旭輝回應21個合作方「暴雷」：項目封閉管理 大部分只剩尾盤 | 年報時氪

旭輝控股

旭輝曾用6年時間從百億房企衝到千億房企，又喊出三千億銷售規模、百億利潤的目標。現在，這匹「黑馬」決定放慢腳步。

3月24日，旭輝控股發佈了2021年業績報告。報告期內公司實現銷售金額2473億元，完成年初銷售目標2650億元的93%。這是近五年來旭輝首次沒有完成目標。

而對於今年的銷售目標，旭輝控股董事局主席林中在業績會上並未給出具體數字。他表示，旭輝將穿新鞋走新路，從關注規模轉變到關注效益。「未來5年會轉變增長模式，從過去的高槓杆、高負債、高週轉，轉向高質量、高品質、高效益的增長模式。」

截至2021年末，旭輝控股淨負債率為62.8%，較去年下降1.2個百分點；土儲倍數達4.12倍，略有提高。以上是36氪根據招商蛇口財報數據，進一步統計的公司流動性及經營效率指標。儘管淨負債率已經連續多年有所下降，林中仍表示，8到10年旭輝要將淨負債率降到30%以內。

從核心利潤來看，旭輝的盈利能力仍有待提升，增收不增利現象愈加明顯。2021年，旭輝實現營業收入1078億元，同比增加50.2%。而歸屬股東核心淨利潤72.83億元，同比減少9.2%，歸屬股東淨利潤76.12億，同比減少5.22%，均不及營收增幅。

去年旭輝毛利率持續下滑至為19.3%，2018年至2020年，該項指標分別為34.7%、30%、25.1%。Wind數據顯示，申萬房地產行業披露了去年上半年業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%，

旭輝執行董事、控股CFO楊欣在業績會上表示，過去兩年整個行業毛利率始終是處於下行的趨勢，這裏面有主觀原因，也有客觀原因，一方面在上一輪擴張當中不少房企在投資上相對來説比較進取，另一方面因為限價對行業毛利率確實客觀上有一定的制衡。

此次舉行的業績會上，管理層提及了旭輝合作項目，出現了合作方「爆雷」的情況。林峯坦誠，目前有21個項目的合作伙伴出了風險，但是其中有14個項目是無融資需求的尾盤，只有7個還在開發過程當中。

「去年，所有的項目都是封閉管理的，這7個項目哪怕合作方出了風險，在項目運營層面還是基本正常的，所以整體來説，對旭輝的合作項目並不會有太大的影響。」林峯稱。

同時，36氪注意到2021年旭輝非控股權益（即少數股東權益）達到634.85億元，同比大幅增長44%，佔全部股東權益的比例增至59%。這源於旭輝採用的合作開發模式，當合作項目逐步入賬及並表項目比例提升，少數股東權益佔比也隨之提升。

實際上，這不是第一次旭輝的少數股東權益反超歸母權益。2018年至2020年，旭輝的少數股東權益在總權益中佔比分別為為40.37%、49.34%、52.67%。

然而隨着少數股東權益的增長，其歸屬淨利潤卻沒有相應增長。2021年，歸於少數股東淨利潤為45.95億，同比增長26%。另外，該數據也遠不及76.14億元的歸母淨利潤。

除了存在明股實債疑雲外，平安證券此前研究認為有兩個可能的原因，一個是土儲量和資金結算量的差異，第二是並表和非並表的項目盈利可能存在差異，如並表項目盈虧和非並表項目盈虧反向。

「現在只不過是冬天， 不是末日。」業績會上，林中指出房地產行業是一個支柱產業，是一個永續的行業，是週期性的行業。這意味着它一定是有春夏秋冬的，冬天快結束了，春天也就不遠了，對行業的良性循環充滿信心。

他認為，未來在行業成熟期至少可以維持10億平方米以上的開發量，可以容納多家千億房企。

編者注： 文中提到的流動性及經營財務指標，具體算法及參考價值如下： 淨負債率＝(有息負債 − 貨幣現金) / 淨資產 淨負債率直接體現企業的槓桿水平，是最重要的“三道紅線”指標。淨負債率高於 100%，屬於超融，即從債權人那借來的錢超過了股東的投入。 土儲倍數=儲備建築面積(含待開發土地) / 全年銷售面積 土儲倍數用來衡量週轉效率，過低意味着企業可開發土地較少，可持續發展能力弱;過高意味着企業囤積了大量土地，沉澱資金的同時銷售情況一般，也是低週轉的體現。超過10倍以上的土儲倍數值得警惕。 回款率=（經營活動現金流入+投資活動現金流入）/ 全口徑銷售金額 銷售不等於回款，回款是直接的現金流，回款率較低反映了房企運營能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虛假銷售的嫌疑。特別考慮到，當下商品房預售資金處於嚴格監管狀態，開發商普遍存在已售未回款的挑戰。