中報觀察 | 德信中國：商票餘額只有1.23億
觀點地產網 隨着八月逐漸進入尾聲，越多越多房企交出了自己上半年工作的“成績單”，如今輪到了德信中國。
8月26日晚間，德信中國發布2021年上半年業績公告。隨後第二天一早，公司就中期業績在線上與投資者進行交流。
據參會分析師者向觀點地產新媒體透露，在德信中國董事會主席胡一平帶領下，行政總裁費忠敏、助理總裁單蓓、常務副總裁方靜等管理層出席此次會議。
中期報告顯示，上半年德信中國在銷售方面取得的成績頗為亮眼。
截至期末，德信中國已完成全年銷售目標約59%，實現全口徑合約銷售額430.3億元，同比增長67.4%；對應合約銷售總建築面積約204.1萬平方米，同比增長68%，合約銷售均價為21081元/平方米。
此外，根據觀點指數研究院公佈的“2021年1-6月房地產企業全口徑銷售表現”，德信排名相比去年同期更進了一步，攀升至第55位。
盈利與合作
經營指標方面，上半年德信中國實現收入約130.71億元，同比增長68.5%；毛利約28.5億元，同比增加37.7%；淨利潤約13.78億元，同比增加2.6%；公司擁有人應占利潤約6.3億元，同比下滑約9.98%。
透過觀察可發現，上半年德信中國的營業收入和銷售額均實現正向增長，毛利率為約21.8%。
據參會分析師轉述，德信中國管理層表示，目前行業整體毛利率均出現不同程度的下降，公司毛利率雖然同比有所下滑，但仍處於行業的中上水平。
“公司在財務上秉承利潤、現金流和負債三者的均衡，而非單一追求利潤這一個指標，做好現金流管控、負債規模及負債結構的管理，對公司來説同樣非常重要。”
除財報表現之外，德信另一個受到關注的話題是“合作”。
過去德信在業內有着“合作王”之稱，在集中供地、三道紅線等政策相繼出台後，2021年德信將合作策略進行了迭代升級，進入了2.0時代。
經過調整後，如今德信的合作策略分為兩種——“深耕式合作”和“戰略式合作”。
所謂深耕式合作，即選擇全國不同區域裏的深耕型房企進行合作。
例如，德信在南京與弘陽地產、銀城地產合作，在成都與新希望地產合作，在廣州與奧園地產、美的置業合作。
而戰略性合作則是與價值觀相互認同、執行力相對高效的房企進行戰略型合作。這樣的合作容易形成合力，降低資金的閒置率，提高資金的使用效率。
根據中報顯示，截至2021年6月30日，德信中國（連同合營企業及聯營公司）161個項目的土地儲備約1993萬平方米，其中136個項目位於長三角地區的17座城市。
2021年上半年，德信共計取得27幅地塊，新增總建築面積約493萬平方米，同比增長約72%，且75%新增土儲面積均位於一二線城市。其中，德信所佔權益約50%，對應承擔的成本為134.5億元，平均拿地成本約為5498元/平方米。
於此次投資者會上，管理層稱：“基於我們在營銷和產品運營上的優勢，90%的項目由德信操盤，我們對項目有比較大的主導權。今年上半年新增土儲權益比約50%，相較過去幾年有了上升態勢，在未來兩到三年內會逐步體現出來。”
商票只有1.23億
伴隨着上半年大幅擴儲，德信的融資及債務情況也成為了投資者們持續關注的焦點。
截至2021年6月30日，德信自銀行及其他金融機構的借款總額為約人民幣323.5億元，相較於去年底約人民幣256.88億元增加了約25.9%。
半年報顯示，上半年，德信中國不斷降低槓桿水平，優化債務結構。從融資結構上來看，銀行借款佔比由2020年底的56%攀升至63%；非銀行金融機構的借款由2020年底的28%降至20%；境外優先債的票據佔比為17%，2020年底為16%。
從負債期限來看，短期借款為129.95億元（2020年底未89.39億元），而長期借款為193.55億元（2020年末為169.51億元）。雖然短期借款的數值有所上升，但佔比仍控制在40%左右。
同時，德信在流動性方面也較為充裕。截至期末，德信中國擁有現金及現金等價物較去年底增長14%至約178.41億元；期內獲境內銀行授信超600億元、當前使用比例不超過50%。
截至6月底，德信中國平均加權融資成本低至8.1%，較2020年全年下降了0.8個百分點。其中，銀行借款融資利息也從2020年底的6.24%降至5.68%；境外美元債票面利率下降至個位數為9.95%。
據參會分析師透露，管理層指出，德信上市以後總共發行了8.5億美元債券，業績期存續中的美元債為8.08億元。公司已經悉數歸還今年8月6日到期的2.18億，所以當前美元債餘額為5.5億。同時，公司尚有2.5億美元的發行額度，未來會適時啓動再融資工作。
三道紅線方面，截至2021年6月30日，德信中國剔除預收賬款的資產負債率超出閾值，僅踩中“三道紅線”中一條，處於“黃檔”。
從具體來看，公司淨負債比率為72.4%，現金短債比1.37，剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，三項指標均較2020年底有所改善。
據瞭解，當被問及商票納入三道紅線的影響時，管理層表示，公司非常重視負債及流動性指標的管理，所以對商票的使用非常謹慎，使用規模非常小，截至期末商票餘額只有1.23億元人民幣。
“根據上半年的數據進行測算，即使三條紅線管控加碼將商票納入到監管中，對我們的指標也不會產生多大影響。”