在疫情的大考中，2020年有多家物業企業走向資本舞台，4家上市物業企業營收突破百億元。4月22日，新京報記者從2021中國物業服務百強企業研究成果發佈會上獲悉，2020年百強物業企業營業收入均值為11.73億元，同比增長12.81%，首次低於在管面積增速。
在業內人士看來，隨着收併購和市場化項目拓展增多，百強物業企業需要一定時間整合、消化。在充分消化後，未來收入潛力將釋放。不過，在物業企業搶規模、擴面積的高速增長過程中，大型物業企業如何實現高質量增長？小型物業企業又如何做到不掉隊？
16家上市物企管理規模均超1億平方米
在追逐規模的訴求下，物業企業進入加速上市階段，更多物業企業走向資本舞台。截至目前，共有44家企業登陸資本市場。其中，有40家物業企業登陸香港資本市場。
2020年，新增18家上市物業企業，包括世茂服務、金科服務、融創服務、恆大物業、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務、建發物業等，還有13家物業企業已交表，等待敲鐘的那一刻。
據中指研究院數據顯示，港股物業板塊的總市值從2020年初的1500億元增加至2021年3月31日的9778.8億元，超5倍規模增長。港股物業板塊平均市盈率達到32.4，遠高於港股主板的市盈率9.68，足以體現資本市場對物業企業的高度認可。
預計未來一段時間，物業企業依舊呈現扎堆進入資本市場的態勢。另外還有眾多物業企業有上市計劃。據重慶國強物業有限公司總經理何勇介紹，在企業五年戰略規劃裏就有上市的計劃，現在正在夯實業務基礎。
在資本的堆動下，物業企業追逐規模的勢頭也愈演愈烈。據中指研究院數據顯示，在港股40家上市公司中，16家上市物業企業2020年的管理規模超過1億平方米，其中碧桂園服務、保利物業、雅生活集團、恆大物業、彩生活在管面積超過3億平方米，這些企業的規模增速多數都在30%以上。有4家上市企業營收突破百億元，包括碧桂園服務、恆大物業、綠城服務、雅生活集團。
2020年，物業企業規模化的拼勁十足。從管理規模量級來看，包括旭輝永升服務、新城悦服務、建業新生活在內的多家企業，都從過往的幾千萬平方米迅速破億平方米。
在何勇看來，物業企業本身利潤很薄，必須通過規模化，來實現更高的利潤。
值得關注的是，中指研究院物業百強研究負責人牛曉娟表示，在百強物業企業中，有開發背景的企業數量佔比超七成，這些企業管理面積中50%以上來自兄弟開發企業，使得管理面積的增長得到有效保障。此外，百強企業進駐兄弟企業開發項目後，通過標杆項目“以點擴面”，為挖掘擴展市場奠定基礎。
大魚吃大魚，併購非住宅領域及上下游產業鏈
在物業企業快速擴張的背景下，去年併購這個詞吸足了大家的眼球。據牛曉娟介紹，2020年，百強物業企業中超過5成新增管理面積來源於市場化拓展，其中，併購和通過項目競標獲得的增長貢獻各半。
領悦物業服務集團有限公司總裁任登飛也表示，併購是公司上市以後不得不做的事。如果資金量大，多走併購的道路，規模擴張更快，如果品牌影響大，多走市場拓展的路線。
從2020年新上市物業企業募集資金用途來看，用於收併購及戰略投資的資金佔比呈擴大趨勢，之前上市企業的50%-60%用於收併購及戰略投資，如今已提高至60%-70%。
牛曉娟介紹，2020年百強物業企業發生的併購案超百餘起，交易金額超百億元，涉及面積超3億平方米，其中TOP30企業併購案數量佔到80%以上。百強物業企業間，包括上市公司之間的併購頻發，大魚吃大魚的趨勢非常明顯。
在物業企業的併購中，很多致力於非住宅領域的併購，以及圍繞上下游產業鏈的併購。比如電梯廣告、食品行業、城市服務領域等。事實上，物業企業在穩固傳統服務的基礎上，跟隨多元化需求，及時推出豐富的服務，打通上下游產業，進一步擴充盈利渠道。
以碧桂園為例，2020年其進行了6次併購，以44.5億元成為去年併購金額最多的物業企業，其收購標的包括涉及環衞等業務的福建東飛60%股權、滿國康潔70%股權，還有電梯海報廣告商、保險業務、諮詢公司等，均屬於增值服務類。
隨着物業企業多元化併購的增加，2020年百強物業企業在非住宅業態管理面積呈現逐年上升態勢。其中，8成以上的百強物業企業進入商業物業領域，7成以上的企業進入辦公物業領域，5成左右企業服務產業園區物業、公眾物業、學校物業等。
據重慶融匯物業有限公司總經理卓越敏介紹，該公司聚焦文旅產業發展，不僅接管了重慶市重點傳統風貌區之一的山城巷，也與武隆區龍王島旅遊區項目達成了戰略合作。
相比住宅，非住宅業態項目收取的物業費較高。據中指研究院數據顯示，百強物業企業管理項目平均物業費為3.84元/平方米/月，其中，辦公物業、商業物業、醫院物業服務費均超過6元/平方米/月，而住宅物業服務費最低，為2.05元/平方米/月。
競爭加劇，做精做專才能做強
2021年是“十四五”開局之年，在“十四五”規劃綱要中，6次提及物業，26次提及社區，聚焦物業品質、物業數字化、多元化服務等方面，對物業行業的重視上升到前所未有的高度，面對的新形勢，可以預見物業企業將迎來新的發展機遇。
中國企業評價協會執行局副主席李春偉認為，當下，物業管理企業緊抓行業機遇，搶規模，擴面積，行業必將進入競爭更為激烈的戰國時期。物業企業在“擴規模”的高速增長過程中，超過10億級別以上的收併購屢見不鮮，不過，須更加註重服務品質提升。
李春偉建議，在高質量發展的驅動下，未來物業企業應該把握好拉動內循環的歷史機遇，在做大的前提下，做強的保證是做精和做專。其中包括物業企業通過管理規模、服務户數的積累，探索覆蓋社區“全生命週期”的增值服務。
何勇表示，物業公司的主營收入可能只佔到2/3，那麼有1/3的收入來自於其他利潤增長點。比如家政、餐飲、團購，以及現在提倡的物業參與居家養老服務，還有未來社區教育等。這些都將給物業企業帶來新的利潤增長點，就看企業怎麼去挖掘。
未來行業競爭加劇已成為業內共識，而各類型企業的發展也將呈現分化。中指研究院分析人士認為，全國性大型物業企業主要以加速擴張規模為主，同時積極佈局多業態業務，進軍城市公共服務領域。相比之下，區域性中型物業企業多采取背靠關聯公司，深耕地方市場，通過外拓與收併購來擴規模的發展路線。而地方小型物業企業由於擴張能力較弱，側重發展特色業務，增強比較優勢，提升自身在資本市場的估值。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 楊許麗
來源：新京報