銷售回暖，地產股還能漲嗎？基金經理最新研判

今年以來，受疫情反覆等因素影響，全國房地產市場也經歷了前所未有的挑戰，不過隨着紓困政策密集出台以及逐步出現成效，從近期地產企業陸續交出的上半年銷售成績單來看，雖然整體上半年銷售呈下跌趨勢，不過進入六月後銷售端已出現改善回暖跡象。

多位業內人士認為，房地產銷售數據的改善是否具有持續性很關鍵，決定了地產板塊後續走勢是否具有持續性。而隨着經濟持續向好，未來地產板塊可能會迎來整體估值提升的機會。不過仍需留意一些目前未出險房企的潛在爆雷風險，以及由於疫情反覆等意外因素帶來的銷售階段性回落的擾動。

6月地產銷售端回暖

信達證券研報數據顯示，2022年1-6月百強房企累計銷售金額為34771.50億元，同比下降了50.6%，較上月跌幅收窄2.1pct，仍延續下跌態勢。百強房企單月銷售金額為8375.90億元，同比下降42.5%，跌幅收窄17.3pct，環比上升61.3%。

銷售端雖有回暖跡象，不過從市場行情來看，地產板塊近3個月來有所回調，截至7月8日收盤，中證全指房地產指數單日收漲0.2%，4月7日以來跌幅達19.32%，年內跌幅達7.18%。

主動權益類基金產品方面，截至7月8日，包含地產或房地產字樣的基金產品有8只（合併份額計算），年內僅有1只基金收益為正，為華泰柏瑞新金融地產的10.25%。而8只產品平均收益為-5.73%，最新規模累計達90.05億元，相較於去年年底的89.21億元，微增0.94%。

不過值得注意的是，今年部分績優基金產品裏，除重倉煤炭能源外，也重倉配置了地產股。如截至今年一季度，萬家宏觀擇時多策略前十大重倉裏有3只地產股，萬家新利精選前十大重倉裏有4只地產股。截至7月8日，上述兩隻基金今年以來收益分別為47.18%、41.15%，位列主動權益類基金業績榜前二。

華泰柏瑞新金融地產基金經理楊景涵認為，6月銷售端回暖的主要原因包括：今年初以來的一系列房地產政策邊際放鬆的疊加、主要城市疫情趨近結束後的房地產銷售合理反彈、房地產銷售同比基數在逐步降低、房地產企業爆雷接近尾聲、一系列提振經濟措施開始逐步見效、經濟增速開始得到修復和居民購房信心逐步恢復等。

“對於房地產板塊而言整體是利好的，但現階段主要利好央企國企和信用等級高、財務穩健保守的高信用房企，地產板塊可能會出現分化。”楊景涵表示，房地產銷售數據的改善是否具有持續性很關鍵，決定了房地產板塊後續走勢是否具有持續性。

或迎來“戴維斯雙擊”

展望後市，華泰柏瑞基金楊景涵直言對地產板塊比較樂觀，尤其是三季度可能會出現整體估值提升的機會。其中，可優先關注央企國企等高信用、能拿地、銷售恢復高的房企，其餘房企中可以關注銷售改善彈性大、經營穩健的房企。至於風險方面，則要留意避免一些目前未出險房企的潛在爆雷風險，也要留意由於意外因素比如疫情反覆帶來的銷售階段性回落的擾動。“我主要考慮通過控制整體房地產配置比例和精選優質房企投資，來力爭避免淨值較大的回撤、努力提升產品收益的穩定性。”

萬家基金副總經理、投資總監、萬家宏觀擇時多策略基金經理黃海表示，後市除週期行業尤其是上游資源品具有比較高的配置價值外，金融地產也值得關注。

“過去兩三年金融地產漲幅較少，過去一段時間，資金流入成長股板塊，對金融地產產生虹吸作用，市場對這些板塊是低配的。”黃海進一步分析，這些行業裏的優質企業在供給端出清的背景下，行業格局更加優化、競爭力更強。在迎來經濟上行拐點的階段，他們有望迎來盈利提升，同時受到市場成長價值再平衡的影響，資金從成長流向價值，估值也會迎來提升。“因此這類公司在今年年底或者明年，具備迎來戴維斯雙擊的可能。”

西南證券投資顧問張剛認為，2022年屬於中國房企的外債還債高峯期，對於存在高額外債的房企來説風險尤存，相比之下嚴格堅持三條紅線、經營穩健的大型國有房企相對安全。此外在業務收入構成方面，一部分來自工程收入，一部分來自房地產收入的建築企業有望保持優良的業績。

對於普通投資者的投資建議，張剛表示，影響房地產市場的因素錯綜複雜，除了國內貨幣政策以外，投資者還需兼顧考慮國內人口出生率、結婚率、失業率；鋼鐵水泥等原材料價格走勢；發達經濟體的貨幣政策導向等等。“如果自身缺乏足夠的專業知識，想要投資包括房地產在內的某個行業，不妨以委託投資方式選擇行業類型證券投資基金。”

“普通投資者不妨考慮優先選擇基金進行投資理財，缺乏專業投資知識儘量不要自己主觀判斷直接交易股票。”華泰柏瑞基金楊景涵表示，對於房地產行業的基金產品，他建議選擇主動配置型的房地產基金，此類基金可能有概率獲得一定的超額收益，或比選擇純粹的被動基金更好。