海航投資“變性”REITs股？
樂居財經 楊宏彬 發自大連
繼清空地產項目、叫停養老租賃計劃之後，海航投資(SZ:000616)在房地產信託投資基金(REITs)上面，連續砸下了重金。
1月25日，海航投資公告稱，向控股股東海投控股收購海南恆興聚源股權投資基金合夥企業（有限合夥）（下稱“恆興聚源”）10.83%的基金份額，收購價為2億元。
這是其第三次向海航控股收購恆興聚源的基金份額。
第一次收購是在去年的8月。2020年8月5日，海航投資以10.89億元收購海投控股所持恆興聚源 59%的基金份額。收購完成後，公司合計持有恆興聚源66.14%基金份額，同時將恆興聚源並表。
2020 年 12 月 30 日，海航投資再次出手，以9491.26 萬元收購海恆興聚源 5.14%基金份額。公司合計持有的基金份額上升至71.28%。
樂居財經獲悉，恆興聚源成立於2015年6月，由海航投資、億城投資基金以及海投控股共同成立。彼時，三方持有合夥份額比例分別為7.07%、0.07%和92.86%。其中，億城投資基金為海航投資全資子公司，海投控股為海航投資控股股東。
在經過上述三次收購後，海航投資合計持有恆興聚源82.11%基金份額。海投控股的持有份額則下降至17.89%。
三次收購，海航投資對恆興聚源的投資已經達13.93億元。在2020前三季淨虧損約3349萬元的情況下，砸重金投資恆興聚源，所為何來？
來自海航控股的“投餵”
梳理時間線後，我們發現，海航投資對恆興聚源的收購、並表時機，非常巧妙。
六年前，海航投資開始探索轉型，在海南設立恆興聚源基金目的是為了投資美國的REITs項目。當時，海航投資還是美國房地產領域的小白，為了把穩，其選擇牽手美國一流的房地產開發商鐵獅門，共同完成投資。
彼時，鐵獅門指定一家基金管理公司設立一家有限合夥企業(以下簡稱“鐵獅門合夥企業”)，恆興聚源作為有限合夥人認購99.8%有限合夥權益。
鐵獅門合夥企業作為一支房地產開發信託基金，基金公司投向位於紐約曼哈頓西 34 街與十大道交接處的土地開發項目，稱為“曼哈頓34街 REITs 項目”或“鐵獅門一期項目”。項目規劃開發為寫字樓，預計可出租面積約283萬平方英尺。
但此次投資的進展並不順利。鐵獅門一期項目於 2014 年 4 月取得了土地權，原計劃於2021年完工，但由於疫情原因，此前一直處於停工狀態。
直到2020年6月，項目復工，並預計2022年完工。同時，鐵獅門方在持續地尋找並溝通潛在租户，包括國際銀行、金融公司、投資公司、資產管理公司等，對租賃市場充滿信心。
項目有了新進展，2個月後，海航投資成為恆興聚源控股股東，合併報表。
前人栽樹，後人乘涼。
海航控股出錢開荒，待項目成熟，便轉讓予海航投資，裝入上市公司。
海航投資回覆深交所問詢時，曾這樣寫道：該項目已投資逾 5 年，預計該項目在不久的將來將會有資金迴流。上市公司現階段增持恆興聚源有限合夥份額，相比 2015 年的初始投資，回收期短了較多。
真投資還是蹭熱點？
實際上，海航投資以10.89億元收購恆興聚源 59%的基金份額時，其股價曾衝擊漲停。隨後，深交所要求其説明是否借REITs蹭熱點、炒作股價。
據2020中報披露，海航擁有曼哈頓34街REITs項目、紐約梅西百貨REITs項目，分別對應鐵獅門一期、三期，項目標的資產均為美國紐約的商業地產。
近一年來，海航投資多次增持恆興聚源（鐵獅門一期有限合夥人）份額至82.11%；增持海投一號（鐵獅門三期有限合夥人）份額至87.48%。在兩個REITs項目上，海航預計投資約4.12億美元。
2020年4月30日，中國證監會與國家發改委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》，其中明確提到，海南是首批基礎設施REITs試點的省份之一。
顯然，在海南設立的恆興聚源已佔據了地理優勢。待回收鐵獅門一期項目資金本金及投資收益後，資金將回流至境內投資主體恆興聚源。
海航投資曾表示過，合併恆興聚源報表後，有利於發揮公司在REITs領域中的項目經驗，打造公司自貿港REITs平台，拓展海南本土項目。
近兩年來，海航投資業務重心正在改變。根據2019年報，海航投資來自基金管理及養老服務、房產銷售的收入分別為19.85％與80.15％，但半年之後，其收入構成已經向基金管理和養老服務大幅傾斜，佔比已擴大至64.75%。
拆分來看，基金管理業務業績可謂“一枝獨秀”。2020上半年，海航投資房地產業務、養老服務業務分別虧損3612.9萬元、402.5萬元，只有基金管理業務盈利，淨利潤為852.9萬元。
尤其在對聯營、合營企業的投資收益中，基金管理業務一騎絕塵，期內收益高達2313萬元。
去年底，隨着億城堂庭尾盤項目被出售，海航投資已徹底告別地產；養老服務尚在虧損中，養老租賃計劃也未能成行；基金管理業務現已成為海航投資盈利核心。隨着鐵獅門項目進入收穫期，未來基金管理與投資業務或能進一步打開海航投資利潤空間。