紅星地產千億夢碎：10.3億割肉自救，或將“賣身”遠洋資本
來源： 搜狐焦點上海站
一樁18%股份作價10.3億元轉讓的動作，被誤傳成200億元“打包出售”的大事件。在3月底，名不見經傳的紅星地產，突然被推上輿論風口浪尖。
3月29日遠洋官方發聲，宣佈3月28日遠洋資本有限公司（下稱“遠洋資本”）宣佈與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（下稱“紅星企發”）及其下屬的紅星地產板塊（不含紅星置業板塊）展開戰略合作。遠洋資本戰略入股紅星企發獲得18%股權，股權轉讓對價為人民幣10.3億元，入股後雙方將展開進一步戰略合作，外界所傳言的“200億元”對價並不屬實。
這場引發多方猜想的股權疑雲，終於得解。如照這個對價整體出售，紅星地產僅值約57.2億元。
相比600億元的年銷售額，紅星地產57.2億元的估值讓市場感到意外，關於低估、賤賣的猜測四起，而這家隱藏在家居建材平台紅星美凱龍背後的地產小王國，亦開始受到關注。
①
2020年千億夢碎
權益銷售額負增長
紅星地產的背後，正是家居行業“大佬”紅星美凱龍。2009年，上海紅星美凱龍房地產集團有限公司正式成立，在轉讓股權之前，紅星企發對其控股約97%。
“紅星地產”股權穿透圖（來源：天眼查）
早在2018年，紅星地產的實際控制人車建新在公司的“品牌大使簽約發佈會”上宣佈：紅星地產正向千億目標邁進。千億征途如今已走過三載，紅星地產依舊沒能實現這一宏圖偉略，反而淪落到低價轉讓股權這一步。
在車建新提出千億目標前的2017年，紅星地產全口徑銷售額318億元，增速為76.57%，也許正是這樣的增速給了紅星地產衝擊千億的底氣。
不過短暫的高光時刻過後，紅星地產業績增速很快出現疲軟。2018年-2020年紅星地產全口徑銷售額分別為435.2億元、601.1億元、614億元，增速分別為36.86%、38.12%、2.15%，相當於2020年幾乎是在原地踏步。
從最能代表房企真實銷售業績的權益銷售額看，紅星地產2020年的表現更為不佳。據克而瑞數據顯示，2016-2020年期間，紅星地產權益銷售額分別為168.9億元、285.9億元、403.1億元、449.8億元、438億元。2020年權益銷售額呈負增長，下滑2.62%。
2020年，停滯在600萬左右的全口徑銷售額和負增長的權益銷售額，無疑給了紅星地產“千億夢想”一記響亮的耳光。
②
母公司總負債大幅攀升
或將進一步出讓地產股權
説到紅星地產，就不得不提紅星美凱龍家居和它們的母公司紅星美凱龍控股集團。這三者一直被稱為車建新“商業帝國”三大平台。然而，這三個平台財務狀況無一例外都處於緊繃狀態。
紅星美凱龍家居2015年6月26日於香港聯合交易所主板掛牌上市；2018年1月17日於上海證券交易所主板掛牌上市，成為中國家居行業第一家同時擁有“A股+H股”的上市公司。
日前，紅星美凱龍家居發佈2020業績公告，全年實現營業收入142.36億元，同比下降13.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤17.31億，同比下降61.37%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤11.62億，同比下降55.53%。
據紅星美凱龍家居2020年報顯示，截至2020年末，其總資產為1315.48億元，總負債804.50億元，淨資產510.98億元，資產負債率61.16%。負債中短期借款和一年內到期的非流動負債分別為34.48億元、118.97億元；而在手貨幣資金僅65.11億元，已無法覆蓋短期債務，缺口約88億元。
母公司紅星美凱龍控股集團未上市，暫不清楚其具體負債率情況。但可以從一些公開數據中一窺端倪。截至2020年三季度末，紅星美凱龍控股集團債務總額達1860.8億元，比2016年底的844.87億元增長120.25%。
紅星美凱龍資產負債走勢（數據來源：天眼查）
面臨着償債危機，紅星美凱龍控股集團多管齊下、想方設法融資降負債。
一方面，3月1日，紅星美凱龍家居的37億元的股票定增方案通過，進行了其2018年A股上市以來首次股權再融資。另一方面，3月10日紅星美凱龍控股集團完成2021年公司債券（第一期）發行，規模為30億元，刷新了2021年民營企業公司債發行規模紀錄。據其債券募集説明書，債券募集資金在扣除承銷費用等相關費用後擬全部用於償還公司債券。
母公司紅星美凱龍控股集團逐年攀升的負債，幾乎堵死了紅星地產靠母公司持續輸血這條路。如今，拿股換錢，紅星美凱龍控股集團又能頂多久目前暫時難説，但可以肯定的是，此番變賣紅星地產18%股權僅換來10.3億元，對於車建新來説只是杯水車薪。
有消息稱，紅星地產出讓18%股權只是前期動作，不排除遠洋資本後續有進一步收購的可能，直至最終實現控股紅星地產。
③
逆勢加槓桿 兇猛囤地
佈局57座城開發百餘個項目
紅星美凱龍家居和紅星美凱龍控股集團居高不下的負債，一方面限制着紅星地產未來的發展，另一方面又與紅星地產的擴張有着千絲萬縷的聯繫。
公開數據顯示，紅星地產去年的業績不及預期，甚至出現了負增長。但與此同時，在全行業都在降負債的背景下，紅星地產為了衝擊千億目標，仍然在逆勢加槓桿，跑馬圈地，毫不手軟，擴張速度可謂驚人，進一步增大了負債週轉的風險。
根據中指研究院公佈的2020年全國拿地排行榜上，紅星地產斥資168億元拿地，排名第57位；拿地面積553萬平方米，排名第32位。截至2020年底，紅星地產已經在全國57座城市佈局120多個項目。
根據公開資料整理
值得注意的是，紅星地產一直過度依賴在紅星美凱龍家居城附近拿地做商住項目，且主要集中於三四線城市。三四線城市普遍存在人口外流以及房地產供過於求等現象，這就導致了紅星地產開發項目面臨着去化慢、回款週期長等問題。此外，廣撒網的分散佈局，給紅星地產的管理、運營亦帶來了相當高的難度和成本。
④
多個拳頭產品遭遇維權
上海“天鉑”系產品即將入市
紅星地產不僅面臨着業績衝刺千億遇阻、母公司負債高企的問題，其產品在市場上的口碑也同樣遭遇了質疑和挑戰。
紅星地產當前主要產品包括以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體，以“愛琴海”命名的購物中心，純住宅類項目有“天鉑”、“天悦”等，商辦類項目有“大都匯”、“玫瑰天街”等，此外還有文旅地產項目。
雖然紅星地產一直標榜“品質立身、執着匠心”，然而近年來旗下幾乎全線產品都頻繁遭遇業主投訴和維權。其密集推出的拳頭產品“天鉑”繫住宅也難逃這樣的命運。從這點看，“不務正業”的紅星地產，啥都想幹，結果問題頻出。
2020年8月，南通紅星天鉑在即將交房之際，因洋房1、2層北邊窗户被入户門樓嚴重遮擋、腰線房設計不合理等諸多問題遭業主投訴。據業主反饋，南通紅星天鉑交付標準與樣板間差距較大，地下室還未交付就已經嚴重發黴，非標樓層合同未註明，存在欺詐，且開發商遲遲不回應和處理。
來源：南通樓市網
幾乎同時，紅星地產在蘇州的第一個項目蘇州灣天鉑也在維權。項目一百多名業主控訴蘇州灣天鉑公寓交付標準與原規劃設計不符，房源深受噪聲污染和廢氣污染。業主高呼“血汗錢被坑”。進入蘇州的首個項目未能一炮而紅，反而因維權成為眾矢之的。
來源：房蘇州
陷入質量風波的還有紅星地產位於安吉的悠隱南山文旅項目。2020年底該項目被爆交付質量不過關，精裝修之下暗藏白蟻的圖片更是觸目驚心。據業主爆料，項目從開啓裝修到交付僅用時兩個月，為趕工期不惜犧牲房屋質量。
來源：悠隱南山項目業主
此外，太原紅星天鉑項目降價糾紛、駐馬店紅星國際廣場爛尾等也曾經讓紅星地產陷入輿論風波。
一輪接一輪的維權事件背後，正是紅星地產盲目追求規模擴張的“後遺症”。
2020年，紅星地產在上海寶山羅涇和浦東臨港先後摘得兩幅商住地塊，分別命名為紅星寶山天鉑、紅星臨港天鉑，其住宅產品正是“天鉑”系列在上海的落地。其中寶山項目即將入市，臨港項目預計5月開放售樓處。
伴隨着此前紅星地產“天鉑”系產品的種種質量維權不絕於耳，這一次上海購房者們是否能對紅星寶山天鉑、紅星臨港天鉑重拾信心呢？我們不禁要打一個問號。