機構搶籌 或有望成新業務增長點 解構首批公募REITs
5月31日，首批基礎設施公募REITs(以下簡稱“公募REITs”)向公眾投資者啓動發售！
在5月以來迅速回暖的基金髮行市場，公募REITs的亮相成為備受期待的大事件。
作為中國證監會新設的基金種類，從試點項目申報到試點落地，再到首批9只產品的詢價、發售快馬加鞭，公募REITs的一舉一動格外引人注目。根據滬深交易所公告，截至5月27日，首批公募REITs基金全部完成詢價，且悉數公佈最終發行價格。
拔得頭籌的基金管理人分別為富國基金、華安基金、中金基金、紅土創新基金、中航基金、東吳基金、浙商資管、平安基金、博時基金。確認最終認購價格後，首批9只產品於5月31日正式進入向公眾投資者發售的亮相階段。
經濟觀察報記者根據公告梳理，中航基金旗下“首鋼綠能”的最終發售價格最高，為13.38元/份；平安基金旗下“廣州廣河”的認購價格也高達13.02元/份。其餘7只產品每份認購價均在10元以下。9只產品將合計募集資金314.03億元。
值得注意的是，首批公募REITs呈現出機構認購火爆的現象。從公告來看，9只產品在線下機構認購環節，均實現了超比例認購，平均有效認購倍數近8倍。其中“蛇口產園”、“首鋼綠能”有效認購倍數分別達15.31倍和11.13倍。
與傳統公募基金產品相比，公募REITs有何特性？其風險特徵適合什麼類型的投資者？普通投資者如何參與投資公募REITs？
博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱在接受經濟觀察報採訪時表示，公募REITs風險收益特徵介於股票和債券之間，大部分都將其設為中等風險。他表示，“從目前公募REITs的指引上來看，我們的投資人主要還是以機構投資者為主，有長期穩定的資金來源、且對收益要求比較穩定的投資人更適合投資REITs。”
富國基金表示，對於投資人來説，公募REITs不像主動管理的股債基金那樣需要考量基金經理的管理和配置能力，主要關注底層資產質量，是否是持續產生現金流的項目，是否有穩定分紅能力。
與此同時，在經濟觀察報記者採訪的部分基金公司眼中，公募REITs未來有望成為基金公司新的業務增長點。
機構搶籌
公募REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即公開募集基礎設施證券投資基金，指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。
那麼，誰可以參與公募REITs的投資？
具體來看，參與公募REITS的投資者有三種類型，其中網下投資者需符合公開募集基礎設施證券投資基金網下投資者管理細則的要求，需要在證券投資基金業協會完成備案登記，具備一定的投資經驗和資產管理實力；戰略投資人及網上投資者需符合基金公司的投資者適當性規定。
此番首批公募REITs的發行，最令市場關注的是機構認購火爆。
從公告中公示的詢價情況來看，原始權益人與機構投資者參與REITs戰略配售的熱情較高。私募基金，商業銀行、保險、券商的資管機構均有參與，已經披露的9只產品均實現超比例認購，機構報價貼近產品的報價區間上限。從詢價結果來看，9只產品中有2只有效認購倍數在10倍以上，平均有效認購倍數為7.89倍。
首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園、張江REIT、浙江杭徽、普洛斯、首創水務、東吳蘇園、鹽港REIT9只公募REITs最終認購價格分別為13.38元、13.02元、2.31元、2.99元、8.72元、3.89元、3.7元、3.88元、2.3元，合計募集資金314.03億元。
具體來看，機構最為追捧的是蛇口產園，有效認購倍數為15.31倍；張江REIT、浙江杭徽、普洛斯、首創水務、東吳蘇園、廣州廣河、首鋼綠能、鹽港REIT8只公募REITs最終網下有效報價認購倍數分別為8.85倍、4.86倍、5.85倍、8.35倍、3.61倍、4.56倍、11.13倍、8.47倍。
在業內人士看來，首批公募REITs得到機構的追捧並不讓人意外。“首批公募REITs的資產質量都非常出色，目前的定價也相對合理，對於追求穩定收益的投資者來説同樣具有較大吸引力。”一位機構人士表示。
此外，從投資者結構來看，9只產品向戰略投資者募集的份額佔比均超過了50%。其中，廣州廣河、首創水務、浙江杭徽、普洛斯4只產品的戰略配售比例分別高達78.97%、76%、74.3%和72%。據此，有分析人士認為，較大比例戰略配售之後，最終投資者在網上能購買的份額相對會少，因此存在掀起搶購熱潮的可能性。
那麼，個人投資者如何參與投資公募REITs？上海證券基金評價研究中心分析師姚慧認為，由於公募REITs採取封閉式運作，不開放申購與贖回，因此，在募集期內，普通投資者可通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金銷售機構認購基金份額，按照向網下投資者詢價確定的價格認購，認購方式與現行部分公募基金認購方式一致，在首次認購或買入基金份額前，應當簽署風險揭示書。公募REITs上市交易後，投資者可採用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議交易等方式參與二級市場交易。
歷史性突破
這一天來之不易。2020年4月，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》，隨後證監會又發佈《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(徵求意見稿)》(以下簡稱“《指引》”)，標誌着國內基礎設施領域REITs試點正式起步。
同年7月，國家發展改革委辦公廳下發《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，進一步推進了國內基礎設施領域REITs試點進程。
2021年5月17日，滬深交易所發佈公告，首批9單基礎設施公募REITs項目經滬、深交易所審核通過並向中國證監會申請註冊後，正式獲得准予註冊的批覆。
從公募REITs的架構看，首先公募REITs會將80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額；而基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權。其次，基金通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利。再者，基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的。最後，公募REITs採取封閉式運作，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。
胡海濱表示，從海外的經驗來看，機構投資人還有個人投資者都會投資公募REITs。個人投資者主要用的是養老金的個人賬户，這是因為養老金的投資期限一般都比較長，而公募REITs的投資期限也很長，且收益比較穩定。但國內的情況與國外具有差異性，從目前公募REITs的指引上來看，國內主要還是以機構投資者為主，有長期穩定的資金來源、且對收益要求比較穩定的投資人更適合投資REITs。
華興證券首席經濟學家兼首席策略分析師龐溟評價，作為國際通行的中等收益、中等風險的金融工具和配置資產，基礎設施REITs流動性較高，收益相對穩定，安全性較強，拉動效應較為明顯，有望成為保險資金、銀行資管和理財、養老金等資金的適切投資標的。而推動基礎設施REITs項目持續健康平穩運營，有利於支持和助力國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、金融供給側結構性改革並推動形成良性投資循環；有利於進一步創新投融資機制、提升直接融資比重、有效盤活存量資產、廣泛調動各類社會資本積極性、促進基礎設施高質量發展；有利於貫徹落實高層關於防風險、去槓桿、穩投資、補短板的決策部署；也有利於實現發展規模、速度、質量、結構、效益、安全相統一。
在嘉實基金看來，發改委、證監會和相關部委積極推行REITs試點，突破點在於將其定位在基礎設施，找到了產業發展與證券市場發展的重要結合，實現歷史性突破。
“權益型”與“流動性”
目前，9只公募REITs均已完成詢價。縱觀整個產品層面，9只基金有不少共同點。
首先是強調“權益型”。嘉實基金表示，從全球看，REITs產品分為權益型與抵押型兩種類型。經過多年發展，目前權益型REITs逐漸佔據行業主流。根據Nareit統計數據，截至2020年底，美國權益型REITs已有159只，市值1.14萬億美元；抵押型REITs共34只，市值613億美元。由於權益型REITs直接持有底層資產，獲取資產的現金流，並且底層資產與股票、債券之間的相關性較低。因此，權益型REITs具有介於股票和債券之間獨特的風險收益屬性，能夠顯著降低投資組合波動率，提升投資組合的收益，對於投資組合具有重要的配置價值和意義。
其次，嘉實基金認為，首批公募REITs立足於基礎設施等實物資產，強調長期運營管理。公募REITs是對公募基金管理人的產品設計能力、銷售能力、基礎設施投資及產業合作經驗等全面實力的考驗，公募基金產品的治理機制對REITs的持續運作起到至關重要的作用。
此外，市場對於公募REITs流動性的討論從未停止。在某隻公募REITs的合同中有這樣一句風險提示：本基金採取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。
對此，嘉實基金認為，首批發行的9只公募REITs具備“儲蓄特徵”，能夠為投資者提供穩定的現金流，屬於流動性好、透明度高的標準化產品。當然，“流動性好”是相對的，其流動性遠不如股票。
胡海濱認為，所謂流動性較差是公募REITs產品的特性所決定的，公募REITs投資人本來就是以持有為目的，而不是以交易為目的。在此情況下，流動性弱並不是一個問題，而是產品的特徵。隨着時間的推移，真正願意長期持有這些基礎資產的機構投資人基本不會再賣出，因此二級換手率較低。
“理論上來説，在市場有效的情況下，REITs流動性的特徵其實都已經體現在一級發行和二級交易的價格裏面了。”胡海濱説。不過，他也強調，公募REITs的流動性並非想市場所想象的那樣低。一方面REITs與股票相比還有做市商的機制，可以提供一定的流動性；另一方面，投資人類型比較分散，從散户到不同類型的金融機構都是公募REITs的投資人，不同投資人之間的風險偏好不同，相對而言可以實現一定活躍度的交易。
作為新事物的風險
任何新事物的發展都不會一帆風順，作為新基金的公募REITs也不例外。
對機構而言，公募REITs的風險主要是收益風險及運營風險。胡海濱表示，收益風險方面，機構需要對資產進行評估，包括評估原始權益人財務報表、整體的業務經營、公司治理結構等多個方面。在盡職調查過程中，公募基金管理人如果不能發現項目本身存在的瑕疵，需要承擔很大的收益風險。產品發行過後便是運營階段，而運營風險可能包括運營期間現金流出現波動、有其他突然發事件等。
對於投資人而言，公募REITs的風險亦值得注意。據悉，公募REITs的收益特徵介於股票和債券之間，價格的波動性高於債券。
“有一些比較嚴格的投資人會將公募REITs與股票劃等號，因為不同的項目之間由於類型不同、地域不同、運營管理人的能力也各不相同，理論來説應該有不同的風險等級劃分，不過目前大部分人都將其設為中等風險。從目前公募REITs的指引上來看，投資人主要還是以機構投資者為主，有長期穩定的資金來源、且對收益要求比較穩定的投資人更適合投資REITs。”胡海濱表示。
龐溟提醒，基礎設施領域REITs試點仍有一定的難點與障礙，例如在資產範圍與估值、權益與破產隔離、治理機制等方面還有一些業界一直關注的法律問題，相關配套的税收優惠政策與避免雙重徵税問題也亟待廓清。相信隨着試點項目積極穩妥的推進和各有關部門的統籌協調，前述問題有望在發展中得到討論、明晰和解決。
最後，對於公募REITs的未來，胡海濱表示未來發展空間值得期待，這項業務很有希望成為每家基金公司未來新的業績增長點。
他認為，基礎設施REITs在中國剛剛起步，各市場主體都在不斷探索，一起推動整個行業穩步發展。據測算，過去十年間交通運輸、倉儲郵政、水電氣熱、公共設施管理、信息傳輸、信息技術服務等基礎設施行業的固定投資完成額合計超過100萬億元，約佔全國固定資產投資總額的1/4。
若按照4%的增長速度進行保守測算，不考慮通貨膨脹，未來十年的新增基礎設施固定資產投資額將達到約180萬億元。目前，地方政府基礎設施資產存量也已經超過100萬億元，保守估算，若按照百分之一的證券化率粗略估計，基礎設施REITs市場規模接近萬億元；若積極估算，市場規模大約6萬億元。因此，中國基礎設施REITs市場發展潛力巨大。
（文章來源：經濟觀察網）