連續三年淨利不足1億元 “蚊型”物企朗詩綠色生活赴港上市勝算幾何？

　　《投資者網》葛凡梅 

　　導語 

　　作為“蚊型”物業管理企業的代表，朗詩綠色生活無論是在營業收入與淨利潤方面，還是在管面積方面，規模都比較小。與其他大多數由地產母公司分拆後申請上市的物業企業相似，朗詩綠色生活對朗詩地產也存在較大依賴，外拓業務的成效還有待觀察 

　　港股物業板塊熱度仍在延續，繼2020年17家物業管理企業成功上市創下歷史新高後，2021年“蚊型”物業管理企業也開始前赴後繼地申請登陸資本市場。 

　　1月25日，朗詩綠色生活服務有限公司（以下簡稱“朗詩綠色生活”）向港交所遞交招股説明書，成為繼新希望服務、德信服務和世紀金源服務之後，2021年第四家衝刺港股的物業管理公司。 

　　作為“蚊型”物業管理企業的代表，朗詩綠色生活無論是在營業收入與淨利潤方面，還是在管面積方面，規模都比較小。與其他大多數由地產母公司分拆後申請上市的物業企業相似，朗詩綠色生活對朗詩地產也存在較大依賴。 

　　《投資者網》就相關問題聯繫朗詩綠色生活，公司方面表示：“公司的業務並沒有完全依賴。未來，我們會繼續保持與朗詩地產的緊密合作，同時增強我們外拓業務的獲取能力。” 

　　深耕長三角 規模體量小 

　　早在2020年2月，市場便已經傳出消息稱，朗詩綠色集團旗下物業公司朗詩綠色生活與投行密切接觸，籌備赴港上市。時隔一年後，靴子終於落地。朗詩綠色生活終於於1月25日向港交所正式遞交上市申請。 

　　根據招股書，朗詩綠色生活成立於2005年，主要於長江三角洲專注為住宅物業提供物業管理服務，隨後逐步擴大服務範圍至涵蓋多種非住宅物業，包括辦公大樓、租賃性公寓、公共設施、產業園區、醫院及銀行網點。 

　　數據顯示，截止2020年9月30日，朗詩綠色生活的物業管理服務覆蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個中國其他城市。 

　　從事物業管理服務行業超十五載，朗詩綠色生活是典型的“蚊型”物業管理服務企業。截至2020年9月30日，其總合約建築面積為2310萬平方米，在管總建築面積為1620萬平方米。 

　　數據顯示，2020年上半年，在27家上市物業管理服務企業在管面積總量達26.45億平方米，較2019年同期增長43.3%，平均在管面積達9800萬平方米。相較而言，朗詩綠色生活的在管面積遠遠低於平均值。 

　　對此，朗詩綠色生活對《投資者網》表示：“若從過往業績看，朗詩綠色生活是一家快速發展的企業，例如我們的行業排名從2018年的第46名升至2020年的第28名。在管建築面積從2018年的907萬平方米增長至2019年的1500萬平方米，2020年前三季度即使受疫情影響，在管建築面積繼續增長至1620百萬平方米。” 　　

　　淨利潤不足1億 毛利率偏低 

　　招股説明書顯示，2018年、2019年及2020年前9個月，朗詩綠色生活實現營收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元；實現淨利潤分別為0.25億元、0.34億元、0.41億元，連續三年淨利潤不足1億元。 

　　從毛利率來看，2018年、2019年及2020年前9個月，朗詩綠色生活的毛利率分別為26.7%、23.4%、26.3%，平均值為25.47%。新希望服務同期的毛利率均值為43.13%，德信服務為28.6%，世紀金源服務為33.83%。朗詩綠色生活的毛利率低於同行。 

　　此外，根據平安證券研報，從毛利率視角來看，由房企控股的物管公司盈利能力相對更強，2017年至2019年毛利率均值為30.9%，高於非房企控股型物管公司的毛利率均值（28.6%）。而背靠朗詩地產的朗詩綠色生活，低於行業的毛利率顯然並未彰顯相對較強的盈利能力。 

　　朗詩綠色生活對《投資者網》表示，“毛利率受到多方面因素的影響，例如我們的總收入主要由三大業務線構成，每條業務線對總收入貢獻比例的變動也會影響我們的整體毛利率。此外，由於過往我們新項目拓展速度較快，期間我們獲得多個朗詩綠色地產新開發的項目和外拓項目，使在管建築面積2020年前三季度已增長至16.2百萬平方米。這些新交付的項目需要更加全面的服務，包括了服務質量的提升以及員工的培訓等，導致費用更高。” 

　　朗詩綠色生活的總收入主要由物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務線構成。其中，在2018年、2019年和2020年前9個月，物業管理服務營收分別為1.98億元、2.97億元、2.97億元，佔比分別為63.8%、68.6%及73.1%；非業主增值服務營收分別為0.88億元、0.98億元、0.74億元，佔比分別為28.3%、22.7%及18.3%；社區增值服務營收分別為0.24億元、0.38億元、0.35億元，佔比分別為7.9%、8.7%及8.6%。 

　　值得注意的是，朗詩綠色生活的營收主要來源於物業管理服務，但是該項業務的毛利率並不高。2020年前9個月，朗詩綠色生活物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三項業務的毛利率分別為19.3%、34.2%、68.9%。市場有觀點認為，未來，社區增值服務將是改變物管企業盈利能力的重要因素，但是該業務在朗詩綠色生活中的營收佔比仍較少。 

　　在銷售方面，朗詩綠色生活的銷售開支由2018年的101.5萬元大幅躍升至2019年的687.6萬元，至2020年前9個月，銷售開支為653.7萬元，其中人員福利開支佔比約60%。 

　　對母公司存依賴 外拓能力待提升 

　　朗詩綠色生活由朗詩地產分拆後申請港股上市，其主要營收仍來源於朗詩地產及朗詩地產與第三方公司共同開發的項目（簡稱“母公司及相關”）。招股書數據顯示，2018年至2020年前9月，來自母公司及相關的在管面積分別為757萬平方米、858.7萬平方米、928.4萬平方米，佔比分別為83.4%、57.1%、57.1%；來自母公司及相關的在管項目物業服務營收分別為1.65億元、2.1億元、1.84億元，佔比分別為83.4%、70.7%、61.9%。 

　　光大證券在研報中認為，部分具有開發商背景的物業服務企業中，多數在管面積來自於關聯開發商。部分開發商業務受阻或改變策略，將導致物業服務企業面臨較大困難。 

　　朗詩綠色生活對《投資者網》表示：“從這組數據來看，公司的業務並沒有完全依賴。未來，我們會繼續保持與朗詩綠色地產的緊密合作，同時增強我們外拓業務的獲取能力。與朗詩綠色地產的合作能為我們帶來優質穩定的住宅物業項目和非住宅物業項目；同時，項目外拓業務過往得到了快速的增長，因此，公司會繼續推進與獨立第三方物業開發商的合作，使業務佈局將能得到更全面及均衡的發展。” 

　　但是，物業企業的項目外拓並不簡單。光大證券在研報中指出，第三方物業市場競爭日益激烈，多家物業企業參與到外部物業市場拓展，將阻礙公司項目拓展情況。 

　　“公司申請上市的原因是為了進一步拓寬融資渠道，提升品牌實力以及促進業務運營更加規範透明。”朗詩綠色生活對《投資者網》表示：“未來，我們還將計劃通過深耕長江三角洲、強化區域市場影響力並加速全國化業務拓展，加速成為具有行業領先性的物業管理與服務品牌。”（思維財經出品）■