淨利微增未達預期 保利2020年逆勢拿地與控制負債
來源： 觀點地產網
從戰略調整來判斷之外，保利2020年關於消化、投資、槓桿水平等財務指標亦直觀顯現其變化。
依舊是頭部房企裏面最晚公佈年報的。4月19日，保利發展公佈其2020年財報。
相比去年的“業績及分紅均遠超預期”，今年數據公佈前後，投資者的情緒大多稍顯悲觀。
仍有小部分股民抱着僥倖的樂觀預期，不過今天公佈的最終數據與稍早前公佈的業績快報出入不大。
2020年保利完成遲到的5000億銷售目標，同時毛利率下滑2.38個百分點至32.59%；這一年加大拿地投資，槓桿力度有所上調，也直接影響到經營現金流下降61.31%。
經過2019年穩健增長以後，外界認為，從保利歷年在盈利、負債與規模增長的起伏曲線來看，2020年將迎來下一個調整負債、銷售、投資的週期。
從戰略調整來判斷之外，保利2020年關於消化、投資、槓桿水平等財務指標亦直觀顯現其變化。
銷售回調
距離喊話“重回前三”過去了四年，保利在2020年錄得全年銷售5028.48億元，比預期中的5000億元銷售目標完成時間遲到了一年。
該年銷售同比增長8.88%，這是2016年以來的最低增速。不過在行業整體受疫情影響的環境下，橫向對比在頭部房企中增幅居中位。
2017年，保利喊出要“重回前三”，以及2017年衝刺3000億、三年內突破5000億的戰略目標。此後三年，保利分別達成了3092億、4048億和4618億銷售，增速分別達47.2%、30.9%和12.91%。
目前保利依舊穩坐第五位置，不過與前一名的融創的差距有所拉近，相差減少至700多億，2019年則相差將近千億；而距離進入前三還有2000億的差距。
年內，第一季度因疫情重創，保利的銷售全面受挫，單月銷售只有200億元的量級，銷售累計下降35.24%；不過從4月開始銷售回正以後，連續8個月單月銷售額創歷史新高。
下半年繼續發力，到三季度銷售開始出現同比大增，其中7月增速達79.8%，使得累計銷售降幅由11.1%迅速收窄至2.33%；一直為負增長的總銷售額也在8月份開始呈現同比正增長2.29%。
此後幾月，保利保持30%-40%的增速，11月時累計銷售增速破兩位數至10.32%；直到12月稍作喘息，全年踩線完成五千億銷售金額。
期內一二線城市及38個核心城市銷售貢獻分別為74%和75%；分區域來看，珠三角及長三角銷售合計佔比達52%，較去年提升6個百分點。
2020年公司在16個城市排名市場第一，39個城市排名市場前三。單城簽約過百億城市15個，較2019年增加2個，合計銷售貢獻超2700億元，其中廣州、佛山合計銷售規模超820億元，成都超200億元，上海、杭州、南京、北京等超100億元。
2020年保利實現新開工面積4630萬平方米，竣工面積3986萬平方米，銷售面積3409萬平方米。相比2019年新開工面積有所下降，但是竣工面積有大幅增長約1000萬平方米。
截至2020年底，保利擁有在手資源17096萬平方米，其中38個核心城市佔比65%；待開發面積7747萬平方米，可滿足未來2-3年的開發需求。
抄底拿地
對規模增長仍有想法的保利，在2020年大多數房企收縮投資降負債時，其進行了大手筆抄底拿地。
年內拓展項目146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%；按此計算該年拿地銷售比達46.79%，2019年則為33.7%。
保利表示，公司全年38個核心城市拓展金額佔比達83%，同比提升4個百分點，新增貨量中住宅類佔比約85%。不過受資源集中的影響，拓展平均樓面地價提升至7388元/平方米，相比2019年增長27%。
根據披露，年內保利的拓展溢價率為13%，相對而言“高總價”是主要打法。
比如，其於6月29日，以底價66億元摘得東莞虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元；同日還聯合僑鑫，以底價33.49億元競得廣州天河科韻路一宗宅地，摺合樓面價41329元/平方米。
10月26日，保利再以46.9億元將廣州琶洲一宗宅地納入，溢價率29.2%，樓面價列廣州全市第三；10月30日聯合金地以底價77.6億摘大連甘井子區5宗地塊；12月28日以77.5億元競得佛山南海地塊，地塊總價、單價均為佛山第二高。
臨近年末之時，保利加大了抄底投資。12月16日保利召開的臨時董事會上，將2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元，增長幅度為200億元。這多被解讀為，上調的投資額大概率將撥至土地支出款項。
年報中顯示——“尤其在下半年土地市場趨於理性時，公司集中發力獲取資源，三、四季度拓展金額佔全年總投入的65%”。
在土儲權益比例上，保利該係數從2015年76%降至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點。2019年保利有意識地提高拓展項目權益比例，拓展金額權益佔比回升到七字頭達71%。
截至2020年上半年，保利新增土儲權益比再提升至73%；不過下半年加速擴儲後，權益比又略有下降。全年數據則並未在“經營情況討論與分析”中有披露。
現金流與債務
土地投資加大直接影響的是現金。
2020年保利經營性現金流情況出現大幅變動。三季報數據顯示，截至期末經營性現金流由2019年同期的92.21億元降至-181.6億元，降幅達296.92%。
保利曾回應這一數據變動稱，主要原因是一方面銷售回籠減少，另一方面合作投資項目往來款投入增加。
不過到2020年底，經營活動產生的現金流量淨額為151.5億元，同比下降61.31%，降幅依舊不小。年報解釋其主要原因是項目投資規模增加，支付合作單位往來款增加。
此外相比2019年表現突出的淨利大幅優化，2020年淨利潤僅是微升3.54%，遠低於市場預期，這也是2017年以來增速最低的。據觀點地產新媒體對比，2016-2019年，保利歸母淨利潤增速分別為0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。
而毛利率為32.59%，同比下降2.38個百分點，主要由於2017-2018年獲取的高地價項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。有解讀稱——保利的毛利率可能到了階段性低點。
不過考慮到2018年-2019年年拿地成本不算高，因此市場大多對保利的淨利潤增速持樂觀態度。
年報中亦提出，保利目前將開發週期提效近 4個月，其中新項目首開提效近 2 個月；此外在成本管控方面，標準化產品推廣的集採率95.3%同比提升約 3 個百分點，有助於項目盈利水平的提升。
另一方面，隨着合作項目增多並逐步進入結轉期，年內實現投資收益61.41億元，同比增長65.91%。同時，公司本年税金等支出的減少有效對沖了毛利下滑的影響，2020年淨利率為16.47%，同比增長0.56個百分點。
盈利、負債與規模增長，相對應的在週期內有所起伏。大手筆抄底拿地，意味着保利也迎來槓桿水平的上調。
截至2020年底，保利發展資產負債率78.69%，剔除預收賬款資產負債率68.74%，淨負債率56.55%，現金短債比1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。
其中剔除預收賬款資產負債率68.74%踩線距離較小；現金短債比較2019年底略微降低，為近五年來首次低於2倍。
年內，保利新增直接債務融資83.1億元，平均成本3.60%，以低成本儲備長期發展資金。截至期末有息負債綜合成本約4.77%，同比降低0.18個百分點。賬面有息債務總額2968億，其中一年內到期短債為21.76%。