626頁招股書，揭開港龍中國業績面紗
樂居財經 房慧 發自上海
5月12日晚間，港交所網站披露了港龍中國的招股書。626頁內容，祥實的披露了港龍中國目前的經營現狀及創立以來的發展路徑。
其招股書內容顯示，目前，其業務已擴展至長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市。並於2018年進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內多座主要城市。
深耕長三角，江蘇、浙江成重倉地
港龍中國於2007年在常州成立，自2010年開始陸續在江蘇蘇州、南通及鹽城等城市佈局，此後佈局擴展至浙江。
生於此,長於此。港龍中國目前在國內22個城市擁有的64個項目中，其中62個項目位於長江三角洲地區。
據其招股書內容顯示，於估值日港龍中國在21個城市的53個項目的總土地儲備為544.44萬平方米。這其中，江蘇的土地儲備為390.86萬平方米，在總土儲中佔比71.8%；浙江的土地儲備為112.5萬平方米，在總土儲中佔比20.7%。
發軔於長三角地區的港龍中國，無疑佔有着獨特的地理優勢。因為長江三角洲是中國最大的經濟圈，該地區人口占全國總人口的9%,其GDP佔全國GDP的21%。
對於公司的發展策略，港龍中國董事長呂永懷曾表示：要憑藉自身優勢，投入資源，拓展長江三角洲地區的業務，以進一步增加我們在該地區的市場份額。同時，依託在長江三角洲地區現有地區覆蓋率進入該區域以外的華中地區等其他新市場。
在這樣的戰略規劃下，2017年，港龍中國走出江蘇省，拓展業務至浙江省湖州市，並於2018年將業務拓展到華中、西南地區。今年4月，港龍中國落子蕪湖，首次進軍安徽市場。其招股書中提到，預計華中地區安徽省、湖北省及湖南省多省，未來兩至五年內的經濟將健康增長，人口亦會有所增加。
多元拿地，積極開展對外合作
為推動業務擴展、分散業務風險並保持靈活性，自2015年起港龍中國開始與國內知名的房地產開發商合作開發物業項目。籍此策略，其項目數量從2017年底至2020年1月底短短兩年內，實現了雙倍增長。
其招股書顯示，港龍中國開發的64個項目中，有49個項目為與碧桂園、中南建設、融創中國、弘陽地產、Seazen、BlackPeony及正榮地產等知名品牌旗下第三方合作伙伴共同開發。
對此，港龍中國認為廣泛與第三方合作的模式實現了雙方的優勢互補、互利共贏。其一，充分利用合作方的本土優勢，以更具競爭力的價格獲取土地；其二，共同投入資金，減小企業自身現金流壓力；其三，通過合作的方式參與更多的項目，可以實現風險分散；其四，依託知名房企的大品牌優勢，實現產品銷售的溢價，從而實現共贏。
在拿地策略方面，港龍中國也很持重，據瞭解，過去兩年，在市場低迷時其把握時機，低溢價取得土地，目前土儲的平均樓面地價約為每平方米人民幣3250元，在行業內處於較低水平。
除了在一級市場通過招拍掛獲地外，港龍中國還通過收購、投資，及與第三方開發商聯合開發的方式獲取土儲。
最大化運營效率，實行“扁平化”管理模式
在深耕長三角、多元化獲地策略之外，港龍中國的組織架構，也是目前行業內最為推崇的扁平化結構。這也被其視為收入及利潤隨着拓展實現大幅增長的原因之一。
其招股書透露，港龍中國採納的是二級組織架構，以總部為一級，地方項目公司為二級。各級職務、責任獨立及得到充分授權。其認為，明確總部及地方項目公司的角色和職能，能夠令運營效率最大化，並增加業務拓展的靈活性。
相比於傳統的“金字塔”的縱向等級式管理方式，扁平化的管理模式是一種橫向的管理方式，很大程度上可以避免“金字塔”固有的管理層級複雜、多重領導和決策滯後等問題。
這樣的扁平化組織，可以讓企業更靈活而變得高效率，能夠簡化管理流程並根據市場變化快速做出決策。另一蘇系房企中南建設內部組織架構亦如此，2015年中南建設對內採取了“跟投機制 短平快組織架構”的變革。如今，這已被其管理層視為業績高水平增長的原因之一。
此外，港龍中國還表示，要通過持續改善產品的質量及設計，調整產品定位；多元化融資渠道積極管理資本結構；建設一支高度專業、執行能力強的團隊，來進一步推動自身發展，目標是成為中國一流的住宅物業開發商。
3年盈利翻番，複合年增長率278.6%
從業績表現來看，近年來，港龍中國收益增長明顯。
截至2017年末、2018年末及2019年末，港龍中國毛利分別為0.95億元、5.10億元及8.44億元。同期，毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%，已達行業較高水平。
截至2017年末、2018年末及2019年末，港龍中國淨利潤分別為3283萬元、3.31億元及4.70億元，同比增速維持較高水平，淨利潤複合年增長率為278.6%。
從銷售端來看，港龍中國截至2019年12月31日止三個年度，已確認銷售面積持續增加，複合年增長率達79.9%。
此外，近兩年，港龍中國保持較低淨負債率的情況下，2019年實現持有現金同比上漲198.5%，股本回報率達39%，財務穩健性及盈利能力均表現突出。
2019年，港龍中國將公司總部遷址上海。作為長三角核心城市，上海除了有更強的人才吸附能力，對房企的對外投資、加快上市等都有諸多益處。
實際上，這一動作也預示着港龍中國自身已發展到一定成熟度，而為謀求更大發展空間，他們需要一個更好的平台，以實現企業的再一次升級和突破，從而更好的面對全國市場。
總而言之，通過港龍地產招股書，其呈現給資本市場的面貌是：一家業務簡單易懂，規模發展迅速、具高盈利能力，且有廣闊成長空間的公司。
文章來源:樂居財經