觀點直擊 | 吳天海：內地房市動盪 九龍倉選擇看清楚再做

觀點網 香港報道上半年，內地新冠疫情影響房地產市場發展，不少發展商銷售大跌。8月10日九龍倉集團業績會上，主席兼常務董事吳天海表示，內地房地產市場動盪，集團會密切未來的市場發展。

不過，他指最近看到個別城市有回穩跡象，惟並非廣而有深度的改善。

九龍倉集團公佈，截至今年6月底止中期，錄得股東應占溢利5700萬港元，按年下挫94.51%；每股盈利0.02港元，中期息維持0.2港元；基礎淨盈利增加7.88億港元，主要因為發展物業減值撥備淨額減少；收入82.09億港元，按年跌33.46%；營業盈利34.79億港元，跌19.11%。

期內，九龍倉香港物業收入減少75%至6.03億港元，營業盈利減少40%至4.12億港元；內地發展物業收入減少29%至49.91億港元，營業盈利減少44%至6.09億港元；今年可供出售的面積大約是80萬平方米。

公司指出，期內香港和內地業務皆受新冠疫情嚴重影響而放緩，發展物業在銷售、入賬及減值撥備方面首當其衝。

於業績公佈後，九龍倉主席兼常務董事吳天海聯同董事許仲瑛及投資者關係經理吳庭欣在線上舉行2022財年中期業績記者會。

“大家看到大部分的發展商今年上半年賣樓情況和以前比較都差了很多，這是無可避免的。市場初步看到有個別城市轉趨穩定，但我們也不急於再投資，也要看清楚情形才決定賣樓的步伐會不會加快。因為市場剛回緩，一下子急於將項目推出市場也不是好事情。”吳天海表示。

他指，集團數年前開始減慢投資內地步伐，近年已沒有買入新的地皮，主要由於投資條件並不理想。而上半年市況進一步下行，部份原因為疫情因素，同時亦因為個別發展商自身流動性不足，放大了資金的壓力，也都削弱了買家的需求心理。

九龍倉集團鑑於最新的市況，賬面值高於市場的未售存貨乃“按市價計值”，並已作出19.95億港元的減值撥備。

對於下半年是否再有撥備的需求，吳天海指，目前不能確實回應該問題，主要因需要視乎市場情況，如果市場從今天到今年年底急劇下行，將有撥備的需要；假如市場穩定或好轉，則不需要額外的撥備。

問及今年會否買地，或是從內地發展商接盤，他稱，一直都有賣家主動接洽，但由於集團投資條件相當高，一直沒有找到好的項目，加上現在的情況，會傾向選擇性投資。

他補充，內地集中賣地之後，過去一兩年，新的投資者都是國企，私人企業投資數量不高，理由就是因為私人企業很多自身難保，沒有財力去做。除此以外，很多私人企業就算有能力，但會抱觀望的態度，尤其是港資企業，這一兩年大部分均沒有買新地，而集團也是類似這樣的看法。

而新冠防控及經濟不景氣，導致九龍倉集團中國內地投資物業組合出現近年來首次倒退，收入減少4%至25.61億港元；營業盈利則為17.75億港元。

吳天海説，疫情影響之下，很多商業樓宇今年上半年的表現不是很理想，上海是重災區，不過集團於上海的物業沒有其它地產商多，解封是漫長道路。其他的城市，比如成都、長沙都不同程度受到疫情的影響，市民消費減少，直接影響到租户生意，也影響到集團在成都和長沙的業務表現。

“7月份開始有一點回穩，但也有杯弓蛇影情形。受確診宗數影響，大家就像驚弓之鳥，成都之前有疫情發生，市況淡靜，然後兩週之後，穩定了，消費又增加了。最近海南影響大一點，大家的心不是很踏實，相信這個情況還會持續，不會像兩年前第一次新冠疫情在全世界爆發時，內地很快控制了疫情之後有一波報復性的消費，這一次暫時看不到這樣的情形發生。”

香港樓市方面，吳天海表示，年初香港樓市受到第5波疫情影響，第二季開始復甦，加上港府最近公佈放寬入境旅客隔離措施，期望業務愈早迴歸正常愈好。但除非香港全面通關，否則難以回覆以往水平。

他又提到，香港樓市調控措施值得檢討，因為已實施多年；市場上提出可以考慮豁免內地人在香港購買物業的雙重印花税，亦可以是其中一個方案。

另外，吳天海指，集團一貫主營業務都是房地產，有投資物業和發展物業，這兩個行業始終是集團的老本行，但有考慮投資其它的物業，不過會選擇熟悉的行業。

“因為除了極少數的行業，大部分行業均受到疫情影響，看不到有什麼特別好的行業可以抗疫或是不受到疫情影響的。”

以下為九龍倉2022財年中期業績記者會問答實錄：

現場提問：現在內房正值洗牌期間，個別房企會出售相對好的物業資產，公司是否有考慮過購入類似這樣的資產？

吳天海：有人找我們談，但我們投資的條件相當高，一直沒有找到好的對象。現在的情況，我們會選擇性投資。

現場提問：集團對於內地樓市的看法，會否影響未來投資內地的計劃？

吳天海：我們數年前開始減慢投資內地的步伐，近年已沒有買入新的地皮，主要由於投資條件並不理想。

上半年市況進一步下行，部份原因為疫情因素，減慢了銷售及建築步伐，同時亦因為個別發展商自身流動性不足，放大了資金的壓力，也削弱了買家的需求心理。

內地房地產市場動盪，我們會密切未來的市場發展；不過個別城市有回穩的口跡象，惟並非廣而有深度的改善。

現場提問：可否分享一下對於香港業務的展望?

吳天海：年初香港樓市受到第5波疫情影響，第二季開始復甦，加上港府最近公佈放寬入境旅客隔離措施，期望業務愈早迴歸正常愈好。但除非香港全面通關，否則難以回覆以往水平。

現場提問：部分內房出現財況，有沒有考慮入股這些內房的企業和買他們的資產？

吳天海：市場是初步看到有個別城市轉趨穩定，但我們也不急於再投資，要看清楚情形才決定賣樓的步伐會不會加快。因為市場剛回緩，一下子砸向市場也不是好事情。

內地集中賣地之後，過去一兩年，新的投資者都是國企，私人企業投資的數量不高，理由就是因為私人企業很多自身難保，沒有財力去做。

除此以外，很多私人企業就算有能力，也想看清楚先。尤其是港資企業，這一兩年大部分沒有買新地，他們有能力，但還是選擇看清楚再做，我們也是類似這樣的看法。

至於會不會入股其他的地產公司，我們在很多年前已經入了綠城，現在持股量是22%，我們對綠城的投資覺得是滿意的，暫時沒有計劃投資其他的地產公司。

現場提問：受疫情影響，內地地投資物業組合出現近年來首次倒退，可否分享近月的情況？預期下半年租户的銷售額和營業額租金會否出現明顯反彈？

吳天海：疫情影響之下，很多商業樓宇今年上半年的表現不是很理想，上海物業沒有其它地產商那麼多，上海是重災區，封城兩月，解封是漫長的道路。

其他的城市，比如成都、長沙都有不同程度受到疫情的影響，消費是差了，直接影響到租户的生意，也影響到我們在成都和長沙酒店的生意，兩方面都受到影響。

7月份開始有一點回穩，但也有杯弓蛇影情形，有一點疫情，有幾單，宗數稍微多點，大家就像驚弓之鳥，成都之前有疫情發生，就靜一輪，然後兩週之後，穩定了，消費又增加了。

最近海南影響也大一點，大家的心不是很踏實，相信這個情況還會持續，不會像兩年前第一次新冠疫情在全世界爆發時，內地很快就控制了疫情，之後有一波報復性的消費，這一次暫時看不到這樣的情形發生。

現場提問：內地及外圍環境多變，有沒有一些事件集團認為需要留意?

吳天海：先講回大環境，今年上半年香港和內地都被新冠疫情籠罩着，大部分行業都是差的，少數行業，比如做檢疫的，或者醫療用品這些特殊行業。

我剛才也有講到，下半年來看，內地的情況還是不穩定，海南有這樣的情況發生，大家的心裏不是很穩定。

至於內地物業市場和香港物業市場有一點問題，內地市場這十幾年一直是上升的，當然有局部的震盪，經過了今年和去年下半年的震盪之後，市場會不會有一些根本性的變化，這是值得去留意的。

幾年前已經講過了，房子是用來住的，不是用來炒的，但很多人聽了等於沒有聽，但是接下來發現這個政策非常堅定，也有其它政策配合，使得內地樓市有大的轉向，我們在這方面都比較謹慎。

香港的樓市有一點不同，目前影響到香港的樓市，除了疫情那一段時間，大家買樓比較小心之外，其他的因素就是供應似乎會多一點，供樓的利息會上升，市民的購買力會不會繼續維持，有這幾點因素在的。

所以，香港用了這些“辣招”十幾年來了，是不是需要檢討？這也無可厚非，最初出來的“辣招”的原因，今天是否仍然存在，還是影響修改，不一定需要取消，但是不是應該修改，這是值得檢討的。

現場提問：因為整個組合受到經濟波動影響，會不會找一些新的投資?

吳天海：我們一貫主營業務都是房地產，有投資物業和發展物業，這兩個行業始終是我們的老本行，至於有沒有考慮投資其它的物業，並不是沒有，但不熟不做，除了極少數的行業，大部分行業是受到疫情影響，看不到有什麼特別好的行業可以抗疫或是不受到疫情影響的。

至於物流業務方面，去年和今年都做出了一點成績，希望今年可以做得更好。如果有適當的機會，我們也會在那裏投資多一點。但是投資有不同的方法，可以在現在基礎上加投資，也可以在現在基礎以外加投資，我們看看有什麼機會。