年報觀察丨遠洋服務增長元年
觀點網中期業績的增長奠定了遠洋服務的全年上升趨勢，上市首份全年業績報告雖並不足以斷言未來形勢，卻顯然已經開了個好頭。
距離發佈2021年度業績已經月餘，遠洋服務在5月12日面向投資者舉行線上交流會。
於遠洋服務而言，2021是特殊的一年。2020年12月正式港股上市，上市後的第一個年頭，遠洋服務開啓增長模式。
在前不久進行的遠洋服務業績會上，管理層提出整體對外的指引是預計在2022年底大概會實現40-50%的增長，這一增長裏絕大部分是來自於外拓和收併購。
關於近年的外拓計劃，據參會投資者介紹，遠洋服務的母公司遠洋集團去年期內完成對紅星資產包的收購，預計2022年末會完成並表，紅星方面將帶來合約物業面積2400萬平方米。同時，紅星物業區位比較優質，與遠洋服務的協同性較強。
在遠洋服務看來，紅星物業的並表會成為公司規模增長新的支撐。而從收併購的角度，基於已經有逾2000萬平方米合約面積的進賬，整體來説遠洋服務對收併購還是會持謹慎樂觀的態度。
“一方面會看市場上的機會，另一方面也考慮到今年市場上環境的波動以及已經有比較大的內部收購了，所以對收併購整體來説還是會偏謹慎。另外會加大在第三方外拓方面的進展。”
事實上，遠洋服務上市第一年就已經開始第三方外拓。數據顯示，2021年遠洋服務物業管理服務項目的合約建築面積中第三方來源佔比從約33%提升至51%，新增合約建築面積中來自第三方拓展的規模為3260萬平方米，佔比約為87%。
“今年預計會持續在外拓方面加大力度，第三方外拓的指引也是3000萬平方米左右。”遠洋服務方面認為有信心持續完成。
第三方外拓發力的同時，遠洋服務多元業態逐漸形成。包括住宅、商業、醫療、寫字樓、產業園、物流園區等等，其中商寫項目的數量佔比達到了25%，遠洋服務在細分賽道的領先優勢進一步得到增強。
去年8月，遠洋服務與遠洋集團簽署商業運營服務的總協議，為遠洋集團持有的11個商業項目（總建築面積約90.5萬平方米）及11個寫字樓項目（總建築面積約96.6萬平方米）提供商業運營服務，同時公司成立了專門的商業資管平台，大力發展相關項目。
該商寫板塊成為遠洋服務盈利新的引擎。數據顯示，商寫運營及物業管理服務去年收入達到4.6億元，同比增長28%，毛利收入1.6億元，同比增長100%。包含物業管理和商業運營，管理39個商業項目和35個寫字樓項目，商業物業管理合約面積達732萬平方米，商業運營服務合約面積210萬平方米。
管理層指出，目前主要策略是堅持一體兩翼，一體是住宅業務，兩翼主要是商業和寫字樓，未來預計來自住宅、商寫、城市服務的收入佔比在6:3:1左右。
而在社區增值服務板塊，過去一年遠洋服務首次將相關業務搭建起來，目前主要形成美居服務、經紀業務、社區零售、社區資源四條產品線。同時，基於自身的資源和遠洋椿萱茂的經驗優勢，遠洋服務佈局社區養老，該項業務主要覆蓋居住、飲食、生活、娛樂、助醫五大方面，覆蓋全週期的養老需求。
參會投資者轉述稱，2022年遠洋服務有機會結合自身集團內部的資源稟賦在社區養老闆塊做更多的探索，同時藉助北京市民政局試點先行的優勢推動運營規模。
2021年，遠洋服務毛利率和淨利率分別提升約3和2個百分點，毛利率達到約28%，其中，物業管理及商業運營服務毛利率同比提升6個百分點，非業主增值服務提高2個百分點，而社區增值服務卻同比降低22個百分點，維持在40%的水平。
也有投資者表示疑問，根據年報數據，遠洋服務2021年貿易應收款項及應收票據有明顯增長，其中來自關聯方的貿易應收款項增幅較大，由上一年度的約0.98億元增至約2.1億元。
對此，遠洋服務回應稱：應收賬款的增長主要是由於收入規模的增速。關於整個關聯方的應收賬款，主要是來自工程維保業務的增長。
上述管理層表示，關聯方的應收賬款中有一部分來自工程維保，工程維保裏有一部分是來自給母公司提供的工程維保業務。因為整個工程業務是遠洋服務非常重要的一個板塊，該項業務天然會產生比較多的應收賬款，但是回收期較短，所以相對比較可控。
從週轉率的角度來説，2021年整個應收賬款的週轉速度是提升的。2021年平均貿易應收款項及應收票據週轉天數為59天，2020年週轉天數則為76天。
事實上，無論是地產板塊還是物業板塊，過去相當長的一段時間裏都處於估值較低的狀態，遠洋服務也未能倖免。在投資者問及未來可能存在的相關回購、管理層增持計劃，以及股息分派比例相關問題時，遠洋服務方面也給出回應。
在遠洋服務看來，從行業的角度看公司位於中等偏上水平，但從流動性角度來説也受到比較大影響。母公司遠洋集團目前持股約70%，如果接下來進行回購或是增持，預計會進一步萎縮市場上的流動性。
其表示，IPO時承諾不低於25%的分紅，但同時物業行業與地產重資產有所區別，重要的還是要看未來成長性而不僅是分紅。“這一分紅比例相對保守，也是希望留有更多現金以保證公司快速的成長。”