觀點直擊 | 收併購換增長 合景悠活稱投後管理至關重要

觀點地產網 8月24日，合景悠活線上召開2021年中期業績會，執行董事兼行政總裁孔健楠帶領執行董事兼首席財務官楊靜波、投資部總經理及高級顧問徐錦添、投資者關係及資本市場部負責人李明明參會。

據瞭解，董事會主席孔健岷雖也出席現場，但並未發聲。

半年報數據顯示，合景悠活期內實現收入12.29億元，同比增長83.1%；毛利5.43億元，同比增長107.6%；毛利率較2020年同期提升5.2個百分點至44.2%；歸屬股東淨利潤3.15億元，同比增長154.18%；淨利潤率為26%。

規模上，在經過一系列收併購動作後，合景悠活快速躋身億平陣營。截至期末，其在管面積增至1.66億平方米，而去年上市時僅有2210萬平方米。

上市至今未滿一年，合景悠活在眾多物業股中顯得激進。

孔健楠於會上做戰略定調，表示：“公司經過20多年的成長，現在處於發展的關鍵時期”。

年初定下的“年底在管面積達到2億平米”及“全年收入1.5倍以上增長”的目標再被強調，管理層多次表示“有信心完成”。

2億平米在管目標不變

去年10月在港交所上市後，合景悠活便顯現出規模擴張的想法。

IPO新聞發佈會上，管理層稱目前的重點放在提升發展速度上，擬通過收併購合作等增大市佔率；後續更表示其在商管方面的目標是要“晉升或者靠近第一梯隊龐大的商業運營團隊裏面去”。

上市前，合景悠活公佈其截至2020年4月30日總在管建面2210萬平方米，2020年末增加至1.27億平米。同時年內，合景悠活實現營業收入約為人民幣15.2億元，同比增長34.9%。

半年報顯示，合景悠活的合約面積由上年末約5340萬平方米增長315.2%至約2.22億平方米；與此同時，在管面積亦由4160萬平方米增長296.9%至約1.66億平方米。

從住宅與商業、公建的業務配比看，截至2021年6月30日，合景悠活的住宅物業管理服務在管面積達到約9740萬平米，較上年末增長234.7%；非住宅物業的累計在管建築面積約為6770萬平方米，其中商業物業在管建築面積約為1600萬平方米，公建物業在管面積約為5170萬平方米。

住宅與商業、公建比例為59：41，商業部分比例有所增加。截至去年4月的數據顯示，其住宅與商業的佔比為68：32。

可以發現，合景悠活的規模拓展絕大部分依靠收併購，且更多側重於拓展公建項目。

據管理層介紹，上半年公司主要完成對雪松智聯和上海申勤的收併購，新增約1.1億平米在管面積；另外通過外拓新增約1665萬平米在管面積，其中住宅、商業、公建的佔比分別為55%、13%、32%。

觀點地產新媒體瞭解，2020年12月，合景悠活以2.144億收購廣州潤通物管80%股權，獲在管面積1800萬平方米，並拓展至公共服務領域；今年1月，合景悠活宣佈以13.16億元收購雪松智聯80%股權，涉及在管面積超8600萬平方米；6月底，合景悠活4.98億收購上海申勤物業80%股權，獲在管面積1800萬平方米。

其中收購上海申勤主要為拓展長三角業務及公建領域的滲透度，獲取高准入門檻的牌照及資質；包括此前收購的廣州潤通、廣州慶德、北京高騰等標的，也多涉及公建領域。

孔健楠稱：“上半年的收併購已經大致順利落地了”。而上述收購完成後，合景悠活在管面積中來自於第三方的比例可達到86.2%。

至於“年底在管面積達到2億平米”的目標則維持不變，下半年還需要再拓展3500萬平方左右。

增長依舊主要依靠收併購和外拓。據管理層透露，收併購方面目前在談項目大概有4-5個，面積6000萬平方米左右，業務基本覆蓋全國，整體在成都的工作推進較大。外拓方面則有3000萬平米在談，其中住宅佔60-70%，公建佔20%左右，商業佔10-20%。

不過值得注意的是，收併購雖然擁有快速擴大規模和豐富管理業態等優勢，但需耗用大量資金。

去年10月上市，合景悠活全球發售所得款項淨額約29億港元。今年6月底，合景悠活進一步修訂所得款項淨額的分配，為進一步拓展集團的業務規模並增加市場份額，計劃將原定用於“尋求戰略性收購及投資機會”的17.48億港元修訂至24.53億港元。

根據半年報披露，截至2021年6月30日，其目前未動用及未計劃的所得款項淨額中，用於收併購及投資拓展約7.057億元。此外管理層披露，截止期末公司現金以及等價物共計30.8億元。

不過如若要支撐年初定下的“三年10倍在管面積增長”目標，合景悠活或許還要為後續的收併購儲備資金。

全年預期收入增長150%

不過在“鯨吞”了體量龐大的收購項目後，能否較好消化並應對投後管理，為合景悠活提出不小的要求。

“如何與成員企業達成共生共贏，這對我們集團來説至關重要，因此我們將投後管理提升到公司戰略的高度”。對於這些成員企業，孔健楠將重點放在了財務業績優化和盈利水平提升上，包括數字化轉型、科技賦能、設置利潤共享機制等措施。

其中收購的雪松智聯，管理層表示：“過去三年它的複合增長率在50%以上，淨利潤率增長在80%以上，這給我們帶來跨越式增長的機會。”

李明明表示：我們對於年初提的150%的收入增長業績是保持信心的。“信心”來自於運營效率的提升之外，也包括收購項目入錶帶來的利潤增長和商業輕資產的拓展。

半年報數據顯示，合景悠活的收入主要來自兩個業務分部，即住宅物業管理服務和非住宅物業管理及商業運營服務，該兩大業務收入分別為8.45億元和3.84億元，整體收入的佔比分別約68.75%和31.25%。

楊靜波介紹：“上半年住宅物管實現毛利率42.6%，同比增長7.2個百分點，主要得益於項目密度提高帶來的規模效益和標準化、數字化的運營提升了服務效率。”

此外，社區增值業務收入佔比提升，帶動了住宅板塊的利潤率增長。期內社區增值業務收入達3.22億元，同比增長191.7%。

非住宅物業管理及商業運營服務收入約3.84億元，同比增長84.9%，則主要由於廣州潤通並錶帶來1.29億元的公建收入，此外部分購物中心進入三年及以上的運營成熟期，購物中心的銷售總額同比呈現82.0%的增長，整體寫字樓的出租率維持在90.0%以上。

商業運營方面，根據半年報，合景悠活除已經運營的20個商業項目外，全國籌備項目超36個，將在未來3到5年內迅速釋放。

輕資產運營方面，楊靜波表示，通過運營打造成都交子金融大道項目，公司獲得了政府交子大道26個盒子輕資產，並在一、兩個月內完成90%以上的招商，8月20日已經開業。這些招商需求會反哺到附近的自有項目。

拓展新的賽道，孔健楠表示：“我們留意到現在城市的公共空間服務市場還是比較大的，需求比較旺盛，因此計劃在現有業務範圍延伸到城市服務領域，抓住這個萬億級的市場發展機遇。”

目前而言，合景悠活的非住宅物業業態涉及辦公大樓、商場、學校、政府機關、醫院、政府公建等。孔健楠給出指引：“下半年會鞏固現有公建領域的優勢深耕，向城市服務進軍，以環衞、綠化和市政作為切入點。”

此外，“數字化轉型”在會上也被多次提及。按照管理層的設想，數字化的意義除最關鍵的降本增效以外，最大的好處在於通過數據分析探索新的業務場景，發掘一些新的商機以及業務增長點。

以下為合景悠活集團控股有限公司2021年中期業績發佈會現場問答實錄：

現場提問：目前增值業務的推動情況和發展方向如何？

孔健楠：下半年隨着國家的一些通知、政策的實現，我們覺得增值服務指美居、物業代理、公共空間這些業務，會在合法合規的基礎上保持發展。目前我們也把增值服務的部門變成一個事業部，會在這方面加強鞏固，因為這是一個基礎的業務。

主要發展的方向我覺得是在這幾個方面：我們首先必須以客户為中心來開拓這些增值業務，開拓一些新的賽道以及增長點。未來會根據社區商業及傢俱維修服務、會所的體驗服務、幼教、養老等與一些機構、公司展開合作，主要還是圍繞社區展開；商業方面會更加深入的開展輕資產商業的輸出。

現場提問：公司通過併購實現了規模快速增長，之後採取怎樣保證被收購方與公司協同發展，達到1 1大於2的效果？

楊靜波：收併購完成之後，合景悠活會保證組織架構相對穩定，確保整合期項目平穩，一定程度的管控。

我們在整體思路方面主要有三方面。第一堅持數字化的轉型，通過幫助這些成員企業財務體系、運營體系、業財系統融合進行底層數據的聯通，一方面實現數字管控，另一方面解決信息化數據化的痛點，打造大運營的中台，提高成員企業的運營效能。

第二是進行企業文化的根植，我們會通過定期的交流，起碼每月一次以上，還有業務的挖掘聯動和合作，加強人員的培訓，競爭認可，保證隊伍的穩定以及業務的活力。

另外是共享機制，我們一方面給合作伙伴提供平台、資源還有資金，激勵合作伙伴不斷的進行外拓。另一方面給予他們靈活度，最大程度的激發成員企業的業務潛能，利用它的人脈還有區域資源進行拓展管理。具體到人財物的管控，我們會派駐財務跟資金人員把握被投企業的經營情況。

我們還會對人才會進行梳理跟賦能，跟他們進行良好的雙向溝通機制，定期參加他們的管理層經營會議，設置利潤分享的機制，鼓勵員工跟管理層為實現利潤增長不斷進行努力。最後達到與管理層、團隊利益深度捆綁的目的。此外，我們與合作伙伴會在業務系統跟財務系統進行拉通，實現對他們的科技賦能。

做好及時的風控和投後管理工作方面，我們會充分的尊重跟保持成員企業最大的經營特色跟亮點，發揮其長處。就過往的整合案例，去年年底收購的廣州潤通，我們通過賦能跟培訓實現了被投企業的員工在合景體制內深度融合，同時基於大平台對成員企業的優秀管控和活力激發，去年廣州潤通實際管理項目才127個，今年上半年通過賦能之後，新拓展了20多個項目。

現場提問：公司在收購了雪松智聯以後仍有現金，上半年是否有收購計劃和拓展？雪松智聯和上海申勤的併購給公司帶來什麼增長，對毛利和利潤影響如何？

李明明：關於下半年併購計劃，我們目前在談的項目有4-5個，面積在6000萬方到7000萬方左右，業務遍佈全國。第三方拓展也進行的比較順利，目前有3000萬方的面積在談的過程中，住宅佔60-70%，公建佔20%左右，商業佔10-20%，和現在多業態和全國的佈局是吻合的。

至於毛利和利潤影響，雪松智聯是全國佈局的多品牌企業，過去三年它的複合增長率在50%以上，淨利潤率增長在80%以上，這給我們帶來跨越式增長的機會。上海申勤在管面積1800萬平方米，佈局在上海區域，有助於提升我們在長三角地區的業務發展和公建領域的品牌和滲透度。上述原因是我們和這兩家企業合作和併購的主要原因。

收購之後我們相信通過IP賦能，以及深入擴大和他們之間的業務交流和增值服務的機會和觸點，可以把收入提升。而且外拓過程中兩邊團隊互相介紹，多渠道開展，對業務來説更加有活力，保持了原生的動力。我們對於全年的業績，年初説到的150%的收入增長業績是保持信心的。

現場提問：合景悠活定位全業態智慧服務運營商，能否具體講一下企業未來的發展戰略？

孔健楠：整個的發展戰略我覺得有幾個方面。第一個是堅持多元化、全業態、多品牌的戰略，目前我們已經形成了住宅、購物中心、寫字樓、酒店、學校、醫院、產業園，包括政府公建等整體佈局。這個佈局各業態都具有一些獨特的優勢，既可以互相導流，也可以互相協同，又可以創造一些新的增長點和新的體驗。未來這些我們應該是全國佈局，深耕區域，持續根據這些業務持續加強在大灣區、長三角的優勢，擴大這些核心區域及城市的周邊業務。

未來合景悠活會開啓城市服務的新賽道，以環衞、綠化和市政服務為合作的切入點。

第二是增長來源，收併購、外拓我們是多輪驅動來促成增長，重點是把我們輕資產這個優勢輸出。今年年底在管面積我們的目標是在2億平方米，未來的增長預計我們按照原來計劃不變，我們也有信心今年會完成這個業績。

第三個是未來發展，我認為是數字化轉型。我們主要的想法還是圍繞客户為中心，最關鍵除了減本增效以外，它最大的優勢在於通過數據分析探索新的業務場景，發掘一些新的商機以及業務增長點。

第四個是人才戰略，我想通過高質效、高收入的薪酬體系的實現利益的綁定，通過公司一系列層層設計的培訓體系，輸出一些人才，提升業務能力，打造一個開放合作的企業文化，促成成員企業之間的共融共贏。

最後一個是投後的整合，我們必須充分打好一品多牌這張牌。企業裏面要做到差異化的定位，又能充分的協同，共享提倡多品牌的優勢，並靈活運用到外拓的投標當中，提升市場的競爭力，包括現有的優勢。把握機制賦能，以及合景悠活的平台，幫這些成員企業協助他們解決管理痛點，提升運營效率。通過企業文化的融合，目的在於確保成員企業隊伍穩定。在合景這個大家庭裏面一起做大做強，分享企業增長的紅利。