金科高質量發展元年首份成績單：歸母淨利同比增40% 機構上調信用評級
“中考”變難，金科再次亮出業績底牌，收入穩增的背後是金科對市場的準確判斷和對高質量發展“換擋”的前瞻性眼光。8月27日晚，金科股份發佈的2020年半年報顯示，前6個月，該公司實現營收、歸母淨利潤分別為303.06億元、36.15億元，分別同比增長16.09%、40%，且回款率同比提升10個百分點至97%，淨利潤率提升1.92個百分點至14.05%，高質量發展成效凸顯。
與此同時，金科負債水平不斷下調，上半年現金短債比持續保持大於1。由於財務穩健度不斷提升，截至報告期末，金科已獲中誠信、聯合評級、大公國際三家權威評級機構上調公司主體信用評級至AAA。
在業內人士看來，2020年是金科開啓高質量發展的首要之年，依託“四位一體”協同發展戰略，圍繞“優質”和“穩健”兩大關鍵詞，持續提升公司發展實力。未來，金科一方面持續加大高能級城市的拓展進一步提升盈利空間；另一方面金科構建“事業合夥人”等機制以及分拆物業上市，將助力其實現2000億銷售目標的達成以及市值的增厚。
營收淨利雙增 轉型高質量發展
2020年是金科全面落實“高質量”發展的開局之年，雖然撞上了“新冠”疫情，但上半年其銷售卻實現了穩步地提升。今年上半年，金科銷售額同比增長6.6%至868億元，銷售面積同比增長2.5%超860萬平方米，克而瑞銷售額排名提升至16位，操盤面積位列全國第9名。
不僅銷售額逆勢增長，今年上半年金科的營收和利潤也呈現雙增長態勢，營業收入、歸母淨利潤分別為303.06億元、36.15億元，分別增長16%、40%，其中近三年金科歸母淨利潤複合增長率高達99%。
值得一提的是，業績穩健發展的同時，金科盈利能力進一步提升。今年上半年，公司淨利潤率同比提升1.92個百分點至14.05%。每股收益達0.68元，同比增長42%。
截止今年前6月，公司預收款項為1394.21億元，同比增長48.34%，預收款將成為金科未來業績持續釋放以及利潤轉化的重要支撐。此外，金科的股權結構更趨多元化，產業資本、保險機構、員工持股計劃、公募基金持股比例明顯提升，未來可為公司的發展注入新動能。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，今年上半年金科採取了積極的應對疫情措施，加快復工復產，利用線上營銷平台，拓寬銷售渠道，將疫情的負面影響最小化。同時，金科能夠及時觀察到市場需求變化，適時對產品和物業服務進行升級。
在中指研究院副總裁兼西南大區總經理汪勇看來，金科高能級城市的拓展有效地提升了盈利空間。同時，金科構建“事業合夥人”機制，以及員工的雙贏計劃及卓越共贏計劃，為金科的高質量發展提供了高目標、高績效團隊的保障。
“金科強化了‘三圈一帶’和‘八大城市羣’的佈局力度，土儲結構更合理，重點城市銷售額佔比提升，如上半年華東地區銷售面積、銷售金額均首次超過西南地區總和。”汪勇進一步稱，雖然上半年受疫情影響市場波動較大，但從金科可售面積分布來看，重點城市佔比有所提升，2000億目標有望達成。
關於對房地產市場的判斷和公司發展路徑，金科股份董事長蔣思海表示，目前行業的利潤空間被壓縮，房企要實現高質量發展，一方面成本要降下來，另一方面產品質量和銷售價格要提升上去。金科於2017年提出了從穩健發展向跨越式的戰略轉變，定下了2020年的銷售額要超過1500億元的目標，今年有信心完成這一目標。
“下一步公司的發展思路是，從跨越式發展向高質量發展之路轉變，以‘創新、效益、質量、精細、科技、共享’為新發展理念，做好規模和利潤的平衡發展。近期，金科正在與波斯頓等諮詢公司做公司新戰略具體的細化，未來還要做好深耕區域的產品，保障高端物業的比重，提高每一塊地的週轉率以及產品力。”蔣思海説道。
抓回款、降負債、保現金 財務穩健獲評級上調
在“房住不炒”的調控主基調以及融資收緊的背景下，銷售回款額和回款率更是反映房企現金流安全的重要指標。今年上半年，金科及所投資的公司實現房地產銷售回款846億元，回款率高達97%，較去年同期提升10個百分點。
同時，“降負債”也已成為大多數房企的一個重要財務目標。上半年，該公司扣除合同負債後的資產負債率同比下降3.35個百分點至45.96%，同時淨負債率下降25個百分點至125%，財務結構進一步得到優化。
此外，金科還在加強資金安全保障，截止今年6月前，公司貨幣資金為367.62億元，同比增長超19%，而一年內到期有息負債總額為354億元，現金短債比持續保持大於1。
由於財務穩健度不斷提升，截至報告期末，金科已獲中誠信、聯合評級、大公國際三家權威評級機構上調公司主體信用評級至AAA。
不過，金科並不滿足於現有的財務穩健度。面對近期市場傳聞有關部門設置了三道紅線的“345”的新政，金科公司首席風險官兼財務中心總經理梁忠太表示，融資政策的出台有利於整個房地產的運營體系。金科將爭取在今年12月末完成扣除預收賬款的資產負債率控制在70%以內，淨資產負債率於明年達標，加強抗風險能力。
有關具體舉措，梁忠太介紹稱，一方面，金科將繼續通過加大銷售回款、加快項目轉結，進一步改善銷售排名、融資和負債結構，減少銀行融資；另一方面，金科還在力促持有物業的增值，如去年成立了文商旅集團。
在陳霄看來，金科財務指標向上的主要原因在於，金科良好的經營策略、較好的市場洞察力，更加貼合市場需求。金科目前的財務狀況向上，而且公司現金流充裕，短期融資收緊對金科的影響不大。
汪勇認為，從金科半年報數據來看，金科未來還需要堅持穩健財務政策，控制槓桿水平，提升資金管理精細度，並提高資金使用效率。
土儲佈局均衡 物管分拆有望提振估值
除了財務外，土地儲備也影響着房企的綜合實力和未來發展潛力，尤其是如何合理補充土地儲備將決定企業未來的生存狀態和利潤水平。
財報顯示，今年上半年金科花費546億元新增土地87宗，計容建築面積1370萬平方米，其中二三線城市土地計容建築面積佔比超85%，按土地購置金額計算佔比超90%，公司在保證現金流安全的前提下有效補充了優質土地資源。
不僅如此，金科的土儲資源佈局更加均衡。截止前6月末，公司總可售面積超7400萬平方米，同比提升32.14%。其中，重慶佔比降至25%，華東、西南、華中、華南、華北佔比分別為25%、16%、17%、8%、4%。
蔣思海指出，房地產發展的關鍵因素包括產業和人口的支撐，因此金科提出了以二三線為主、一四線為輔的拿地投資理念。通過近年來的佈局，公司二線項目明顯增多，華東、華南的數量也增加了。
“金科以前主要是民生地產、開發加社區綜合服務，為兩輪驅動，現在則是從兩輪驅動到四位一體協同發展，即加入了科技產業園區的產業運營以及文商旅康養來協同發展。同時，金科還提出了領先的模式、優質的平台、強大的體系、核心的產、數據的人的五大保障措施。”蔣思海進一步介紹稱。
事實上，2018年金科開啓轉型升級之路，將原有的“地產+服務”雙核驅動戰略，進一步升級到“四位一體”戰略，即民生地產、科技產業、生活服務、文旅康養多元化協同發展戰略。近期，金科旗下的物業板塊業務金科智慧服務已向港交所提交了招股書，公司“四位一體”協同發展戰略再獲關鍵進展。
汪勇表示，近年來金科在持續擴大全國核心城市的戰略佈局，降低在大本營重慶的比重，使得土地儲備更加全面均衡，為下半年以及未來的發展打下基礎。同時，金科四位一體發展戰略中，物業服務佔有重要的地位，分拆物業上市可獲得更好的獨立的發展機會，而且未來其多條業務線的聯動還可以相互促進協同發展。
不過，在陳霄看來，為了降低全國化佈局的風險，金科在新佈局的城市更要充分利用自身成熟的經營管理和運營水平，尋找當地較好的企業借鑑經驗。房地產市場已經過去了黃金時代，多元化的業務是房企分散風險的主要做法，金科地產主業的較好表現為“四位一體”戰略奠定了基礎，物業服務上市有望增厚金科的整體市值。