央行公告：不變！存量房貸利率會下調嗎？“提前還房貸難”何時緩解？

據中國人民銀行2月20日消息，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2023年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。均與上期相同。

需要注意的是，房貸利率多為5年期LPR加基點完成。LPR下調後，儘管房貸利率會隨着LPR下調而降低，但加基點部分並不會變化。實際上，針對存量房貸利率調降的呼籲一直集中在銀行的加點部分，因為掛鈎5年期LPR的部分在今年的重定價週期之後會自動下調。經歷了2022年三次共35個基點的下調後，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

央行、銀保監會回應“提前還房貸難”

“還錢比借錢還難，想還錢得排隊。”新年過後，“提前還貸”成為佔據各大話題榜單的熱詞。各地提前還貸潮一浪高過一浪，排隊時間從兩個月到半年多不等。

據中國銀行保險報報道，人民銀行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客户為中心的理念，保障客户合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客户提前還款服務工作。

同時，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監會要求商業銀行持續做好貸前貸後管理，加強風險警示；監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介並披露典型案例。

同時，據經濟日報17日報道，記者瞭解到，工農中建等多家銀行近日已向分支機構下發通知，要求強化以客户為中心的理念，高度重視消費者權益保護，及時響應客户還款訴求，改進提升服務質量，加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務。

存量房貸利率有多大可能下調？

目前，多地首套房貸利率已迎來“3”時代，其中最低降至3.7%，更多符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整。房貸利率的下調，讓存量房貸客户面臨“高位站崗”處境，存量房貸利率下調的呼聲漸響。那麼，存量房貸利率有多大可能下調？

據中國商報2月13日報道，58安居客研究院院長張波表示，理論上，存量房利率的調整，貸款人可和銀行進行協商，協商一致就可進行變更，但從目前實際情況來看，銀行並不會單就利率和貸款人進行協商，只接受提前還貸的申請。

“目前來看，銀行對存量房貸利率進行統一下調的可能性很小。”張波指出，絕大部分的存量房貸利率水平是根據LPR加減基點來調節的（少量存量房是採取固定利率方式），這本身已經是兼顧到市場動態變化層面，並且房貸利率的調整本身也是寫入合同之中的，貸款方在簽訂時也知曉利率設定。

新老房貸利差擴大，是否存在一些靈活的變動方式？“針對新老房貸利差，各方推動優化的動力並不足。”張波指出，對於銀行來説，降低老房貸的利率水平只能讓自身利潤受損，也不必然帶來新貸款量的增加；對於地方政府來説，目前的重要任務是穩定房地產市場。存量房本身的利率變動並不會對房地產市場形成直接影響。相反，只有新增房貸利率的大力降低才能吸引新購房需求，帶動市場熱度回升，提升市場信心。

據證券日報2月14日報道，中國銀行研究院研究員葉銀丹對記者表示，過去不同時間的購房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調政策，又容易帶來新的不公平，易在執行層面引發新的問題。

據中國經濟時報2月8日報道，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，“推進調降存量房貸款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房貸再貸款的計劃；另一方面，購房者需要與相關銀行進行商量，探討是否有可能簽署新的協議。考慮到當前全國個人住房貸款餘額已經達到38.8萬億元，體量龐大，其涉及的商業銀行盈利與息差收入佔比較大，可能會在局部樓市較為低迷的地區試點推動。”

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼建議，金融管理部門可以加強對商業銀行的指導，通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存量房貸利率。比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。