用力度較大，企業多以外部資本推動資產規模的增長。
億翰智庫數據顯示，僅有7家企業雙向剔除預收款後的資產負債率低於70%，7家房企中有3家央企，1家國企，以及3傢俱有穩健財務特徵的民營房企；剩餘的43家房企中，有34家房企剔除預收款後的資產負債率介於70%-80%之間，有8家房企大於80%。
“房企剔除預收款後的資產負債率過高，對房企而言同樣代表的是資本債務結構失衡，風險偏高。這樣的企業越多，整個行業的風險也將成倍放大。將剔除預收款後的資產負債率高於70%作為紅線的劃分標準，我們認為具有一定的風險提示意義，有助於提示房企降低負債，控制債務風險。”億翰智庫數據研究報告指出。
在第二個指標淨負債率方面，50家上市房企平均值為94.2%，與2019年94.1%基本持平，超過100%的企業有16家，其中建發國際集團的淨負債率最高，達到247.7%，萬科淨負債率最低，為27.0%。
雖然平均值變化不大，但是從50家樣本企業具體分析，出現結構性變化，上半年，在市場出現機會的情況下，淨負債率偏低的房企淨負債率反而有了一定的上漲。與此同時，高負債企業着力降負債，加強銷售回款，控制投資力度，從現金流入和流出兩個端口優化財務質量，降低淨負債率。
此外，在現金短債比方面，50家上市房企的平均值為1.56，較2019年底的1.72有所下降，其中11家房企現金短債比小於1，60%企業分佈1-2之間。
億翰智庫研究報告指出，整體上，多數房企的短期償債壓力較小，不過需要注意的是，房企的貨幣資金中有一部分資金的使用是受到限制的，如果受限制資金規模過高，可能會導致企業實際可動用的貨幣資金不足以覆蓋短期有息負債，如中南建設196億元的貨幣資金中有85.5億元的受限制資金，扣除該資金後，企業的現金短債比由1.19下降到0.83。
7家房企“三道紅線”全染紅
綜合“三道紅線”來看，有7家房企全部染紅，處於“紅色檔”，分別為藍光發展、華髮股份、華夏幸福、富力地產、融創中國、綠地控股、中國恆大。諸如藍光發展，剔除預收款後的負債率、淨負債率、現金短債比分別為71.3%、105.7%、0.79，富力地產三項指標分別為78.2%、176.7%、0.5，融創中國為82.2%、149%、0.86。
有10家房企踩中兩條紅線，處於“橙色檔”，分別為華僑城A、大悦城、金科股份、佳兆業、首創置業、榮盛發展、首開股份、陽光城、建發國際、中南建設。雖然處於“橙色檔”，但是具體分析來看，部分企業距離“紅色檔”僅一步之遙，諸如金科股份、華僑城A、首開股份的現金短債比為1.01、1.07、1，距離“三道紅線”中現金短債比不低於1的基準線很是接近，需要注意。
而處於“黃色檔”的企業最多，有27家房企踩中一條紅線，這些企業多數是剔除預收款後的資產負債率大於70%，多數企業淨負債率和現金短債比處於安全值內，不過招商蛇口、迪馬股份短期債務需要關注，現金短債比均低於1，還有中國金茂，由於未公佈預收款的具體數據，因此，未測算剔除預收款後的資產負債率指標，但是其現金短債比為0.83，明顯低於1。
監管大棒與過渡期降負債
“三道紅線”直指房企融資命門，但仍存一定緩衝期。據媒體報道，目前12家房企試點實施，正式實施日期是2021年1月1日。
在9月14日舉行的國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產融資規則前後差不多醖釀了將近兩年的時間，前期廣泛徵求意見，形成了對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則。從微觀的層面來説，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，行穩致遠，增強自身的抗風險能力。
潘功勝指出，在這個規則制定過程中，我們也充分考慮企業和市場的實際情況，設計了科學合理的過渡期安排。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，目前“三道紅線”在12家房企試點，並未全面實施。這給了高負債企業以緩衝時間，如果能夠運用好“金九銀十”傳統的營銷節點，加大營銷與銷售回款，並加快股權融資以及表外融資的力度，就能優化現金流。”
由此看來，接下來的幾個月，無論是降價銷售積極回款還是拓寬融資渠道，降負債都將成為房企的工作重心。在年中業績發佈會上，富力地產管理層表示，年初計劃在年內把淨負債率控制在185%以內。從目前來看，年中已經降至約177%，完成年初目標，預計年末下降至160%左右。恆大高層表示，將通過分拆資產上市降負債。融創中國高層表示，目前融創的淨負債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標是明年將淨負債率控制到100%以下。
在實際行動上，包括恆大在內的部分房企，已經在“金九銀十”期間啓動降價促銷措施，加速銷售與回款。另有不少企業加大融資力度，中原地產研究中心統計數據顯示，9月中上旬全國房企境內外融資全面井噴，境內債券發行超過304.8億元，同比2019年同期的207.1億元上漲了47%。此外，8月美元債累計發行高達65.6億美元，相比2019年同期8月的23.8億美元上漲了176%。9月中上旬繼續發行33億美元。
中原地產首席分析師張大偉表示，市場傳聞政策變化，大量房企井噴融資，過去幾個月海外資本市場動盪，基本封死內地房企業外融資可能性，海外融資明顯減少，少數融資也面臨高價可能性。但着6月海外疫情的部分緩解和國內房地產市場平穩，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發佈。
此外，在拓寬融資通道上，股權類融資增多，諸如富力地產配發新股，恆大分拆物業、汽車板塊上市。58安居客房產研究院分院院長張波表示，股權融資將成為房企下一步融資所採取的重要手段。
未來，“三道紅線”試點擴圍是大概率事件，各大企業提前優化負債結構，勢在必行。潘功勝表示，下一步，我們將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍。