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時代鄰里:3年目標破2億平 | 年報風雲

由 太史憶秋 發佈於 財經

  文/樂居財經鄧鑫妮

  2021年的財報對於時代鄰里(09928.HK)而言,不僅是年度大考,還是其三年目標的收官之作。

  近日,時代鄰里董事會主席白錫洪攜執行董事兼行政總裁王萌、首席財務官郭柏成,以及執行董事兼財務管理中心總經理周鋭出席業績發佈會。

  業績出爐,白錫洪鬆了一口氣,他表示:“在激烈的行業競爭下,時代鄰里仍然順利完成了既定的三年計劃目標。”

  過去三年,時代鄰里堅持“物業管理服務+社區增值服務”雙輪驅動,實現規模、收入雙豐收。

  截至2021年末,其在管面積突破1億平方米,較2019年初實現了五倍多的增長;收入達到27億元,三年複合增長率近55%;歸母淨利潤達到3.3億元,三年複合增長率42%。

  站在新三年的開局節點,時代鄰里也給出了新的目標:增強第三方外拓實力,在管面積較目前翻一番;穩抓增值服務,帶動利潤增長。

  三年規模翻番

  “2024年的時候,我們管理的規模將超過2億方。”對於核心指標的增長,時代鄰里已經有了明確的規劃。

  在業績發佈會上,白錫洪指出,“目前,時代鄰里走出了非常市場化的路線,現在每年70%以上規模都來源於第三方拓展。隨着拓展不斷深入,時代中國所佔份額會越來越小。”

  管理層此言非虛,在規模增長方面,時代鄰里一向穩紮穩打。去年末,其在管面積達到1.05億方,在披露規模的港股物企中排名靠前,期內漲幅53.3%。

  合約面積漲幅更為突出,報告期內物業管理服務總合約建築面積約為1.32億方,同比增長約61.8%。

  在同規模的物企中,時代鄰里對關聯公司規模的依賴較低。換言之,其第三方拓展實力較強,並逐漸佔據主導地位。

  截至2021年末,時代鄰里在管項目中時代中國和第三方的面積分別是2490萬方和8060萬方。

  外拓物業的面積佔比由2020年的69%上升至76.4%,管理外拓的物業所產生的收入由2020年的5.17億元增加至10.08億元,增長近一倍。

  郭柏成指出,“下一個三年的拓展策略,也是以第三方外拓為主。2022年,我們要做到2500萬平方米的第三方拓展增長。”

  不過,白錫洪也不否認時代中國對物業公司的助益,“時代中國保持着穩健經營和健康發展,其對時代鄰里的幫助不小,尤其在其城市更新項目中,約有4000萬方的面積能夠提供。”

  收併購為輔

  正如外界所反饋的信息,2021年市場上有許多不錯的收併購機會,上半年,時代鄰里也抓住機會進行了一輪增拓。

  去年4月,時代鄰里以1.94億元收購了成都合達31%股份,收購完成後,合計持有後者80%權益,並且成都合達及其下屬公司合達物業成為時代鄰里附屬公司。

  周鋭表示,時代鄰里要花好投資人的每一分錢,收併購自然也不例外。

  位於天府之國的成都合達,其在西南地區有着豐富的深耕經驗,而增強西南城市羣等經濟高增長區域的管理密度,是時代鄰里收購的目的之一。

  成都合達為時代鄰里帶來近2000萬方的管理面積,其主要為住宅物業、商業物業、政府公建、城市公共服務等多種業態提供物業服務支持。

  時代鄰里收購的目的不僅僅是為了規模,郭柏成表示:“收併購方面,我們並沒有設立(規模)目標,目前傾向於區域業態和增值服務方面。”

  周鋭指出:“過去一年,我們已經開始調整投資策略和結構,在之前收購積累的各種能力上,我們以自主拓展為主,收購為輔,進一步調整新增的規模來源結構。”

  周鋭進一步表示:“2021年,我們通過單項的拓展,獲得了2016萬平方米的管理規模,同比實現128%的增長。過往3年,我們的單項投拓複合增長率達到了87%。”

 提升增值業務貢獻度

  “物業管理服務+社區增值服務”是時代鄰里業績增長的兩架馬車,帶來更高盈利水平的增值服務隨着其業績比重的提升,利潤的貢獻也在增加。

  2021年,時代鄰里社區增值服務增長強勁,收入總計5.47億元,較2020年同期的1.86億元增長了194%。

  同期,時代鄰里綜合毛利率為27.3%,分攤到各項業務,物業管理服務為26.7%、非業主增值服務為26%、社區增值服務為33.9%、其他專業服務為16.1%,社區增值服務高於其他各項。

  不過其收入佔比,還有一定的提升空間。截至去年末,時代鄰里總收入約27.2億元,同比增長54.7%,社區增值服務收入佔比約20%。

  在規模的不斷擴張下,毛利率被稀釋的可能性隨之升高,時代鄰里傾向於用社區增值服務的毛利率來補短板。郭柏成表示:“社區增值服務(收入)的增長,是利潤增長的一大動力。”

  對於未來三年社區增值服務的具體增長目標,管理層透露,“2022年-2024年3年期間,物業管理和社區增值服務收入年複合增長不會低於30%。而且,未來會將社區增值服務的業績佔比提升至23%-25%,毛利佔比將達到25%,其高於整體水平的毛利率貢獻度也將持續提升。”

  管理層提到的“物業管理服務”則是時代鄰里另一隻重要的驅動輪,該板塊收入佔據了時代鄰里的半邊天。2021年,其物業管理服務收入總計約15.77億元,收入佔比約為58%。

  除了雙輪驅動的戰略,時代鄰里還有一套自己的“數字戰略”,即“4321”核心戰略:深耕四大城市羣,聚焦三大業態,通過“科技+服務”平台的建設,實現收入的多元增長。

  展望未來,時代鄰里表示,將繼續圍繞“規模化”和“平台化”的戰略重心,夯實運營力、產品力、組織力和服務力,達成長期戰略目標。

文章來源:樂居財經