標普：“三道紅線”考驗高槓杆房企存貨質量 流動性風險或上升

觀點地產網訊：10月28日，標普信評發佈研究報告認為，如果控制房地產企業有息債務增長的監管規則擴大適用範圍，長期來看有利於房地產行業整體信用風險的下降，但中短期內高槓杆房企在資本市場的融資空間將被壓縮，存貨變現將成其緩和流動性壓力的關鍵。

據觀點地產新媒體瞭解，央行9月表示，針對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則將穩步擴大適用範圍。

標普信評研究報告稱，從媒體報道看，新規實施後，所有房企的有息負債年增幅均不能超過15%。剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%且現金短債比小於1倍的企業，有息負債規模將不得增加。三項指標中僅一項、兩項指標超出閾值的企業，有息負債年增速將分別控制在5%和10%以內。

此外，最近半年房企債務融資增速較快。在我們跟蹤的87家樣本房企當中，超過40%的企業截至2020年上半年末的有息債務同比增速均超過15%。如果融資新規大範圍實施，企業無論現有槓桿水平是高是低，今後或將無法通過激進債務擴張發展業務。

對於槓桿水平高、觸碰了一條或者多條監管紅線的房企而言，其債務增長空間將會更加逼仄，業務的擴張將更多依賴其存貨的快速去化和銷售回款的快速流入。在我們的樣本中，同時觸碰三條紅線的房企佔了24.1%，完全沒有碰線的企業僅佔12.6%。

標普信評指出，略顯矛盾的是，我們認為存貨水平過低或過高的企業都有可能因為銷售回款不足，而承受流動性風險上升的壓力。

對於存貨不足的房企而言，在有息負債無法增長的情況下，銷售回款現金流入可能不足以覆蓋短期到期債務、建安支出、土地購置以及投資等必要現金流出，融資新規的實施會造成短期流動性風險上升。

部分企業持有的存貨相對於自身銷售規模顯得過於龐大，則有可能是因為競爭優勢較弱，經營效率較低，無法實現持續較快速的銷售回款，也可能是因為存貨覆蓋區域相對集中，或者在三四線及以下城市佔比較高，面臨一定的區域政策限制或市場需求不足的問題。

標普信評認為，如何將這些低質量存貨轉換為現金，是融資新規實施後企業面臨的重點考驗。