央行“降息”了？50萬貸款可省2萬利息，影響有多大？
兩部門調整差別化住房信貸政策
15日下午，央行、銀保監會又放大招了。
中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布“關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”。
具體內容如下：
- 對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
- 在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
怎麼理解這個政策？基金君看了一圈，這個政策只涉及首套房，以前如果大家買第一套房，以前的房貸利率是LPR+加點，現在買的貸款利率是LPR-20bp+加點。目前5年期的LPR報價是4.6%+加點，大家現在買首套房利率就可以最低去到4.4%+加點這樣，央行把首套房的房貸利率下限給降低了。
不過需要大家注意的是，這個政策只涉及新增貸款，存量的不動，已經買了房的朋友們只能等LPR自己降了。
可以總結一下就是央行給還沒買房的朋友們“定向降息”了。
據測算，“按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。”
全國各地都在穩樓市
據中新經緯，進入5月份，多家上市房企相繼公佈2022年1-4月份的銷售業績。據中新經緯不完全統計，截至5月13日，已公佈銷售業績的頭部房企，銷售額幾乎全部呈現負增長，其中，至少有18家房企4月份的銷售額出現腰斬，同比下降超過50%。
據中原地產研究院統計，5 月前 9 天，已有 18 個城市發佈了超過 20 條相關 ” 穩樓市 ” 政策。其中，無錫、連雲港、岳陽、嘉興等多地的房地產相關新政在 ” 五一 ” 假期期間發佈。
另據克而瑞研究中心統計，4 月份，樓市紓困政策加力，39 省市出台 45 次相關放鬆政策。其中，蘇州、南京、無錫等 12 城放鬆限購；蘭州、淮北、宜昌等 6 城放鬆限貸、下調首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等 4 城放鬆限售，天津、蘇州、昆明等 19 城放鬆公積金貸款；南寧、長沙、瀋陽等 4 城下調房地產交易税費；無錫、南通、宜昌等 6 城實行購房補貼。
另外，14日凌晨，廣東東莞連發七條穩樓市措施，其中最引人關注的，是“二孩或三孩家庭，允許新增購一套房”。
自5月11日起，生育二個孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。
4月25日，在江蘇省無錫市衞生健康委員會發布的《關於積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》中明確，生育二個孩子及以上的無錫户籍居民家庭，可在限購區域新增購買一套商品住房，同時對此類家庭在公積金貸款額度上進行提高。
降低購房成本，更好滿足首套購房需求
中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”，尤其是提出要“促進房地產市場平穩健康發展”，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利於降低住房購置成本，有利於刺激需求邊際改善。
另外，楊暢認為，降低住房貸款利率有利於消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升，近期儘管回落，但仍然高於2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高於一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較於一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利於改變不同質量資產利率的剪刀差。
楊暢同時指出，在刺激需求同時堅持“房住不炒”。該政策重點對首套房貸款利率進行調整，同時，該政策強調，“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利於避免加大投資投機性需求。
楊暢認為，因城施策有利於精準調控。該政策強調“各城市自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限”，對於部分人口流入數量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況採取不同的加點方式，有利於對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，此次央行首次對於差別化房貸政策發佈專門文件，充分體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情頹廢態勢的決心。此次下調房貸利率會產生四個重要的影響。一是有助於引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優惠政策。二是有助於引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。三是有助於進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續放鬆的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、鬆綁二手房限售、鬆綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及後續市場交易的活躍創造更好的條件。四是有助於各地基於實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基於差別化的信貸政策工具，積極開展更寬鬆的房貸政策。
央行金融市場司司長鄒瀾近日表示，我國房地產市場區域特徵明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，採用了全國、城市、銀行三層的定價機制。以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市範圍內都要遵守的下限，實踐中，多數城市直接採用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客户風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。
“近期，房貸利率下調主要是發生在銀行層面。3月份以來，由於市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”鄒瀾稱，此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策範圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。
來源：券商中國、中國基金報