公募REITs詢價前夜 一份險資可投“白名單”分類悄悄流傳
萬事俱備，只待鳴槍開跑。5月24日起，鹽港REIT、首鋼綠能等首批公募REITs啓動詢價。從前期路演和線上直播效果來看，機構投資者表現出了極大的興趣。
據多位人士透露，5月20日銀保監會召開了關於保險資金投資公募REITs相關會議，對險資投資公募REITs提了幾點意見，意味着險資機構可投公募REITs產品“白名單”分類基本就緒，能打通險資參與公募基礎設施REITs的重要一環。
“原則上納入不動產投資管理口徑。”某業內人士透露，具體意見有比如管理機構有相關投資資質，備優秀的資產負債管理能力；管理人需滿足不動產投資類的管理人要求；須納入不動產資產監管比例。此外，還需定期報告公募REITs投資情況等。
險資投資者白名單已打開
300億元的基礎設施REITs發行進入衝刺階段。5月20日，銀保監會召開了關於保險資金投資公募REITs相關會議，對險資投資公募REITs提了意見。
據業內人士透露，此前由於公募REITs自身所帶產品性質，部分機構投資者將其納入投資範圍可能存在客觀障礙。為進一步培育形成專業投資羣體，關於險資機構可投公募REITs產品“白名單”分類於5月20日準備就緒。
“原則上納入不動產投資管理口徑”，該人士透露，具體意見有：(1)保險公司需具備不動產投資管理能力，保險資管公司需具備債權投資計劃產品管理能力；(2)資產負債管理能力評估得分條件(直投80分以上；委託投資60分以上)；(3)管理人滿足不動產投資類的管理人的要求；(4)納入不動產類資產監管比例；(5)需定期向監管報告投資REITs的情況。
但值得注意的是，目前銀保監會尚未有具體發文。
就“納入不動產類資產監管比例”來講，目前規定如下：
投資不動產類資產的賬面餘額，合計不高於本公司上季末總資產的30%。賬面餘額不包括保險公司購置的自用性不動產。保險公司投資同一基礎設施債權投資計劃或者不動產投資計劃的賬面餘額，不高於該計劃發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的賬面餘額，不高於該產品發行規模的20%。保險集團(控股)公司及其保險子公司，投資同一基礎設施債權投資計劃或者不動產相關金融產品的賬面餘額，合計不高於該計劃(產品)發行規模的60%，保險公司及其投資控股的保險機構比照執行。
各方投資者踴躍參與
據公募REITs的路演情況來看，機構反饋結果超預期：一是大家對產品的認識超預期；二是大家的申購熱情超預期。“機構投資者首要關注的是底層項目的質地，提問都非常內行。” 一位公募REITs渠道經理表示。
從保險機構來看，此前大多保險機構在不動產方面的投資並不多。隨着險資機構可投公募REITs產品“白名單”分類就緒，基本打通了險資參與公募基礎設施REITs的重要一環。
業內人士表示，此後如能投資公募REITs，有利於資產分散化投資。“選在5月20日開放公募REITs險資白名單，也是對險資和公募REITs產品的一種祝福，希望以後的合作也能甜甜蜜蜜。”
對於公募FOF產品，業內人士也提到，在投資公募REITs上，目前沒有制度性障礙。只是從執行層面來看，與FOF基金管理人的認識程度有關。
整體來看，包括銀行理財、保險機構等機構投資者，對首批公募基礎設施REITs的認購需求相當旺盛，更有相關機構投資者備案特定產品，有意參與此次認購。
以蛇口產園為例，其獲得專業機構投資者的踴躍參與，在原計劃外部戰略配售(不含原始權益人認購部分)預留30%額度情況下，還獲得了近3倍超額認購。從博時基金瞭解到，基於REITs長遠運作和發展、各參與方通過友好協商確定了最終參與機構和戰略配售額度。目前招商蛇口產業園REITs已完成全部戰投協議簽署，最終鎖定10餘家保險資金、大型央企投資機構、券商自營等機構作為戰略投資者。
戰略配售投資者蟄伏已久
戰略配售將在首批公募基礎設施REITs的發行中佔據主導力量。
根據安排，廣州廣河、普洛斯、首創水務、浙江杭徽戰略配售佔比七成以上，其初始戰略配售發售份額分別為5.53億份、10.8億份、3.8億份、3.71億份；蛇口產園、首鋼綠能、鹽港REIT、東吳蘇園初始戰略配售發售數量佔比總額的六成；即使張江REIT的戰略投資者比例略少，其初始戰略配售發售份額2.77億份，也達到基金份額髮售總量的 55.33%。
從投資角度講，東吳基金認為，公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低槓桿限制等特點。公募REITs通過設置強制分紅比例，可以將投資經營可能獲得的收益相對較高比例地分配給投資者，這使得投資者有望獲得相對穩定的投資收益。“整體來看，這非常契合保險資金、養老金、企業年金等長期化資金的配置方向。”
“對於投資人來説，豐富了資產配置的選擇。”富國基金還表示，放眼全球，REITs已成為僅次於股票和債券的第三大類基礎性金融產品，目前全球已有40餘個國家和地區創立了REITs市場。REITs不僅能夠打通實體資產與金融市場間的投融資路徑，投資特性也使得其成為投資組合中重要的配置品種。
（文章來源：上海證券報）