中南服務過聆訊，給物業IPO寒冬添了一把火
過去幾個月，出售、退市、質押等字眼一遍一遍閃現在物企頭上，行業上空似乎撒上了一層冰霜。2021年冬，被“冰封”的物企IPO亟待一股暖流經過。11月12日，中南服務商業有限公司（簡稱“中南服務”）通過港交所聆訊。彼時，距離上一家物企過會已經過去33天。物企過冬的方式，五花八門。富力物業、陽光智博服務“賣身”頭部物企，與後者抱團取暖；首次或二次遞表的20餘家物企，還在等待着開春的回暖；而已經過會的中南服務，釋放了積極的信號，無疑成了寒冬裏的一絲温暖。搶灘登陸，中南服務醖釀了多時。3月份首次遞表，9月底二度遞表，再到11月中旬的過會，這場拉鋸戰歷時7個多月。中南服務經歷了春到冬的四季變化，又衝破冰層，將自己拉回了春天。事實上，遞表的物企不在少數，為何中南服務脱穎而出，成了上市的種子選手？穩健的外拓手段和強勁的業績增長勢頭，或許是回答上述問題的關鍵。中南服務是一家綜合性物業管理服務提供商，深耕長三角並已建立全國性的戰略佈局。其獨創的“五大引擎”內生外拓矩陣，能夠覆蓋規模增長的各個渠道。截至2021年9月30日，其在管總建築面積已經達到4330萬平方米，簽約面積7010萬平方米。有了規模的加持，多元業態佈局及增值服務貢獻的提升，又展現出盈利的高成長性。2021年前5個月，中南服務實現淨利潤2841萬元，相比2020年同期增長50.3%；2018年-2020年，三年淨利潤複合增長率92.9%。“我們計劃通過五項措施擴大業務規模。”夯實外拓基礎，疏通多條外拓途徑，是中南服務內生外拓的重要策略之一。一般而言，物企常見的規模增長有三種模式，分別為關聯公司輸送、市場拓展及收併購。中南服務舉一反三，設計出適合自己的5大外拓策略，分別觸達中南置地交付、中南集團合作、市場化拓展、收併購和戰略合作，亦可稱為“五大引擎”。不同的拓展策略就像是不同的鑰匙，打開的是不同業態、城市和供給方的大門。接收中南置地輸送的面積，是規模成長的重要動力，其中主要獲得的是住宅類的項目。中南服務表示：“中南集團豐富的住宅物業儲備將為我們的可持續發展奠定堅實的基礎。”截至今年上半年，中南置地的土儲面積約為4180萬平方米。而與中南集團的合作，中南服務則將目光聚焦在非住宅業態。憑藉中南集團在全產業鏈上的佈局，能夠讓中南服務取得更多非住宅物業的授權，從而豐富服務業態。目前，中南服務涉足的非住宅業態包含了購物中心、工業園區、辦公樓、遊樂園，以及公共物業等。而中南集團深耕產業30多年，已經打造了中南置地、中南建築、中南高科、中南實業投資和中南教育為主的4+1全產業優勢，構建起“投資商、開發商、建設商、運營商、服務商”一體化的“五商聯動模式”。中南集團能夠從多方面與中南服務產生聯動，助力後者增長。截至2021年5月31日，中南服務的在管面積約為3966萬平方米，其中住宅物業約3711萬平方米，非住宅物業255萬平方米，二者規模佔比分別為93.6%和6.4%，其中非住宅規模較去年末上漲1.3個百分點。如果説，承接中南置地的管理規模以及與中南集團的服務是內生，市場化拓展、收併購和戰略合作則主要在走外拓之路。目前來看，內生的比重更大，但是外拓的佈局已經開始。截至今年前5個月，中南服務來自中南集團的項目約有3447萬平方米，佔比86.9%；來自中南集團與合資或聯營企業開發的項目約有395萬平方米，佔比10%；來自其他開發商的項目約為124萬方，佔比3.1%。2021年前5個月，中南服務簽約多個第三方物業開發商開發的項目，並於7月成功收購上海莘閔物業發展有限公司。當前，物企的規模競爭變量更多集中在第三方外拓上，而中南服務亦在第三方外拓方面持續精進，在規模擴大同時進一步豐富業態服務，有利於進一步打開成長空間。截至2021年9月30日，中南服務在管物業項目共215個，在管總建築面積為4330萬平方米，覆蓋中國19個省、市、自治區的65個城市，為業績增長提供了廣闊的空間。規模是盈利的保證。近三年來，中南服務的在管面積從2000多萬方增至4000多萬方，其營收水平也實現了高成長性。招股書顯示，2018年-2020年，中南服務分別實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年複合增長率為25.1%。同時，其營收從2020年前5個月的3.06億增加到2021年同期的4.36億，大幅提升42.5%。中南服務的盈利也得到了顯著增長。2018年-2020年，中南服務的年內淨利潤分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年複合增長率為92.9%。三大支柱性的業務線中，物業管理服務貢獻了過半的營收，其次為非業主增值服務和社區增值服務。截至2021年5月底，中南服務的總收入約為4.36億元，其中物業管理服務收入2.78億元，佔比63.8%；非業主增值服務營收1.35億元，佔比30.8%；社區增值服務營收2350萬元，佔比5.4%。毛利率的增長也是中南服務的亮眼表現之一。今年前5個月，中南服務的毛利率達25.7%，較去年同期上升4.5個百分點，三項主要業務毛利率的增長都較為明顯。期內，社區增值服務的毛利率最高，其增長也最大。物業管理服務的毛利率約為16.9%，同比上揚3.3個百分點；非業主增值服務的毛利率39.2%，同比增加4.8個百分點；社區增值服務毛利率為52.5%，同比上漲10.2個百分點。中南服務表示，毛利率大幅提升與非業主增值服務與社區增值服務的營收貢獻上漲有關。作為最接近社區居民的物業公司，社區消費一直是物企爭搶地盤的關鍵。眼下，中南服務的社區增值服務已經涵蓋了房地產經紀服務、公區經營服務、家居生活服務等，同時通過與業主及住户的日常現場互動或微信公眾號“中南生活薈”提供該等服務。中南服務還在招股書中強調，上市募資後，將收購與其非業主增值服務及社區增值服務互補的業務線的公司，其中包括從事信息技術開發、醫療及養老服務的公司。
文章來源:物業K線