楊劍立下FLAG，中梁一年內“黃轉綠”丨中報風雲79
樂居財經 程孟瑤 發自上海
作為一家僅用3年時間就完成百億到千億跨越的房企，中梁控股一度拿地拿到手“軟”。
如今的中梁穩多了，“全年拿地金額不超過銷售的40%，不購入區域競爭較高的項目，不會去拿地王。”
8月24日晚間，中梁控股披露了2021半年報。
報告期內公司實現營業收入329.06億元，同比增長38.5%；淨利潤25.8億元，同比增長16.8%；核心歸母淨利潤15億元，同比增15%；毛利率20.8%，與去年全年水平一致。
權益向5:5靠攏
2021年上半年，中梁控股實現合同銷售人民幣950億元，同比增長40%，已完成2021年銷售目標1800億元的53%，穩居全國20強。
期內，中梁控股平均去化率達70%，回款率為85%，銷售均價為12600元/平，相比去年全年12500元/平的平均售價略有提升。
銷售業績來自140多個城市的300餘個項目，其中二線及三線城市合約銷售額佔比達到90%。長三角和中西部區域，分別貢獻550.68億元和210.75億元，佔比58%、22%，其餘地區業績分佈較為平均。
2021年上半年，中梁控股實現營業收入329.06億元，同比增長38.45%，淨利潤13.82億元，同比增長14.61%，
期內，中梁控股母公司擁有人應占權益為113.83億元，同比增長4.73%；非控股權益則為225.78億元，同比增長17.13%。
在業績會上，少數股東權益的變動引發關注。
“我們的少數股東權益，目前大概保持4:6的這樣一個比例，未來隨着利潤的結轉，我們慢慢會提升到5:5左右，基本上長三角的大部分房企都是向5:5靠攏。”
首席財務官遊思嘉回應稱，中梁控股本質上是以長三角為中心的房企，長三角買地的模式一般以招拍掛或收併購為主。因此，長三角房企合作度要高於其他區域，所以少數股東權益變化屬於正常現象。
期內，在25.8億元的淨利潤中，母公司擁有人應占利潤為13.82億元，同比增長14.61%；而非控股權益為11.99億元，同比增長19.42%。
新增貨值1020億
在擴儲方面，2021年上半年中梁全口徑拿地金額408億元，按地貨比2.5計算，新增貨值約1020億，共獲取6個新項目，平均獲地溢價率25%。如果按照4:6的權益來計算，其權益拿地金額約163.2億元。
按照1800億的銷售目標以及40%的拿地銷售比上限計算，中梁控股2021年會有720億的拿地支出，上半年已經花了408億元，下半年還剩下320億元的份額。
上半年，中梁避開了“兩集中”競爭，非集中供地獲取佔比81%。其中獲取項目以中小型規模為主，總地價5億以下佔比58%，總建面 20萬平米以下佔比88%，有效的分散了投資風險。
在基本完成全國化佈局的基礎上，今年中梁控股新進長春、廈門及新寧等二線城市，不過投資方向從“擴張”轉向“深耕”。
按區域來分，其土儲主要集中在長三角、中西部， 環渤海、海峽西岸及珠三角，其中長三角佔土地投資總額51%；其次為中西部佔比18%；海峽西岸佔比12%；環渤海佔比10%；珠三角佔比9%。長三角和中西部佔比達到 73%。
按城市能級來劃分，二三線投資佔比 89%，其中，來自集中供地的二線城市佔土地投資總額約19%，非集中供地的二線城市佔比 14%，二線合計佔比 33%；長三角三四線佔比約 37%。
截止上半年末，總可售土儲面積4180萬平方米，總可售土儲貨值5000億元，為未來銷售增長確保了充足的可售貨值供應。
一年內實現“綠檔”
截止上半年末，中梁控股有息負債546億，較年初增長0.9%。其中一年內到期的債務佔總體比例42%，為229.32億元。
同期，中梁控股手中現金及銀行結餘355.4億元，較2020年底增長3.8%。賬面資金可以覆蓋短債。
融資方面，中梁於1月成功發行2022年到期的2.5億美元票據，年息率為7.5%，降至歷史新低；5月成功發行2022年到期的3億美元綠色優先票據，這是中梁首次發行綠色債券。上半年，中梁加權平均融資成本約8.3%，連續四年下降。
遊思嘉表示，中梁控股在下半年及明年，會做大量的減債務和穩債務的工作，尤其是在境外債券364票據方面，預期到今年年底，中梁控股對364債務的依賴度會減少兩億美元。另外在12個月以內，對於境外364票據的存量，中梁控股會將其從現在的45%左右減低到25%。
三條紅線方面，上半年剔除預收賬款後的資產負債率為79.3%，較2021年初下降0.6個百分點；淨負債率從年初的65.8%下降9.7個百分點到56.1%；不含非受限現金，短債比為1.2，處於“黃檔”。
業績會上，遊思嘉表示，“中梁有能力一年內迴歸‘綠檔’。”
文章來源:樂居財經